Manual para situaciones de catástrofe: sección 5 - bienes muebles e inmuebles

En los resúmenes y el debate de preguntas y respuestas que figuran a continuación, hemos intentado anticipar algunas de las preguntas prácticas que propietarios de viviendas, inquilinos y empresarios podrían plantearse en relación con los bienes inmuebles y la propiedad personal.

Nota sobre el alcance de esta sección: no abordamos la mecánica de los reclamos de seguros ni las cuestiones legales relacionadas con estos.

A. Contratos de reparación en caso de catástrofe

Las secciones 58.002 y 58.003 del Código de Comercio y Negocios de Texas regulan las acciones de los contratistas de reparación en caso de catástrofe, que no mantienen oficinas dentro de un condado o condado adyacente donde ocurrió una catástrofe natural. A menos que un contratista de reparación en caso de catástrofe tenga una oficina establecida en el condado o condado adyacente donde se encuentra una propiedad durante al menos un año antes del contrato, un contratista de reparación en caso de catástrofe no puede exigir el pago total o parcial antes de comenzar el trabajo y no puede exigir un pago parcial en una cantidad que exceda una cantidad razonablemente proporcional al trabajo realizado, incluidos los materiales entregados. Los contratos sujetos a este capítulo deben celebrarse por escrito.

B. Continuación de la exención de vivienda mientras se construye la estructura de sustitución

El artículo 11.135 del Código Tributario de Texas permite que un propietario continúe recibiendo una exención de vivienda para la estructura y el terreno y las mejoras utilizadas en la ocupación residencial de la estructura que quedó inhabitable o inutilizable por un siniestro mientras el propietario construye un reemplazo si: (1) el propietario no establece una residencia principal diferente para la cual recibe una exención y (2) el propietario tiene la intención de regresar y ocupar la estructura como Residencia principal. Para mantener la exención, el propietario debe iniciar la construcción activa de la estructura residencial cualificada de sustitución u otra preparación física del lugar de construcción, en o antes del primer aniversario (o, si la propiedad está situada en una zona declarada zona de catástrofe por el gobernador y la estructura queda inhabitable o inutilizable por la catástrofe, el quinto aniversario) de la fecha en que el propietario deja de ocupar la estructura residencial anterior cualificada como residencia principal. El lugar donde se va a construir una estructura residencial cualificada de sustitución se encuentra en fase de preparación física si el propietario ha realizado trabajos de arquitectura o ingeniería, pruebas del suelo, actividades de desmonte o trabajos de mejora del lugar necesarios para la construcción de la estructura o ha llevado a cabo un estudio medioambiental o de uso del suelo relacionado con la construcción de la estructura. La exención, en estas condiciones, puede mantenerse hasta (i) cinco años, si la propiedad está situada en una zona declarada zona de catástrofe por el gobernador y la estructura queda inhabitable o inutilizable por la catástrofe, y (ii) dos años en todos los demás casos. También preserva la protección de la propiedad de familia para los propietarios desplazados por los daños causados por el viento o el agua. Si el propietario vende la propiedad antes de que finalice la construcción de la estructura residencial, se impone a la propiedad un impuesto adicional igual a la diferencia entre los impuestos que gravan la propiedad por cada uno de los años en los que el propietario recibió la exención y el impuesto que se habría aplicado si el propietario no hubiera recibido la exención en cada uno de esos años, más los intereses a una tasa anual del siete por ciento calculados a partir de las fechas en las que se habrían devengado las diferencias. El gravamen fiscal se aplica a la propiedad en la fecha en que se completa la venta. El gravamen existe a favor de todas las unidades tributarias para las que se impone el impuesto adicional.

C. Aumento del valor de tasación de impuestos

El artículo 23.01(e) del Código Fiscal de Texas prohíbe los aumentos en el valor de tasación de una propiedad el año después de que el valor de tasación de la propiedad se redujo sobre la base de una protesta o apelación a menos que un jefe de tasaciones pueda apoyar un aumento con pruebas claras y convincentes del registro. El jefe de tasaciones puede cumplir con este requisito al presentar pruebas que demuestren que se ha corregido la desigualdad en la tasación de la propiedad con respecto a las propiedades que se tuvieron en cuenta para determinar el valor de la propiedad en cuestión. La carga de la prueba recae sobre el jefe de tasaciones para justificar un aumento del valor de tasación de la propiedad en las circunstancias descritas en esta subsección.

D. Pagos en cuotas de impuestos sobre propiedades en zona de catástrofe

Si una propiedad de familia residencial, o una propiedad residencial que tiene menos de cinco unidades de vivienda, o propiedad poseída o alquilada por una entidad comercial con menos de $5 millones en ingresos brutos en el año fiscal federal más reciente de la entidad o el periodo anual del impuesto de franquicia estatal (en 2009 dólares ajustado anualmente por inflación mediante el uso del índice que el auditor considere para reportar con mayor precisión los cambios en el poder adquisitivo del dólar para los consumidores en Texas) se encuentra en una zona de catástrofe y ha sido dañada por o como resultado directo de la catástrofe, el propietario podrá optar por pagar los impuestos en cuatro cuotas iguales, cada una de las cuales vencerá con dos meses de diferencia entre sí. Para poder beneficiarse de esta disposición, la primera cuota debe pagarse antes de la fecha en que los impuestos sean morosos, y dicho pago debe ir acompañado de una notificación a la unidad tributaria de que la persona pagará los impuestos restantes en tres cuotas iguales. Las tres cuotas subsiguientes deberán abonarse antes del primer día del segundo, cuarto y sexto mes siguientes a la fecha de morosidad, respectivamente. Por ejemplo, si la fecha de morosidad es el 1 de febrero, la primera cuota deberá pagarse antes del 1 de febrero, la segunda cuota deberá pagarse antes del 1 de abril, la tercera cuota deberá pagarse antes del 1 de junio y la cuarta cuota deberá pagarse antes del 1 de agosto. Una persona o entidad comercial puede pagar más de la cantidad adeudada por cada cuota, y la cantidad que exceda el monto adeudado se acreditará en la cuota siguiente. Si la persona o entidad comercial no efectúa un pago antes de la fecha límite de pago en cuotas, la cuota impaga es morosa e incurre en una sanción del seis por ciento más intereses. Vea el artículo 31.032 del Código Fiscal de Texas.

E. Exención de determinadas sanciones fiscales

El jefe de tasaciones o el cobrador pueden eximir de la sanción por demora a un contribuyente que, por lo demás, cumpla con las obligaciones tributarias, si el contribuyente que solicita la exención presenta una solicitud por escrito para la exención ante el jefe de tasaciones o el cobrador, a más tardar el día 30 después de la fecha en que la declaración o el estado de cuenta, según corresponda, debían ser presentados. El jefe de tasaciones o el cobrador también pueden eximir de la sanción por demora si la no presentación o la no presentación a tiempo de la declaración o estado de cuenta por parte del contribuyente fue el resultado de una catástrofe que hizo efectivamente imposible que el contribuyente cumpliera con los requisitos de presentación de impuestos, o si un evento fuera del control del contribuyente destruyó la propiedad o los registros del contribuyente. Vea el artículo 23.129 del Código Fiscal de Texas.

F. Casas prefabricadas: regulación

El Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas, a través de su División de Viviendas Prefabricadas (la "División"), regula la industria de viviendas prefabricadas en Texas. Además de otras funciones, la División es responsable de mantener registros de propiedad de casas prefabricadas y registros que determinen si la casa prefabricada se considera bien inmueble o propiedad personal según la ley de Texas. La División también se encarga de expedir y supervisar licencias a personas del sector de las viviendas prefabricadas, así como de investigar y resolver las quejas de los consumidores. Para comunicarse con la División, visite su sitio web.

G. Casas prefabricadas: declaración de propiedad

La titularidad de una casa prefabricada se acredita a través de una "Declaración de propiedad". Las declaraciones de propiedad son emitidas por la sede de la División de Viviendas Prefabricadas en Austin. Debe solicitar a la División su declaración de propiedad en un plazo de 60 días después de comprar o trasladar su vivienda. Esto es muy importante porque la propiedad de una casa prefabricada no se transmite o adquiere en una venta o transferencia de la casa hasta que se presente una solicitud de declaración de propiedad completa ante la División. Si le compra su casa a un minorista autorizado, lo podrá ayudar a completar los formularios necesarios y deberá facilitarle a la División toda la información, justificantes y honorarios y documentos necesarios. Si adquiere una casa de alguien que no sea un minorista, puede obtener los formularios necesarios en el sitio web de la División o al llamar al 1-800-500-7074. Para determinar qué deberá presentar con su solicitud de declaración de propiedad, lea Solicitud de una declaración de propiedad (PDF).

H. Compra de casas prefabricadas dañadas por las inundaciones

Las casas prefabricadas que han sufrido daños por inundación o viento deben repararse e inspeccionarse de manera adecuada antes de que se puedan vender o transportar. Una casa prefabricada recuperada no se puede vender ni transportar a nadie excepto a un minorista con licencia, y solo un minorista con licencia está autorizado a reconstruir una casa prefabricada recuperada. Además, la ley federal exige que las casas nuevas que sufran daños deben reconstruirse de acuerdo con las especificaciones del fabricante y pasar la inspección de la Agencia de Inspección Primaria de Aprobación de Diseño del Fabricante. Estas casas restauradas se venden como casas nuevas y tienen un año de garantía del fabricante. Si el fabricante no respeta la garantía de un año debido a la magnitud de los daños, la casa restaurada debe venderse como usada, a un precio reducido. Las casas usadas que se venden a precio reducido solo tienen una garantía de habitabilidad de 60 días.

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD)

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD)
1301 Fannin St., Suite 2200
Houston, TX 77002
(713) 718-3199 o 1-800-225-5342

o

TTY: (800) 877-8339
Vivienda unifamiliar: (877) 622-8525
Viviendas sociales: (713) 718-3214
Viviendas multifamiliares: (800) 685-8470
http://www.hud.gov
Envíe un correo electrónico a: answers@hud.gov

Oficina regional de Fort Worth
307 W. 7th St., Suite 1000
Fort Worth, TX 76102

Teléfono: (817) 978-5600
Correo electrónico: TX_Webmanager@hud.gov
Fax: (817) 978-5569
TTY: (800) 877-8339

Oficina local de San Antonio
Hipolito Garcia Federal Building
615 East Houston Street, Suite 347
San Antonio, TX 78205-2001

Teléfono: (210) 475-6800
Correo electrónico: TX_Webmanager@hud.gov
Fax: (210) 475-7815
TTY: (800) 877-8339

Agencia Federal de Gestión de Emergencias (FEMA)

http://www.fema.gov
1-800-621-FEMA (3362)
Envíe un correo electrónico a: FEMA-New-Media@dhs.gov

¿Soy elegible para obtener asistencia a la vivienda?
http://www.fema.gov/do-i-qualify-housing-assistance

Opciones de asistencia en caso de catástrofe para propietarios de viviendas de la FHA
http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/nsc/qaho0121

Impuestos a la propiedad en zonas de catástrofe y durante la sequía
https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/disasters/index.php

Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas: División de Viviendas Prefabricadas
http://www.tdhca.state.tx.us/mh
Para obtener información de contacto, visite aquí.

P. 5-1: Mi casa resultó dañada y no puedo vivir ahí. ¿Tengo que pagar la garantía hipotecaria? ¿Y si no puedo pagar la garantía hipotecaria por interrupciones laborales o salariales tras la catástrofe?

La mayoría de los contratos de préstamo hipotecario obligan al propietario a efectuar los pagos de la garantía hipotecaria después de una catástrofe, aunque la casa haya sufrido daños y el propietario no pueda vivir en ella. Sin embargo, muchos prestamistas permiten al propietario el retraso de los pagos de la garantía hipotecaria durante varios meses después de una catástrofe (aunque los intereses pueden seguir devengándose). El aplazamiento de un préstamo suele denominarse indulgencia por morosidad. Muchos prestamistas modifican el préstamo para permitir que los pagos no efectuados se añadan al préstamo, lo que extiende el plazo de la garantía hipotecaria. Una modificación del préstamo también puede reducir el interés o el importe del pago en función de la situación del prestatario. El prestatario debe comunicar al prestamista los detalles de sus circunstancias lo antes posible, ya que los prestamistas suelen colaborar con sus clientes cuando las circunstancias lo permiten. Si la Administración Federal de la Vivienda (FHA) asegura la garantía hipotecaria, existen disposiciones especiales tras una catástrofe, como las mencionadas anteriormente. Después de una catástrofe, algunos de los programas federales de garantía de préstamos hipotecarios suelen establecer moratorias durante un periodo. Para obtener más información sobre estas disposiciones, vea la sección titulada ¿Cómo puede ayudarme esta asistencia en caso de catástrofe de la FHA?

P. 5-2: ¿Qué pasa si no puedo pagar? ¿Puede mi prestamista ejecutar la hipoteca?

Sí. La garantía hipotecaria típica de propiedad residencial en Texas no incluye la indulgencia por morosidad por daños causados por tormentas y permite al prestamista ejecutar la hipoteca en caso de incumplimiento. Sin embargo, vea el apartado anterior con respecto a la indulgencia por morosidad y otras opciones de pago.

Nota: La legislación de Texas permite las ejecuciones hipotecarias, judiciales y no judiciales. Vea Kyle v. Countrywide Home Loans, Inc., 232 S.W.3d 355, 361-62 (Apelaciones de Texas, Dallas 2007, petición denegada) (describe algunos pasos del proceso judicial de ejecución hipotecaria); artículo 51.002 del Código de la Propiedad de Texas (describe los pasos del proceso de ejecución hipotecaria no judicial). Por lo general, la mayoría de los préstamos de dinero para compras pueden ejecutarse a través de un método no judicial. Una ejecución hipotecaria no judicial solo requiere que se emitan ciertos avisos antes de vender en una subasta de ejecución hipotecaria. Las subastas de ejecuciones hipotecarias en Texas tienen lugar el primer martes de cada mes, excepto algunos días feriados obligatorios específicos. En la ejecución hipotecaria no judicial no interviene ningún tribunal, como su nombre indica. Los préstamos con garantía hipotecaria y las ejecuciones hipotecarias fiscales, entre otros tipos de préstamos, requieren un proceso de ejecución hipotecaria judicial. Es importante tener en cuenta el tipo de préstamo y revisar sus documentos y la escritura de fideicomiso para determinar qué proceso es necesario y si se está siguiendo de manera correcta.

P. 5-3: ¿Qué debo hacer si recibo un aviso de que mi prestamista va a ejecutar la hipoteca de mi casa por falta de pago de la garantía hipotecaria?

Si su garantía hipotecaria está asegurada por la FHA, el VA o está financiada por la Agencia de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de EE. UU., puede tener derecho a una reducción o suspensión de los pagos. Vea Opciones de asistencia en caso de catástrofe para propietarios de viviendas de la FHA y Orientación en Vivienda unifamiliar sobre las declaraciones de catástrofe.

Su prestamista debe notificárselo y darle la oportunidad de buscar ayuda antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, debe cumplir los plazos que le indique el prestamista.

Si tiene ingresos y desea conservar su casa, es posible que pueda declararse en bancarrota bajo el Capítulo 13. En este tipo de quiebra, el propietario de la vivienda realiza los pagos regulares de la garantía hipotecaria que se acumulan después de la quiebra, todos los demás gastos de vida y una cantidad cada mes para las cuotas de la garantía hipotecaria que estaban en mora antes de la quiebra. Un plan de pago del Capítulo 13 puede durar entre 2 y 5 años. Véase 11 U.S.C. § 1322; In re Adams, 176 B.R. 9, 10 (Banker. E.D.N.C. 1994). Si cree que puede presentar una declaración de quiebra conforme al Capítulo 13, debe consultar a un abogado.

P. 5-4: En caso de catástrofe, ¿quién es responsable de reponer mi propiedad personal que se encontraba en propiedad ajena (en propiedad alquilada, alquilada a un cliente, etc.)?

Salvo disposición contraria inusual en el contrato de alquiler, el propietario no será responsable ante el inquilino (o los clientes del inquilino, en un contexto comercial) de los daños causados por la tormenta a la propiedad personal del inquilino (o de sus clientes). Algunos propietarios exigen que los inquilinos tengan un seguro para inquilinos. Un inquilino que tiene seguro de inquilinos podría presentar un reclamo por daños a objetos personales a través de la compañía de seguros del inquilino.

En pocas palabras, el propietario de la propiedad personal se hace cargo de la pérdida. Sin embargo, los contratos de seguros suelen generar resultados diferentes. Por ejemplo, el seguro de responsabilidad civil de un concesionario de automóviles podría cubrir los daños causados por la tormenta a los vehículos de terceros que estaban en el taller esperando a ser reparados cuando se produjo la tormenta. En algunas situaciones, puede haber varias coberturas de seguro (en el ejemplo que acabamos de dar, el concesionario y el propietario del auto pueden tener cada uno un seguro que se aplicaría), pero la resolución de la cuestión de qué seguro pagaría cuando ninguna de las partes es culpable queda fuera del alcance de este resumen.

P. 5-5: En caso de catástrofe, ¿quién es responsable de reembolsarme el valor de mi propiedad personal robada (saqueada)?

En general, el robo está cubierto por la mayoría de las pólizas de seguro. Además, una póliza de propietarios de viviendas generalmente establece qué propiedad específica se incluye y excluye para los propietarios. No es probable que el seguro de un propietario cubra la propiedad saqueada de un inquilino y, como se señaló anteriormente, es probable que el propietario no sea legalmente responsable si no existe una disposición sobre el contrato de arrendamiento o una teoría de derecho consuetudinario ampliamente reconocida (por ejemplo, el hecho de que el propietario no brinde la seguridad adecuada) que coloque la pérdida en el propietario. Es muy poco probable que una teoría del derecho consuetudinario se ajuste a las circunstancias de los desastres dentro del alcance de este esquema.

P. 5-6: ¿Existe algún programa disponible que me permita recuperar el valor de mi propiedad personal perdida?

La Agencia Federal de Gestión de Emergencias (FEMA) puede cubrir parte del valor de su propiedad personal perdida. Es posible que pueda recibir dinero de FEMA para "Necesidades distintas de la vivienda" que sean el resultado de una catástrofe para reemplazar los artículos necesarios de propiedad personal, como ropa, artículos domésticos (muebles de habitación, electrodomésticos), herramientas necesarias para su trabajo (ropa y equipo especializados o de protección) y materiales educativos necesarios (computadoras, libros escolares, suministros). Las solicitudes de asistencia pueden enviarse llamando al 1-800-621-3362 (SOLO para personas con discapacidad auditiva o del habla: número TTY: 1-800-462-7585) o visitando Asistencia Individual de FEMA. En ausencia de seguro, se aplican las normas de la FEMA, que quedan fuera del alcance de este resumen.

P. 5-7: ¿Pueden declarar inhabitable a mi propiedad?

Sí. Los organismos competentes (locales, estatales y federales) pueden decidir que una propiedad es inhabitable.

P. 5-8: Si la propiedad se declara inhabitable, ¿me pagarán por eso?

Determinar que una estructura ya no es habitable (expropiación) no es una "toma" para uso público. Por lo tanto, el gobierno no sería responsable ante el propietario por el valor de la propiedad declarada inhabitable. Vea, por ejemplo, Fort Worth & D.C. Ry. Co. v. Ammons, 215 S.W.2d 407, 410 (Apelaciones de Texas, Amarillo 1948, recurso de casación rechazado por causa de error no subsanable). El seguro, la asistencia por catástrofe de la FEMA u otras ayudas similares serán, por lo general, las únicas fuentes de recuperación.

P. 5-9. ¿Cómo puedo saber si es seguro volver a mi propiedad?

Las agencias gubernamentales y la FEMA tomarán esta decisión por usted. Cómo y cuándo toman esta decisión son cuestiones que quedan fuera del alcance de este resumen

P. 5-10: Mi propiedad ha sufrido daños en una catástrofe (inundación, tornado, explosión, huracán) este año. ¿Tengo que seguir pagando el mismo impuesto a la propiedad que el año pasado?

Quizá no. Según la ley estatal, si su propiedad sufre daños debido a una catástrofe, puede calificar para una exención temporal de impuestos a la propiedad de entre el 15% y el 100% del valor de tasación de la propiedad. Para calificar para una exención temporal, (1) el daño debe haber ocurrido a una propiedad "calificada" (ver discusión a continuación), (2) la propiedad debe haber sido dañada por un desastre en un área de desastre declarada por el gobernador, y (3) la propiedad debe estar dañada al menos en un 15%. Consulte el artículo 11.35 del Código Tributario de Texas. Los siguientes tipos de propiedad se consideran propiedades "calificadas": (a) propiedad personal tangible utilizada para la producción de ingresos, (b) mejoras (por ejemplo, edificios) en su tierra y (c) ciertas casas prefabricadas.

Además, su condado o ciudad pueden ofrecer exenciones en determinadas circunstancias. Le recomendamos que consulte al auditor fiscal de su condado.

P. 5-11: ¿Qué ocurre si mi propiedad se ha visto afectada por una catástrofe no natural (por ejemplo, una explosión)?

Si su propiedad ha resultado dañada por una catástrofe no natural, no le corresponde la exención del impuesto sobre bienes inmuebles que aparece en la P. 5-10 anterior. Consulte a las autoridades fiscales locales si es elegible para algún otro tipo de exención.

P. 5-12: ¿Cuál es el importe de la exención a la que tengo derecho?

Si puede beneficiarse de una exención, el porcentaje de la misma dependerá de la cantidad de daños sufridos por la propiedad. El grado de daño lo determina el jefe de tasación de la oficina de tasación del distrito de tasación del condado. Para determinar el nivel de daños, el tasador jefe puede basarse en la información de una autoridad de gestión de emergencias del condado, la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA) u otra fuente apropiada. El porcentaje de exención empieza en el 15 % y puede ascender hasta el 100 % si la propiedad está totalmente destruida.

P. 5-13: ¿Cuál es el proceso para solicitar una exención del pago del impuesto a la propiedad?

Para ser elegible para una exención temporal del impuesto de la propiedad debido a una catástrofe, debe presentar su solicitud en la oficina de tasación del distrito en el condado donde se encuentra la propiedad. Haga clic aquí para obtener el formulario de solicitud (Formulario 50-312: Exención temporal de propiedades dañadas en caso de catástrofe). Debe solicitar la exención temporal a más tardar 105 días después de que el gobernador declare la zona de catástrofe. Tras su solicitud, el jefe de tasaciones evaluará el grado de daño de la propiedad (véanse las preguntas 5 y 14 anteriores) y determinará si aprueba, modifica o deniega su solicitud o si se necesita más información para tomar una determinación. El jefe de tasaciones debe notificarle su decisión a más tardar cinco (5) días después de tomar una determinación.

P. 5-14: Tengo derecho a una exención fiscal. ¿Cuánto tiempo durará?

La exención dura hasta el 1 de enero del primer año fiscal en que se reevalúe la propiedad.

P. 5-15: ¿Qué es un "programa de recuperación en caso de catástrofe"?

Un "programa de recuperación en caso de catástrofe" es un programa "administrado por la Oficina General de Tierras o por una subdivisión política de este estado que se financia con el dinero de la subvención en bloque de desarrollo comunitario para la recuperación en caso de catástrofe autorizada por la ley federal". Artículo 23.23(g) del Código Fiscal de Texas.

P. 5-16 -- Un programa de recuperación por catástrofe reparó un edificio de mi propiedad después de una catástrofe. El edificio es diferente del original que se sustituyó. ¿Esto afectará a mis impuestos?

Depende. En virtud del artículo 23.23(g) del Código Fiscal de Texas, las estructuras de sustitución que difieren de las originales no se consideran necesariamente "nuevas mejoras" si el aumento de los metros cuadrados o la calidad de la construcción y la composición eran necesarias para cumplir con los requisitos del programa de recuperación en caso de catástrofe.

www.consumerfinance.gov/coronavirus/mortgage-and-housing-assistance/help-for-homeowners/learn-about-forbearance

texaslawhelp.org/article/programs-to-help-you-avoid-foreclosure#toc-1file

www.fanniemae.com/here-help-homeowners

www.freddiemac.com/about/covid-19.html