Esta es la cuarta sección del Manual para situaciones de catástrofe. Esta sección trata sobre asuntos entre propietarios e inquilinos. Este recurso está destinado a abogados voluntarios.
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Este capítulo se enfoca en el derecho consuetudinario y estatutario de Texas sobre los derechos de propietarios e inquilinos con respecto a alquileres residenciales. Sea cauteloso con los materiales de consulta que se refieren en términos generales a la legislación en toda la nación, ya que la legislación en Texas es bastante diferente a la de otros estados, particularmente el derecho estatutario en lo referido a propietarios e inquilinos.
¿Un inquilino tiene derecho a terminar un contrato de alquiler si la vivienda queda total o parcialmente inutilizable tras una catástrofe?
¿Qué debe hacer un inquilino si un locador intenta desalojar al inquilino después del catástrofe?
¿El inquilino tiene algún derecho a que otra parte (incluidos propietarios o vecinos) le dé un resarcimiento por pérdida o daños de bienes personales?
¿Cuáles son los derechos de un inquilino en comparación con alguien que se hospeda en un hotel y cómo puedo diferenciar a un inquilino de un huésped de hotel?
¿Qué programas de asistencia para alquileres existen para propietarios e inquilinos y cómo pueden solicitarlos? ¿Cómo manejan los tribunales las demandas de desalojo cuando se trata de propietarios e inquilinos amparados por estos programas?
La relación locador-inquilino en los alquileres residenciales se rige casi exclusivamente por los artículos 91 y 92 del Código de Propiedad de Texas. Las relaciones propietario-inquilino en las que una familia es propietaria de una casa prefabricada pero alquila un terreno en una comunidad de casas prefabricadas se rigen por la sección 94 del Código de Propiedad de Texas. Los asuntos no cubiertos por el Código de la Propiedad, se rigen por el derecho consuetudinario. El Código de la Propiedad aborda minuciosamente la mayoría de las situaciones que pueden surgir entre un propietario y un inquilino, por ejemplo: la obligación del propietario de hacer reparaciones; cómo y cuándo un inquilino puede ocuparse por su cuenta de las reparaciones; cómo y cuándo un inquilino o un propietario pueden terminar un contrato. El subcapítulo B de la sección 92 del Código de la Propiedad, Reparación o cierre de un contrato de alquiler, contiene muchas de las disposiciones relevantes para hacer frente a una situación de catástrofe. The Code refers to disaster situations as “casualty loss.” See Tex. Prop. Code § 92.054.
El Código de la Propiedad es bastante extenso y complejo. Se debe desalentar enfáticamente que las personas tomen medidas antes de comprender cabalmente sus derechos en virtud de el Código de la Propiedad, especialmente en lo que se refiere a retener el pago de rentas (algo que nunca se debe hacer) o a terminar el alquiler. Si las disposiciones del Código de la Propiedad no se cumplen estrictamente, como los requisitos de notificación, la parte que las haya incumplido (sea el locador o el inquilino) puede perder la posibilidad de ejercer ciertos derechos y recursos y podría ser considerado responsable de daños, recibir sanciones civiles y tener que pagar honorarios de abogados.
También es importante tener en cuenta que, en sus contratos de alquiler, las partes pueden renunciar a ciertos derechos o modificar la relación locador-inquilino. Por otro lado, hay muchos derechos del inquilino en el Código de la Propiedad a los que las partes no pueden renunciar. Por ejemplo, la obligación de hacer reparaciones conforme el apartado B del artículo 92 del Código de la Propiedad se puede eximir en muy pocas circunstancias. Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.006(d)-(f). Otros ejemplos de derechos irrenunciables incluyen los derechos del inquilino con respecto a depósitos de seguridad, dispositivos de seguridad, divulgación de propiedad y administración por parte del locador, cortes de servicios públicos o instalación de alarmas de humo, Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.006(a); los derechos de los inquilinos a un juicio por jurado en una acción entablada en virtud de la disposición pertinente del Código de la Propiedad, Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.006(h); Derechos de los inquilinos a llamar a la policía, Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.015(b)(1); Derechos de los inquilinos con respecto al derecho a desalojar después de violencia familiar, agresión sexual o acoso, Código de la Propiedad de Texas, artículos 92.016(g), 92.0161(h); derechos de los inquilinos en relación con los pagos atrasados ilegales, artículo 92.019(d) del Código de la Propiedad de Texas; y derechos relacionados con las solicitudes de alquiler, Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.355. Sin embargo, un buen punto de partida para responder dudas sobre la relación propietario-inquilino es el contrato entre las partes.
Los contratos comerciales se rigen principalmente por el derecho consuetudinario (aunque la sección 93 del Código de la Propiedad aborda algunos aspectos de un arrendamiento comercial, por ejemplo, la interrupción de los servicios públicos, el desalojo de la propiedad y la exclusión del inquilino). Las partes de los contratos comerciales tienen amplia libertad para elaborar sus contratos, siempre y cuando no infrinjan la ley o el orden público importante. Por lo tanto, la relación se rige casi exclusivamente por el contrato de alquiler. Si una situación particular no está expresamente contemplada o abordada en el contrato, entonces se aplica la jurisprudencia y las normas contractuales.
El desalojo de inquilinos por decisión propia es ilegal en Texas. El locador debe atravesar el proceso judicial de desalojo que comienza en un tribunal de justicia. Los desalojos están cubiertos por el capítulo 24 del Código de Propiedad de Texas. Los desalojos comienzan con una notificación, seguida de una demanda en un tribunal de justicia, una audiencia, una apelación ante el tribunal del condado si alguna de las partes apela y, finalmente, una orden de posesión (orden para desalojar al inquilino) si el inquilino no se ha ido. (Ver preguntas 4-13 abajo). Por supuesto, los inquilinos siempre tienen la posibilidad de abandonar la unidad de forma permanente en respuesta a un aviso de desalojo o ante una amenaza de desalojo por parte del locador, aunque eso no detenga una locador de perseguirlos por honorarios y montos permitidos en virtud de el alquiler, incluidos renta, daños, tarifas de realquiler, etc. También hay circunstancias limitadas en virtud de las que un locador puede cambiar las cerraduras de una unidad debido a reparaciones necesarias o cuando un inquilino está atrasado en renta (y la alquiler lo permite), pero el locador siempre debe proporcionar una nueva llave o acceso a la propiedad previa solicitud, dentro de las dos horas siguientes a la solicitud, y debe asegurarse de seguir estrictos requisitos de notificación. Artículo 92.0081 del Código de la Propiedad de Texas.
A. Apelaciones de desalojos del Tribunal de Justicia
Véanse Tex. R. Civ. P. 510.9; Artículos 24.00511, 24.00512, 24.0052, 24.00521, 24.0053, 24.0054 del Código de la Propiedad de Texas.
Para apelar una sentencia desalojo en el tribunal de justicia, el inquilino debe, dentro de los cinco días calendario (incluidos fines de semana y días festivos) posteriores a la sentencia del tribunal, (1) presentar una apelación vínculo con una buena garantía por el monto establecido por el juez, (2) hacer un depósito en efectivo ante el tribunal de justicia por el monto del vínculo de apelación, o (3) presente ante el tribunal una declaración de que el inquilino no tiene la capacidad económica para proporcionar el vínculo de apelación o pagar el depósito en efectivo. Además, si el inquilino apela, ya sea mediante la presentación de un vínculo de apelación o una declaración de imposibilidad de pago de las costas judiciales, el motivo de la desalojo es falta de pago de la renta, y el inquilino desea permanecer en posesión durante la apelación, entonces el inquilino debe pagar la renta de un período de alquiler en el registro del Tribunal de Justicia dentro de los cinco días posteriores a la presentación del vínculo de apelación o la declaración. Si el inquilino no cumple con los plazos para el pago, el locador puede solicitar al tribunal de justicia una orden de posesión y conseguir el desalojo del inquilino. Incluso si eso ocurre, la apelación continúa y el testamento se envía al tribunal del condado.
Además, si el inquilino presenta una declaración de imposibilidad de pago de costos judiciales como apelación en un caso de falta de pago de renta, el inquilino debe pagar la renta futura en el registro del tribunal del condado dentro de los cinco días de su fecha de vencimiento en virtud de el contrato de alquiler. Si el inquilino no cumple con el pago inicial en la apelación o los pagos posteriores de renta a tiempo, el locador puede presentar una moción jurada ante el tribunal del condado y programar una audiencia para solicitarle al tribunal que emita una orden de posesión y ordene que el inquilino sea retirado de la residencia.
B. Desalojo de viviendas temporales como los hoteles
Las personas que vivan en viviendas temporales, como un hotel, pueden ser consideradas huéspedes en lugar de inquilinos y pueden estar sujetas a métodos de autoayuda, como cambios de cerraduras o desalojos pacíficos por parte del propietario del hotel sin un procedimiento judicial. En estos casos, el dueño del hotel no necesita hacer el trámite judicial para el desalojo ni obtener una orden de posesión. Si un huésped se niega a irse, la policía puede manejar el asunto como un delito de intromisión ilegítima.
Sin embargo, a veces las personas permanecen largos períodos en hoteles, por lo que si una persona es inquilino (que requiere una demanda de desalojo) o huésped (sin necesidad de una demanda de desalojo) depende de los hechos, independientemente de cómo se denomine en un alquiler o contrato e independientemente del período de alquiler (semanal, quincenal, mensual). No existe una línea clara, pero hay factores que pueden indicar si una persona es inquilino o huésped.
El cuadro de abajo muestra algunos factores a tener en cuenta que pueden ayudar a determinar qué tipo de relación existe. No existe una cantidad establecida de respuestas que indique que una relación es de propietario-inquilino.
| Pregunta | Posible huésped | Posible inquilino |
| ¿Cuánto tiempo se ha alojado ahí el ocupante? | Algunos días o semanas | Más de un mes |
| ¿Cuáles son los términos del contrato firmado? | Acuerdo de ocupación estándar de hotel | Se parece más a un contrato de alquiler residencial, por ejemplo, en las restricciones de invitados, etc. |
| ¿Con qué frecuencia paga el ocupante para permanecer ahí? | Por noche | Por mes |
| ¿El ocupante recibe correo en esa dirección? | No | Sí |
| ¿El motel/hotel ofrece servicio de limpieza y toallas? | Sí | No |
| ¿El ocupante tiene control exclusivo sobre la unidad? | No; el personal de limpieza entra habitualmente. | Sí. Nadie más ingresa a la unidad habitualmente. |
Las respuestas a estas preguntas no determinan automáticamente si una persona es inquilino o huésped. Pero cuantos más factores haya que tiendan a indicar que el individuo es un inquilino, más probable será que un juez considere que el ocupante tiene derecho a las protecciones inquilino, incluido el requisito de que un locador no bloquee el inquilino, sino que pase por el proceso formal de desalojo. (Proceso de desahucio descrito en las preguntas 4-13 abajo).
C. Recursos de los inquilinos frente a la revocación del certificado de ocupación
El artículo 92.023 del Código de la Propiedad de Texas establece que un locador a quien se le revoca el certificado de ocupación de su propiedad alquilada es responsable ante un inquilino que no está en mora por (1) el monto total del depósito de seguridad de inquilino; (2) una parte proporcional de cualquier pago de alquiler pagado por adelantado; (3) los daños reales del inquilino, incluidos los costos de mudanza, las tarifas de conexión de servicios públicos, las tarifas de almacenamiento y los salarios perdidos; y (4) costos judiciales y honorarios de abogados de cualquier acción relacionada contra el locador.
D. Órdenes de reparación en tribunales de justicia
Los artículos 92.0563 del Código de la Propiedad de Texasy 509.1-509.9 de las Reglas del procedimiento civil de Texas establecen los procedimientos para las demandas presentadas por inquilinos en los tribunales de justicia solicitando la compensación por reparaciones realizadas en propiedades residenciales alquiladas. Los tribunales de justicia pueden ordenar reparaciones en instalaciones alquiladas, ordenar reducciones en el alquiler que pagan los inquilinos, laudos una sanción civil equivalente a un mes de renta más $500 y evaluar los daños y perjuicios ocasionados al inquilino. La sentencia total puede ser de hasta
$20,000, sin contar intereses y costos judiciales, pero incluyendo los honorarios del abogado. (El monto jurisdiccional para los casos de juzgados de paz cambió de $10,000 a $20,000 efectivo 1 de septiembre de 2023. Cualquier causa de acción acumulada antes del 1 de septiembre de 2023 está limitada a $10,000, el límite legal anterior). Tex. R. Civ.
P. 509.6 a); Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.0563(e).
E. Derecho de los inquilinos al restablecimiento de los servicios públicos tras desconexiones ilegales
Con la excepción de la electricidad en ciertas circunstancias (ver abajo), los propietarios residenciales no pueden interrumpir los servicios públicos por falta de pago de renta, y el artículo 92.0091 del Código de la Propiedad de Texas crea un procedimiento rápido para que el tribunal de justicia emita órdenes de restablecimiento ex parte y ordene la reconexión inmediata del servicios públicos. El incumplimiento de un locador es causal de desacato (artículo 21.002 del Código de Gobierno de Texas), punible con multa y arresto en la cárcel del condado. Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.0091(i). El locador tiene derecho a solicitar una audiencia dentro de los siete días posteriores a recibir la orden.
En ciertas circunstancias, un locador puede interrumpir el servicios públicos servicio eléctrico debido a la falta de pago de las facturas de electricidad, interrumpiendo el servicio eléctrico en espacios submedidos (medidores en espacios inquilino individuales) o en espacios asignados que no sean submedidos. La ley incluye un complejo proceso de notificaciones, protecciones y excepciones. Consulte el artículo 92.008 del Código de la Propiedad de Texas.
F. Obligación del propietario de nombrar a todos los ocupantes en una demanda de desahucio
Si se hace un desahucio sobre la base de un contrato escrito, entonces el propietario debe incluir en la demanda los nombres de todos los inquilinos sujetos al contrato de alquiler. Si el propietario no indica los nombres de todas las personas sujetas al contrato, las personas no incluidas no pueden ser desalojadas y tampoco se pueden emitir órdenes de posesión contra esas personas. Tex. R. Civ. Proc. 510.3(c).
G. Protecciones para inquilinos de la Ley CARES
La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES) ofrece a los inquilinos algunas protecciones. Si el inquilino vive en una "propiedad cubierta" y el caso de desalojo está basado en la falta de pago, el locador igualmente está obligado a dar un aviso de treinta días para desalojar antes de presentar un caso de desalojo en un tribunal de justicia. (También hay un argumento textual de que el requisito de notificación de treinta días se aplica a los casos que no son por falta de pago, aunque los defensores han tenido un éxito mixto con eso). El texto completo está disponible en H.R.748 - Ley CARES. Esta protección para inquilinos está en el artículo 4024(c) de la ley.
¿Qué es una "propiedad cubierta" según la Ley CARES?
Dentro de las propiedades cubiertas se incluyen aquellas que tienen hipotecas con respaldo federal. Estos incluyen hipotecas respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), el Departamento de Agricultura (USDA) y las empresas patrocinadas por el gobierno conocidas como Fannie Mae y Freddie Mac.
También son propiedades cubiertas aquellas que forman parte de los programas de vivienda que se indican a continuación. Los más importantes son los programas de viviendas públicas, el de Vales de elección de vivienda, de viviendas de la Sección 8 basada en proyectos y el Programa de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos.
¿Cómo sabe un inquilino si vive en una propiedad cubierta?
Muchas propiedades en Texas están cubiertas por la Ley CARES y, por lo tanto, están sujetas al requisito de aviso de desalojo de treinta días. Por ejemplo, hay miles de propiedades multifamiliares del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos en todo el estado. Puede revisar los documentos del contrato de alquiler, que deberían indicar si la propiedad es parte de alguno de los programas de vivienda de la lista anterior. Además, el locador debe saber si su hipoteca está respaldada por una agencia federal (HUD, VA, USDA), por Fannie Mae o por Freddie Mac. Una búsqueda en los registros de escrituras puede mostrar que una propiedad tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal. También puede buscar en los siguientes recursos:
Bases de datos para determinar si una propiedad multifamiliar tiene una hipoteca de Fannie Mae o Freddie Mac según recursos publicados por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (Nota: Estas herramientas no incluyen propiedades unifamiliares con 1-4 unidades).
H. Pago de los costos de los intérpretes
La Sección 57.002(g) del Código de Gobierno de Texas establece: "Una parte en un procedimiento en un tribunal que presente una declaración de incapacidad para pagar los costos judiciales en virtud de la Regla 145 de las Reglas de Procedimiento Civil de Texas, no está obligada a proporcionar un intérprete a expensas de la parte ni a pagar los costos asociados con el los servicios de un intérprete designado en virtud de esta sección en que se incurra durante el curso de la acción, a menos que la declaración haya sido impugnada y el tribunal haya ordenado a la parte que pague las costas de conformidad con la Regla 145. Nada en esta subsección tiene la intención de aplicarse a los servicios de interpretación u otras ayudas auxiliares para personas sordas, con problemas de audición o discapacidades de comunicación, que se proporcionarán a esas personas de forma gratuita de conformidad con las leyes federales y estatales".
I. Procedimientos a distancia
En el tribunal de justicia, un juez puede presentarse por videoconferencia u otros medios y, al decidir si permite o exige la participación electrónica, debe considerar factores como el tipo de caso, las restricciones tecnológicas, las restricciones de viaje, el acceso al idioma, la adaptación de una persona con discapacidad, el acuerdo y la objeción de la partes, etc. Tex. R. Civ. P. 500.10. Estos factores se pueden utilizar en los tribunales de justicia para objetar o solicitar un procedimiento judicial por videoconferencia u otros medios electrónicos. Las reglas para los tribunales de condado o de distrito son más restrictivas, donde un tribunal no puede exigir un procedimiento remoto en el que se escuchen testimonios orales, a menos que haya una buena causa o un acuerdo entre las partes. Tex. R. Civ. P. 21d. En el tribunal de condado o de distrito, una parte puede objetar, con causa justificada, cualquier método de comparecencia, y el tribunal debe pronunciarse sobre la objeción después de considerar factores como el tipo de caso, la complejidad de las cuestiones legales y fácticas, las restricciones tecnológicas, los viajes Restricciones, acceso al idioma y adaptaciones para una persona con discapacidad, etc. Tex. R. Civ. P. 21d.
Existen programas locales de asistencia para el alquiler que son administrados por agencias, ciudades o municipios. Los inquilinos pueden llamar al 211 o al 1-877-541-7905 o visitar www.211texas.org para obtener información sobre la asistencia para el alquiler. Aquí hay una lista parcial de los programas disponibles:
P. 4-1 ¿Cuáles son mis derechos si quiero terminar el contrato de alquiler de mi vivienda después de una catástrofe?
El artículo 92.054 del Código de la Propiedad de Texas establece que si la propiedad en alquiler ha quedado totalmente inutilizable para fines residenciales tras una catástrofe y las pérdidas no ocurrieron por falta o negligencia del inquilino o de un familiar o invitado suyo, tanto el propietario como el inquilino pueden terminar el contrato de alquiler notificando por escrito a la otra parte en cualquier momento antes de que se completen las tareas de reparación. Si el alquiler se termina en virtud de esta sección del Código de la Propiedad, el inquilino tiene derecho a un reembolso prorrateado de renta a partir de la fecha en que el inquilino se muda. Ese inquilino también tiene derecho a una reembolso de cualquier depósito de seguridad que de otro modo exigiría la ley. Artículo 92.054(b) del Código de la Propiedad de Texas.
P. 4-2 Si las instalaciones están totalmente inutilizables debido a la catástrofe, ¿tengo que mudarme permanentemente aunque quiera quedarme?
Lo más probable es que sí. Si las instalaciones no están aptas para que las habiten personas, es probable que una agencia gubernamental (por ejemplo, el departamento de edificación local) testamento declare que las instalaciones no pueden destinarse a uso residencial. Asimismo, el locador y el inquilino pueden terminar un contrato de alquiler si la propiedad alquilada queda totalmente inutilizable debido a una pérdida por caso fortuito (ver P. 4-1 arriba). Además, el artículo 92.055 del Código de la Propiedad de Texas le permite al locador "cerrar las propiedades en alquiler" mediante notificación escrita enviada por correo certificado (y con acuse de recibo) al inquilino, al funcionario de salud local y al inspector local de edificios, en la cual indique que el locador terminará el alquiler tan pronto como sea legalmente posible. (Esta disposición del Código de la Propiedad se usa con menor frecuencia en casos de catástrofes naturales porque es un proceso más complejo, y el propietario no puede volver a alquilar la unidad dentro de los siguientes seis meses. Also, it requires that the lease contains a provision allowing the landlord to do this, thus making it “legally possible.”) On proper notice, the lease would be terminated. No está claro exactamente cuánto tiempo tiene el inquilino para desalojar una vez recibida la notificación. No obstante, lo más probable es que sea tan pronto como resulte posible. Por supuesto, si es solo el locador el que da por terminada la alquiler (y no un funcionario gubernamental que condena la unidad) y el inquilino no se ha mudado, el locador no podrá retirar la inquilino por sus propios medios. El locador aún debe pasar por el proceso judicial de desalojo para desalojar al inquilino de la unidad. (Ver P. 4-13 más abajo)
El reembolso disponible para el inquilino en estas circunstancias dependerá de cómo el propietario haya terminado el contrato de alquiler y de que el inquilino haya solicitado las reparaciones por escrito al propietario. Si el locador utiliza laSección 92.054 (ver P. 4-1 más arriba) para terminar el alquiler del inquilino, entonces el inquilino tiene derecho a una reembolso prorrateada de renta a partir de la fecha en que el inquilino se muda y reembolso de seguridad depósito. Si el locador cierra las instalaciones en virtud delartículo 92.055, y el inquilino ha hecho la notificación por reparaciones y abandona la propiedad antes de que finalice el plazo de alquiler, el inquilino tiene derecho a que se le reembolsen los gastos de mudanza reales y razonables, una reembolso de la parte proporcional de renta y la devolución del depósito de seguridad, así como una sentencia por daños y perjuicios. sanciones civiles, costos judiciales y honorarios de abogados.Código de la Propiedad de Texas, artículo 92.055(c), (d). Si el propietario cierra las instalaciones según la Sección 92.055, y el inquilino no ha dado un aviso de reparación, el inquilino no puede obtener los recursos de la Sección 92.055 (c) o (d).
En resumen, si el inquilino no ha notificado la terminación de conformidad con la Sección 92.054 (Q. 4-1 anterior), no ha recibido una notificación de terminación por parte del propietario y no está seguro del estado de la unidad, es importante enviar inmediatamente al propietario una notificación de reparación adecuada (como se describe en la respuesta a la P. 4-4 a continuación). Esto no solo establecerá posibles recursos de reparación de conformidad con la Sección 92.0563 del Código de la Propiedad (descrita en la respuesta a la P. 4-4 a continuación), sino que también puede brindarle al inquilino recursos adicionales si el propietario decide cerrar las instalaciones según la Sección 92.055 del Código de la Propiedad.
P. 4-3 Si la vivienda está parcialmente inutilizable debido a la catástrofe y no deseo mudarme permanentemente, ¿se puede reducir parcialmente (reducir temporalmente) el alquiler?
Tal vez, pero muchos contratos de alquiler prohíben la reducción del alquiler en casos de catástrofes, e incluso si el contrato de alquiler no prohíbe una reducción del alquiler, un inquilino solo puede obtener una reducción del alquiler mediante una sentencia de un tribunal de condado o distrito, o por acuerdo con el propietario. El artículo 92.054(c) del Código de la Propiedad establece que si las instalaciones alquiladas están parcialmente inutilizables para fines residenciales y la pérdida no se debe a negligencia o falta del inquilino, un miembro de la familia del inquilino o un huésped o invitado del inquilino, el inquilino tiene derecho a una reducción del renta en un monto proporcional mientras la unidad esté inutilizable debido al siniestro, pero solo por sentencia de un tribunal de condado o de distrito. No obstante, los propietarios pueden incluir en los contratos de alquiler cláusulas que le prohíban a los inquilinos buscar reducciones del alquiler en estas circunstancias, de manera que hay muchos casos en los que los inquilinos renuncian al derecho a obtener estas reducciones. Por supuesto, si el inquilino tiene derecho a una reducción renta en estas circunstancias (asumiendo que el alquiler no ha renunciado a ese derecho), el inquilino debe intentar negociar un acuerdo por escrito con el locador, ya que elartículo 92.005 del Código de la Propiedad de Texas permite que el inquilino recupere los honorarios del abogado si el inquilino prevalece en una demanda por dicha reducción.
P. 4-4 Mi unidad actual está inhabitable debido a una catástrofe, pero el propietario tiene otra disponible. ¿Tiene la obligación de ponerla a disposición? ¿El propietario puede hacerme firmar otro contrato de alquiler donde se extienda el período del contrato original para poder mudarme a la nueva unidad?
No. Ni el propietario ni el inquilino tienen ninguna obligación con respecto a otra vivienda disponible, salvo que esté expresamente establecido en el contrato. Sin embargo, de acuerdo con el artículo 92.062 del Código de la Propiedad de Texas, si debido a una catástrofe se muda a otra unidad propiedad del propietario, este no puede obligarlo a firmar un nuevo contrato de arrendamiento extendiendo el plazo del contrato de alquiler más allá de la fecha de finalización original.
P. 4-5 ¿Tengo que seguir pagando el alquiler a mi propietario mientras no esté viviendo en mi casa/apartamento?
Sí, mientras dure la vigencia del contrato, salvo que haya un acuerdo con el propietario en otro sentido (por escrito, para protección de las partes). Es decir, a menos que la propiedad alquilada esté totalmente inutilizable para fines residenciales y la alquiler haya sido rescindida (ver P. 4-1 más arriba), o a menos que un locador esté de acuerdo, una inquilino no está exenta de pagar renta mientras no ocupe la propiedad. Esto es cierto incluso en un caso en el que las autoridades han "pedido" a los residentes que no regresen a un área debido a los efectos de un desastre reciente. (Sin embargo, esto puede cambiar en caso de que las autoridades prohíban permanentemente a los residentes regresar a la zona o revoquen el certificado de ocupación del propietario. Consulte, por ejemplo, el artículo 92.023 del Código de la Propiedad de Texas.) En circunstancias limitadas, el inquilino puede tener derecho a una reducción del alquiler. (Ver P. 4-3 arriba.)
P. 4-6 ¿Qué puede suceder y qué debo hacer si no puedo pagar el alquiler de mi vivienda debido a interrupciones de mi trabajo o de salario después de la catástrofe?
Podría acceder a la asistencia temporal del gobierno para el pago de alquileres por medio de la Agencia Federal de Gestión de Emergencias (FEMA) o de otras agencias gubernamentales. La Asistencia de Desempleo por Catástrofe (DUA) puede estar disponible para usted si (1) no califica para el Seguro de Desempleo (UI) estándar, (2) está desempleado como resultado directo de la catástrofe, (3) puede y está disponible para trabajar, (4) presenta una solicitud de DUA dentro de los treinta días posteriores a la fecha de anuncio de la disponibilidad de DUA, y (5) no han rechazado el empleo en un puesto adecuado. Deberá proporcionar testamento de empleo o trabajo por cuenta propia dentro de los veintiún días posteriores a la solicitud. Consulte el sitio web de la DUA para conocer más requisitos de elegibilidad.
Si usted habita una vivienda social o subsidiada por el gobierno federal, o recibe asistencia de la Sección 8, tiene derecho a una reducción del alquiler en caso de sufrir una pérdida de ingresos. Debe notificar al propietario y/o a la autoridad de vivienda.
Si su locador cancela su alquiler porque las instalaciones están totalmente inutilizables y usted está de acuerdo con esa evaluación, testamento que deba mudarse para evitar un caso desalojo en un tribunal de justicia, independientemente de si puede o no pagar el renta. Por supuesto que, si usted no abandona la vivienda, el locador no puede desalojarlo por sus propios medios: el locador testamento que presentar un caso desalojo contra usted en un tribunal y solicitar una orden para expulsarlo. Si las instalaciones están inutilizables solo parcialmente y no paga los renta, es posible que deba mudarse para evitar desalojo, a menos que usted y su locador acuerden lo contrario. Si el propietario tiene derecho a desalojarlo y usted no se va tras haber sido notificado en ese sentido, solo puede ser desalojado por medio de un juicio de desahucio en un juzgado de paz.
P. 4-7 ¿Cómo podría pagar el alquiler si quisiera hacerlo durante una catástrofe?
Se recomienda ponerse en contacto con el locador para determinar los métodos de pago que puedan ser viables. Si no logra ponerse en contacto con el locador, es aconsejable que le envíe un cheque por correo certificado, con acuse de recibo (para que pueda rastrearlo y saber si lo ha recibido), a la dirección indicada en el contrato de alquiler o a la última dirección indicada, si es diferente. Un locador también puede tener un sitio web con pagos u otra información relacionada con la catástrofe.
P. 4-8 ¿Puede el propietario alquilarle mi casa/apartamento a otra persona mientras yo no estoy en una catástrofe?
No. El locador debe respetar el alquiler a menos que la vivienda esté totalmente inutilizable o que el alquiler contenga una disposición expresa que permita al locador terminar en caso de incendio, inundación o siniestro similar. Si el propietario quiere que usted se mude de la propiedad para que ingrese otra persona, entonces claramente la propiedad no está "totalmente inutilizable" y, por consiguiente, no puede terminar el contrato. Si el propietario le bloquea el ingreso ilegalmente, debe comunicarse con el juez de paz para solicitar una orden de reingreso, que es una orden del juez que requiere que su propietario le permita regresar a su residencia. Este proceso de orden de reingreso es un procedimiento acelerado a través del cual puede regresar rápidamente a su hogar, a menudo el mismo día.
P. 4-9 ¿Cómo me comunico con el propietario durante una catástrofe?
Es recomendable intentar comunicarse por todos los medios disponibles, incluidos, entre otros, llamadas telefónicas o mensajes de texto a todos los números de teléfono disponibles, correspondencia por correo electrónico y cartas enviadas por correo a la dirección establecida en el contrato de alquiler o la última dirección proporcionada, si es diferente. Un locador también puede tener un sitio web con información de contacto u otra información relacionada con la catástrofe . Debe documentar todos los esfuerzos e intentos para comunicarse con el locador, lo que incluye guardar copias de las cartas enviadas, capturas de pantalla de las comunicaciones en línea y copias de mensajes de texto y correos electrónicos.
P. 4-10 El propietario me dijo que me mudara porque la vivienda quedó totalmente inutilizable después de la catástrofe. ¿Debo mudarme?
Si la vivienda quedó totalmente inutilizable para fines residenciales tras la catástrofe, el locador puede terminar el alquiler notificándolo por escrito al inquilino en cualquier momento antes de que finalicen las reparaciones en la vivienda. Si la vivienda quedó inutilizable y el alquiler terminó por ese motivo, el locador puede presentar un caso de desalojo en un tribunal de justicia si el inquilino no abandona la propiedad. (Ver también las preguntas 4-1, 4-2 más arriba). Si el locador termina el alquiler por una vivienda inutilizable, el inquilino tiene derecho a una reembolso prorrateada de renta a partir de la fecha en que el inquilino se muda y a una reembolso de cualquier depósito de seguridad que de otro modo exigiría la ley. Código de la Propiedad de Texas. Artículo 92.054(b) del Código. Sin embargo, si el inquilino no está de acuerdo con que la vivienda está totalmente inutilizable para fines residenciales y no se va, el locador no puede sacar al inquilino de la unidad y, en su lugar, debe presentar un caso de desalojo en un tribunal de justicia. Una vez en la corte, el inquilino puede alegar como defensa que la vivienda no está totalmente inutilizable y no debería haber sido objeto de una terminación del contrato de alquiler. Por supuesto, el inquilino debe continuar pagando renta sobre la unidad mientras tanto, ya que la falta de pago podría ser motivo para que el locador desaloje al inquilino.
P. 4-11 El propietario me dijo que me mudara al día siguiente porque quiere la vivienda para su hija que perdió su casa en la inundación. Me dijo que si no me mudaba, cambiaría las cerraduras. ¿Debo mudarme?
No. El propietario debe cumplir con los términos del contrato. El locador no puede cambiar las cerraduras para impedirle el ingreso al inquilino por un motivo como ese. Artículo 92.0081 del Código de la Propiedad de Texas. Además, aunque existen otras razones por las que un locador podría cambiar las cerraduras, su locador SIEMPRE debe darle una llave si la solicita. Si su locador le impide el ingreso ilegalmente y se rehúsa a darle la llave, usted puede demandar ante un tribunal de justicia para obtener una orden inmediata ("orden de reingreso") que le permita regresar a su residencia. Artículo 92.009 del Código de la Propiedad de Texas. El proceso de orden de reingreso es un procedimiento acelerado a través del cual puede regresar rápidamente a su hogar, a menudo el mismo día.
P.4-12 Si una ciudad o condado revoca el certificado de ocupación de un propietario debido a la falta de mantenimiento de la residencia, por ejemplo, después de una catástrofe, ¿cuáles son los derechos de un inquilino?
Si una ciudad o condado le anula a un propietario el certificado de ocupación debido a la falta de mantenimiento de la residencia, el inquilino que no se halle en incumplimiento del contrato (por ej., que no deba pagos de alquiler, etc.) puede reclamarle al propietario lo siguiente:
1. el importe total del depósito de garantía del inquilino;
2. la parte proporcional de cualquier pago de alquiler que el inquilino haya pagado por adelantado;
3. los daños reales del inquilino, incluidos los costos de mudanza, las tarifas de conexión de servicios públicos, las tarifas de almacenamiento y los salarios perdidos; y
4. Costos judiciales y honorarios de abogados que surjan de cualquier causa relacionada de acción por parte del inquilino contra el propietario.
Artículo 92.023 del Código de la Propiedad de Texas.
P. 4-13 ¿Qué debo hacer si me notifican una demanda de desahucio?
Un locador no puede desalojar a un inquilino de la propiedad alquilada por sus propios medios, ni locador puede recurrir a la policía o al cumplimiento de la ley para que lo ayuden a desalojar al inquilino sin una orden desalojo final (orden de posesión) emitida por un juez. Incluso en el caso de que un propietario haya terminado un contrato de alquiler debido a una catástrofe natural, no puede desalojar al inquilino sin la debida presentación ante un tribunal.
Para desalojar a un inquilino, el propietario debe presentar una demanda de desahucio en un tribunal de justicia, en el distrito en el que esté ubicada la propiedad. Luego, se notifica al inquilino de la demanda de desalojo, incluida una citación, que es una portada que contiene información sobre la demanda, instrucciones sobre qué hacer a continuación y la fecha en que el inquilino debe presentarse para el juicio, y una petición de desalojo, que enumera las razones por las que el locador cree que puede desalojar al inquilino. A El inquilino no debe evitar recibir esta citación de desalojo, ya que en ella testamento estará la fecha del juicio del caso, que se supone que ocurrirá entre los diez y los veintiún días posteriores a la presentación de la demanda. Si no se logra ubicar al inquilino para notificarlo, el juez puede autorizar otro medio de notificación de la demanda, que incluye dejarla en virtud de la puerta, pegarla en la puerta de entrada o enviarla por correo. Si el inquilino recibe la notificación de la demanda de desahucio, debe leerla atentamente y ver las fechas indicadas, incluida la del juicio en el tribunal. Si ignora la demanda de desahucio, no sabrá la fecha del juicio y es probable que pierda el caso por defecto. Si desea saber si se ha presentado una demanda de desahucio en su contra, debe comunicarse con el tribunal de justicia del distrito en el que está ubicada la propiedad. Si no se comunica con el tribunal correcto, el secretario judicial seguramente podrá indicarle qué tribunal le corresponde por la ubicación de la propiedad.
En el juicio, tendrá la oportunidad de contarle al juez su versión de los hechos. Puede informarle al juez sobre cualquier defensa contra el desahucio que pueda tener, por ejemplo: la propiedad aún es habitable; El propietario no terminó correctamente el contrato de alquiler; el propietario no dio aviso de desalojo después de rescindir el contrato de alquiler; O el propietario está tomando represalias contra usted por pedirle reparaciones. Un juez puede ordenar su desalojo por violar los términos de su alquiler (p. ej., no pagar renta) o si el locador terminó correctamente el alquiler y dio un aviso posterior de desalojo. Si vive en una vivienda social, una vivienda con subsidio federal o una propiedad con crédito fiscal, el locador debe tener motivos fundados (como una violación grave de su alquiler) para terminar o no renovar su alquiler, y puede haber otros derechos que usted tenga, como el acceso a un procedimiento de queja.
P. 4-14 ¿Puedo apelar si el juez del tribunal de justicia me desahucia?
Sí, puede apelar su caso ante el tribunal del condado, donde tendrá un nuevo testamento (juicio de novo) con un juez diferente. Para apelar una sentencia de desalojo en el tribunal de justicia, debe, dentro de los cinco días calendario (incluidos fines de semana y feriados) posteriores a la decisión del tribunal, (1) presentar una fianza de apelación con una buena garantía por el monto establecido por el juez, (2) hacer un depósito en efectivo al tribunal de justicia por el monto del vínculo de apelación, o (3) presente ante el tribunal una declaración de que no tiene la capacidad económica para proporcionar el vínculo de apelación o pagar el depósito en efectivo, un formulario que el tribunal de justicia debe Have ("Declaración de imposibilidad de pago de costos judiciales o vínculos de apelación"). Además, si apela, ya sea mediante la presentación de un vínculo de apelación o una declaración de imposibilidad de pago de costos judiciales o vínculo de apelación, y un motivo de la El desalojo es la falta de pago de la renta y desea permanecer en posesión durante la apelación, entonces debe pagar la renta de un período de alquiler en el registro del Tribunal de Justicia dentro de los cinco días posteriores a la presentación del vínculo de apelación o la declaración. Si no cumple con los plazos para el pago, el locador puede solicitar al tribunal de justicia una orden de posesión (orden para que lo saquen de la propiedad) y sacarlo de la propiedad después de que se le notifique la orden con 24 horas de anticipación. El testamento de apelación se enviará al tribunal del condado para que pueda continuar con su apelación incluso si ya no está en la residencia.
Además, si presenta una declaración de incapacidad para apelar en un caso de falta de pago de renta, debe pagar la renta futura en el registro del tribunal del condado dentro de los cinco días de su vencimiento fecha en virtud de contrato de alquiler. Si no paga este pago de renta a tiempo, el locador puede presentar una moción jurada ante el tribunal del condado y programar una audiencia para solicitar al tribunal que emita una orden de posesión y lo desaloje de la residencia.
P. 4-15 ¿Cómo puedo recuperar mis bienes personales de las instalaciones alquiladas?
Depende. Si los funcionarios federales de seguridad y de FEMA controlan cuándo y cómo los evacuados pueden regresar a sus hogares, es posible que deba esperar para regresar. Si no existe este tipo de restricciones sobre su regreso, puede ir a recuperar sus propiedad personal a la propiedad alquilada.
El mejor consejo que podemos dar a un evacuado durante ese tiempo entre la evacuación y el momento en que las agencias permiten el regreso es tratar de comunicarse con el locador y determinar si el locador (1) sabe algo sobre el estado de la propiedad y (2) ha podido hacer algo para asegurarla.
P. 4-16 ¿Puedo recuperar daños contra mi propietario por lesiones o daños a la propiedad que sufrí como resultado de la catástrofe?
Cuando las lesiones o el daño a la propiedad son consecuencia de una catástrofe natural y no de negligencia por parte del propietario, no se lo puede tener a él como responsable. No obstante, el Código de la Propiedad de Texas no impide que se realicen reclamos en virtud de el derecho consuetudinario y estatutario vigente, incluso contra el locador por lesiones o daño a la propiedad producto de la locador negligencia. Consulte el artículo 92.061 del Código de la Propiedad de Texas. Por lo tanto, el propietario puede ser demandado si su negligencia provocó o contribuyó a los daños y lesiones del inquilino producto de la catástrofe. Hay negligencia cuando una persona no toma las precauciones necesarias y esto genera daños.
P. 4-17 He sufrido lesiones personales o pérdida o daño de mis pertenencias personales a causa de la catástrofe. ¿Recibiré compensación del propietario actual o anterior si él sabía de la posibilidad de inundación y no me lo informó?
Si el locador o vendedor tergiversó afirmativamente la posibilidad de inundación, el inquilino o comprador puede demandar al locador o vendedor por fraude para recuperar daños a la propiedad o lesiones personales. Sin embargo, si usted sabía que la propiedad podría inundarse o no se basó en la tergiversación afirmativa, entonces no podrá recuperar los daños.
Si el propietario o vendedor no dijo nada acerca de la posibilidad de inundación, entonces usted tampoco podrá acceder a una compensación. En general, la sola omisión de información por parte del vendedor o propietario no constituye fraude. No obstante, no mencionar la posibilidad de inundación, en ciertas circunstancias, puede dar lugar a una demanda en contra de vendedores o propietarios que supieran de la posibilidad de inundación o de inundaciones en el pasado. Decidir ocultar información sobre inundaciones anteriores (por ejemplo, pintando paredes para ocultar las marcas del agua) puede sustentar el reclamo del inquilino a una compensación. Véase 37 Am. Jur. 2d, Fraude y engaño, 144-146.
Para contratos iniciados o renovados a partir del 1 de enero de 2022, si una residencia está ubicada en un terreno inundable de 100 años y no tiene una elevación por encima del nivel inundable, el locador debe notificárselo por escrito al inquilino al momento de firmar el alquiler o antes. Además, si el propietario sabe que una residencia ha sufrido daños por inundación hasta cinco años antes del contrato, debe notificárselo por escrito al inquilino. Estas notificaciones tienen un lenguaje legal específico y deben incluirse en un documento escrito separado que se entrega al inquilino al momento de firmar el alquiler o antes. Si el locador no cumple con esta obligación legal y el inquilino sufre pérdidas o daños sustanciales a su propiedad personal como resultado de la inundación, el inquilino puede terminar el alquiler con un aviso de treinta días. Código de la Propiedad de Texas. Artículo 92.0135 del Código (efectivo 1 de enero de 2022).
P. 4-18 ¿Puedo recuperar daños contra mi propietario o el propietario anterior si no sabían de la posibilidad de inundación?
No. Como regla general, el inquilino o comprador no puede recibir una compensación del propietario actual o anterior por pérdidas o daños producto de una inundación si el propietario no sabía de inundaciones anteriores o de la posibilidad de inundación y no le dijo al inquilino o comprador que la propiedad no estaba expuesta a inundaciones.
P. 4-19 Todas mis pertenencias personales fueron destruidas en el lugar que alquilo. ¿Qué asistencia puedo recibir de mi aseguradora?
Si al momento de la catástrofe usted tenía seguro para inquilinos o seguro para la vivienda y sus pertenencias , contáctese con su aseguradora. Si su situación es urgente, asegúrese de describírsela a la compañía de seguros. Si la aseguradora está de acuerdo en que hay cobertura, usted puede pedir un pago anticipado para cubrir parte de su pérdida. Tenga en cuenta que algunos propietarios exigen que los inquilinos contraten lo que se puede llamar un "seguro de inquilino", pero que puede incluir cobertura solo para el locador y no para el inquilino. Si tiene preguntas sobre la cobertura de cualquier seguro de inquilino que tenga, debe llamar a la compañía de seguros.
Puede haber asistencia de emergencia de parte de agencias voluntarias locales (como la Cruz Roja, el Ejército de Salvación o United Way).
P. 4-20 ¿Qué debo hacer si no tengo seguro sobre mis pertenencias personales?
If your losses are not covered by insurance, you may be able to receive money from FEMA for "Other Needs Assistance." This assistance is available for necessary expenses and serious needs caused by the disaster, ranging from displacement expenses to personal property, funeral, and childcare expenses. También podría contactarse con la Cruz Roja, que posiblemente lo ayude.
P. 4-21 Si mis pertenencias personales se pierden o se dañan como resultado de un huracán, inundación u otra catástrofe, ¿puedo recuperar daños de mi propietario en virtud de la póliza de seguro de riesgos del propietario?
No. El locador no tiene ningún interés asegurable en lo que es propiedad del inquilino y, por lo tanto, la póliza de seguro de locador no puede asegurar la propiedad personal del inquilino.
Sin embargo, si el daño o la pérdida de la propiedad del inquilino se debe total o parcialmente a la negligencia del locador, el inquilino puede demandar al locador y la aseguradora de riesgos contra terceros del locador puede cubrir la pérdida. La negligencia ocurre cuando una persona no toma las precauciones razonables y esa falla causa daños.
P. 4-22 ¿Los daños por inundación en mi hogar están cubiertos por mi póliza de seguro?
La póliza de seguros del propietario (a veces llamada seguro contra accidentes, seguro de riesgos o seguro contra incendios y de cobertura amplia) por lo general no cubre daños por inundación. La póliza puede cubrir daños por agua dentro del hogar producto de lluvia directa, pero generalmente no cubre daños por agua superficial o agua que sube. El seguro contra huracanes generalmente se testamento limitado a condiciones de viento más fuertes de lo normal, como las de una catástrofe. Debería leer su póliza cuidadosamente, hablar con su agente de seguros y consultar a un abogado si tiene dudas.
El seguro contra inundaciones se puede contratar al gobierno federal en virtud de el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP). Puede contratar pólizas a través de agentes locales con licencia estatal si su comunidad participa del NFIP. Por lo general, hay un período de gracia de treinta días después de contratar cobertura contra inundaciones hasta que entra en vigencia.
P. 4-23 ¿Mi seguro de automóvil cubre los daños a mi auto como resultado de la catástrofe?
Normalmente, catástrofe daños al vehículo del propietario testamento estar cubiertos en virtud de la cobertura general del automóvil del propietario, aunque el lenguaje específico en la póliza y cualquier exclusión expresa de la póliza testamento controlan. Debe leer su póliza cuidadosamente, hablar con su agente de seguros y consultar a un abogado si tiene dudas.
P. 4-24 ¿Puedo recuperar daños contra mi vecino cuya propiedad dañó mi propiedad durante la catástrofe?
La regla general es que una persona no tiene responsabilidad por daños y perjuicios producto de una catástrofe natural o caso fortuito cuando no hubo falta o negligencia de parte del dueño cuyos bienes causaron daños a otros durante la catástrofe. Por lo tanto, solo podrá demandar a su vecino en el caso de que haya cometido alguna negligencia y esa sea la causa de los daños. Véase 1 Am. Jur. 2d, Caso fortuito, 11, 15; 57 Am. Jur. 2d, Negligencia, 669. La negligencia ocurre cuando una persona no toma las precauciones razonables y esa falla causa daños.
P. 4-25 ¿Qué puedo hacer con los bienes de otra persona que la catástrofe arrastró a mi terreno?
Cuando una inundación, viento o explosión arrastra bienes personales al terreno de otra persona, dichos bienes personales siguen perteneciendo al propietario original y el propietario original puede entrar y recuperarlos. Si el propietario del terreno le niega el acceso a quien va a recuperar sus bienes personales, o si se apropia de los mismos para su uso personal, el dueño original puede demandar a esta persona por el valor de los bienes en cuestión. El propietario del terreno es un depositario involuntario y tiene derecho a la posesión de los bienes que llegaron a su terreno frente a cualquier otra persona, excepto frente al dueño original. De ser necesario, el dueño del terreno puede mover los bienes para usar el terreno, siempre que lo haga de manera razonable. El propietario del terreno no debe dañar los bienes de manera intencional ni por negligencia manifiesta. Véase 1 Am. Jur. 2d, Propiedad abandonada, perdida, etc., 24- 27.
P. 4-26 ¿Puedo demandar al gobierno local, estatal o federal por daños causados por la catástrofe?
En algunas circunstancias, el gobierno puede tener responsabilidad si hubo negligencia por parte de sus empleados y esto causó los daños. No obstante, conforme a la doctrina de inmunidad soberana, las autoridades gubernamentales generalmente tienen inmunidad frente a demandas por actos de negligencia de sus agentes y empleados. La doctrina de inmunidad soberana normalmente se aplica a funciones gubernamentales, tales como la prevención del delito, el control de inundaciones, el control de incendios, la preservación de la salud, etc.
P. 4-27 ¿Qué sucede con mi contrato de alquiler comercial?
En los alquileres comerciales, el derecho consuetudinario de Texas en su mayoría no ha sido anulado por leyes, pero la respuesta a esta pregunta generalmente se aborda en los términos del alquiler. Por lo tanto, debe revisar las disposiciones, preferiblemente con un abogado de ser posible, para determinar el alcance de sus derechos y obligaciones.
P. 4-28 ¿Debo continuar pagando el alquiler de mi espacio comercial (oficina, comercio minorista, mini-almacenamiento, etc.) a pesar de que ha quedado total o parcialmente inutilizable por la catástrofe?
Las disposiciones particulares de un testamento de alquiler comercial controlarán si la renta debe pagarse después de la destrucción total o parcial del lugar. Si los términos de la alquiler no abordan los hechos fortuitos, entonces para una alquiler de espacio como una oficina o un negocio (pero no para un alquiler de terreno), si la tormenta dejó el espacio inutilizable para el fin previsto, se da por terminada la alquiler y el inquilino queda exento de la obligación de pagar renta tras la destrucción. Norman v. Stark Grain Elevator Co., 237 S.W. 963 (Tex. Ct. Civ. Apelaciones 1922).