En los resúmenes y el debate de preguntas y respuestas que figuran a continuación, hemos intentado anticipar algunas de las preguntas prácticas que propietarios de viviendas, inquilinos y empresarios podrían plantearse en relación con los bienes inmuebles y la propiedad personal.
NOTA: Esta sección no aborda la mecánica de hacer reclamos de seguros o las cuestiones legales relacionadas con los reclamos de seguros.
A. Contratos de reparación en caso de catástrofe
Las secciones 58.002 y 58.003 del Código de Comercio y Negocios de Texas regulan las acciones de los contratistas de remediación en casos de desastre que no tienen oficinas dentro de un condado o condado adyacente donde ocurrió un desastre natural. A menos que un contratista de reparación en caso de catástrofe tenga una oficina establecida en el condado o condado adyacente donde se encuentra una propiedad durante al menos un año antes del contrato, un contratista de reparación en caso de catástrofe no puede exigir el pago total o parcial antes de comenzar el trabajo y no puede exigir un pago parcial en una cantidad que exceda una cantidad razonablemente proporcional al trabajo realizado, incluidos los materiales entregados. Los contratos sujetos a este capítulo deben celebrarse por escrito.
B. Continuación de la exención de vivienda mientras se construye la estructura de sustitución
El artículo 11.135 del Código Tributario de Texas permite que un propietario continúe recibiendo una exención de vivienda para la estructura y el terreno y las mejoras utilizadas en la ocupación residencial de la estructura que quedó inhabitable o inutilizable por un siniestro mientras el propietario construye un reemplazo si: (1) el propietario no establece una residencia principal diferente para la cual recibe una exención y (2) el propietario tiene la intención de regresar y ocupar la estructura como Residencia principal. Para mantener la exención, el propietario debe iniciar la construcción activa de la estructura residencial cualificada de sustitución u otra preparación física del lugar de construcción en o antes del primer aniversario (o, si la propiedad está situada en una zona declarada zona de catástrofe por el gobernador y la estructura queda inhabitable o inutilizable por la catástrofe, el quinto aniversario) de la fecha en que el propietario deja de ocupar la estructura residencial anterior calificada como su residencia principal. El lugar donde se va a construir una estructura residencial cualificada de sustitución se encuentra en virtud de preparación física si el propietario ha realizado trabajos de arquitectura o ingeniería, pruebas del suelo, actividades de desmonte o trabajos de mejora del lugar necesarios para la construcción de la estructura o ha llevado a cabo un estudio medioambiental o de uso del suelo relacionado con la construcción de la estructura. La exención, en virtud de estas condiciones, puede mantenerse hasta por cinco años si la propiedad está ubicada en un área declarada zona de catástrofe por el gobernador y la estructura queda inhabitable o inutilizable por la catástrofe, y dos años en todos los demás casos. También preserva la protección de la propiedad de familia para los propietarios desplazados por los daños causados por el viento o el agua. Si el propietario vende la propiedad antes de que finalice la construcción de la estructura residencial, se impone a la propiedad un impuesto adicional igual a la diferencia entre los impuestos que gravan la propiedad por cada uno de los años en los que el propietario recibió la exención y el impuesto que se habría aplicado si el propietario no hubiera recibido la exención en cada uno de esos años, más los intereses a una tasa anual del 7 por ciento calculados a partir de las fechas en que se hubieran devengado las diferencias. El gravamen fiscal se aplica a la propiedad en la fecha en que se completa la venta. El gravamen existe a favor de todas las unidades tributarias para las que se impone el impuesto adicional.
C. Aumento del valor de tasación de impuestos
El artículo 23.01(e) del Código Fiscal de Texas prohíbe los aumentos en el valor de tasación de una propiedad el año después de que el valor de tasación de la propiedad se redujo en base a una protesta o apelación, a menos que un jefe de tasaciones pueda respaldar un aumento con evidencia clara y convincente del expediente. El jefe de tasaciones puede cumplir con este requisito al presentar pruebas que demuestren que se ha corregido la desigualdad en la tasación de la propiedad con respecto a las propiedades que se tuvieron en cuenta para determinar el valor de la propiedad en cuestión. La carga de la prueba recae sobre el jefe de tasaciones para justificar un aumento del valor de tasación de la propiedad en las circunstancias descritas en esta subsección.
D. Pagos en cuotas de impuestos sobre propiedades en zona de catástrofe
Si una propiedad de familia residencial -o una propiedad residencial que tiene menos de cinco unidades de vivienda, o una propiedad propiedad o arrendada por una entidad comercial con menos de $5 millones en ingresos brutos en el año fiscal federal más reciente de la entidad o en el período anual de impuestos de franquicia estatal (en 2009 dólares-, ajuste anualmente por inflación utilizando el índice que el contralor considere para informar con mayor precisión los cambios en el poder adquisitivo del dólar para los consumidores en Texas)-se encuentra en un área de desastre y ha sido dañado por o como resultado directo del desastre o una emergencia, el propietario puede optar por pagar los impuestos en cuatro cuotas iguales, cada una de las cuales debe pagarse con dos meses de diferencia. Para acogerse a esta disposición, la primera cuota debe pagarse antes de la fecha en que los impuestos sean morosos, y dicho pago debe ir acompañado de un aviso a la unidad tributaria de que la persona pagará los impuestos restantes en tres cuotas iguales. Las tres cuotas subsiguientes deberán abonarse antes del primer día del segundo, cuarto y sexto mes siguientes a la fecha de morosidad, respectivamente. Por ejemplo, si la fecha de morosidad es el 1 de febrero, la primera cuota deberá pagarse antes del 1 de febrero, la segunda cuota deberá pagarse antes del 1 de abril, la tercera cuota deberá pagarse antes del 1 de junio y la cuarta cuota deberá pagarse antes del 1 de agosto. Una persona o entidad comercial puede pagar más de la cantidad adeudada por cada cuota, y la cantidad que exceda el monto adeudado se acreditará en la cuota siguiente. Si la persona o entidad comercial no realiza un pago antes de la fecha límite de pago a plazos, la cuota impaga se considera atrasada e incurre en una sanción del 6 por ciento e intereses equivalentes al 1 por ciento por cada mes sin pagar. Consulte el artículo 31.032 del Código Fiscal de Texas.
E. Exención de determinadas sanciones fiscales
El jefe de tasaciones o el cobrador pueden eximir de la sanción por demora a un contribuyente que, por lo demás, cumpla con las obligaciones si el contribuyente que solicita la renuncia presenta una solicitud por escrito para la renuncia ante el jefe de tasaciones o el cobrador a más tardar el décimo día después de la fecha en que la declaración o el estado de cuenta, según corresponda, debían ser presentados. El jefe de tasaciones o el cobrador también pueden eximir de la sanción por demora si la no presentación o la no presentación a tiempo de la declaración o estado de cuenta por parte del contribuyente fue el resultado de una catástrofe que hizo efectivamente imposible que el contribuyente cumpliera con los requisitos de presentación de impuestos, o si un evento fuera del control del contribuyente destruyó la propiedad o los registros del contribuyente. Vea el artículo 23.129 del Código Fiscal de Texas.
F. Casas prefabricadas: regulación
El Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas, a través de su División de Viviendas Prefabricadas, regula la industria de viviendas prefabricadas en Texas. Además de otras funciones, la División es responsable de mantener los registros de propiedad de las casas prefabricadas y los registros que determinan si la casa prefabricada se considera bienes inmuebles o propiedad personal en virtud de la ley de Texas. La División también se encarga de expedir y supervisar licencias a personas del sector de las viviendas prefabricadas, así como de investigar y resolver las quejas de los consumidores. Para comunicarse con la División, visite su sitio web.
G. Casas prefabricadas: declaración de propiedad
Title to a manufactured home is evidenced by a “Statement of Ownership.” Statements of Ownership are issued by the Manufactured Housing Division headquarters in Austin. Debe solicitar a la División su declaración de propiedad en un plazo de 60 días después de comprar o trasladar su vivienda. Solicitar una declaración de propiedad es muy importante porque la propiedad de una casa prefabricada no se transmite ni adquiere en una venta o transferencia de la casa hasta que se presente una solicitud de declaración de propiedad completa ante la División. Si le compra su casa a un minorista autorizado, lo podrá ayudar a completar los formularios necesarios y deberá facilitarle a la División toda la información, justificantes y honorarios y documentos necesarios. Si adquiere una casa de alguien que no sea un minorista, puede obtener los formularios necesarios en el sitio web de la División o al llamar al 1-800-500-7074. Para determinar qué deberá presentar con su solicitud de declaración de propiedad, lea Solicitud de una declaración de propiedad (PDF).
H. Compra de casas prefabricadas dañadas por las inundaciones
Las casas prefabricadas que han sufrido daños por inundación o viento deben repararse e inspeccionarse de manera adecuada antes de que se puedan vender o transportar. Una casa prefabricada recuperada no se puede vender ni transportar a nadie excepto a un minorista con licencia, y solo un minorista con licencia está autorizado a reconstruir una casa prefabricada recuperada. Además, la ley federal exige que las casas nuevas que sufran daños deben reconstruirse de acuerdo con las especificaciones del fabricante y pasar la inspección de la Agencia de Inspección Primaria de Aprobación de Diseño del Fabricante. Estas casas restauradas se venden como casas nuevas y tienen un año de garantía del fabricante. Si el fabricante no respeta la garantía de un año debido a la magnitud de los daños, la casa restaurada debe venderse como usada, a un precio reducido. Las casas usadas que se venden a precio reducido solo tienen una garantía de habitabilidad de 60 días. Para obtener más información sobre la compra de viviendas dañadas por inundaciones, lea Compra de casas prefabricadas dañadas por inundaciones.