Guía de respuesta y defensa ante el desahucio

Seleccione el formulario de respuesta al desalojo debajo de estas instrucciones. El formulario es un PDF que se puede completar.

La leyenda es el encabezamiento superior con toda la información del caso.

Escriba el número de causa, el demandante, el acusado, el condado y el número de distrito o de tribunal, exactamente como aparecen en los documentos que le envió el tribunal. A veces, el número de causa se etiqueta como "número de caso" o "número de expediente". Si vive en una ciudad más grande, es posible que el tribunal también tenga un número de lugar.

Ingrese su nombre y los últimos tres dígitos de su licencia y número de seguro social. Si no tiene una licencia o número de seguro social, marque la casilla correspondiente.

Apelaciones: Si presenta una apelación ante el Tribunal del Condado, use la información del título del Tribunal del Condado si está disponible. (Si presenta la respuesta en el Tribunal de Justicia junto con sus otros documentos de apelación, está bien usar la información del título del Tribunal de Justicia).

Lea cada defensa y vea si se aplica a su caso. Marque todos los que correspondan. No tiene que marcar ninguna casilla si no se aplica ninguna.

El primer conjunto de defensas solo está disponible para los casos en los que el demandante afirma que usted no ha pagado la renta. El segundo conjunto de defensas es para todos los casos.

Aquí hay una explicación de cada defensa:

• Intenté pagar renta a tiempo. Marque esta casilla si intentó pagar el renta a tiempo y en su totalidad, pero el locador no lo aceptó, no había personal disponible para aceptar su pago o el portal en línea no funcionó para usted.

• El demandante no mitigó los daños. Marque este casillero si usted o un programa de asistencia para la renta intentaron pagarle al locador (total o parcialmente), pero el locador se negó a aceptar el dinero.

• Nota: Es posible que esta no sea una defensa sólida contra el desahucio si el intento de pago se retrasó. Sin embargo, puede ayudarle a deber menos en el alquiler atrasado si pierde su caso.

• Pagué renta. Marque este casillero si pagó la totalidad del alquiler, pero el locador sigue intentando desalojarlo por renta impaga. Adjunte comprobante de pago si es posible.

• No estoy obligado a pagar renta para vivir en esta propiedad. Marque esta casilla si no está obligado a pagar la renta. Por ejemplo, si usted es dueño de la propiedad o está casado con el dueño.

• Derecho a pagar renta tardía. (solo para casos presentados después del 31 de diciembre de 2025) Cada alquiler trimestre, se le permite recuperar renta atrasados si no ha llegado tarde antes y solo lleva un mes de retraso.
  
  Cada vez que renueva su alquiler, el plazo del alquiler se reinicia.
  
  Marque esta casilla si solo dejó de pagar un pago de renta en este plazo de alquiler y el locador se negó a pagar tarde.
  
  También marque el segundo casillero si solo dejó de hacer un pago de renta y el locador no le dio un aviso de pago.

• La petición no dice si dejé de pagar más de un mes de renta. (Solo para casos presentados después del 31 de diciembre de 2025) Marque este casillero si el desalojo es por falta de pago del alquiler y el locador no dijo si dejó de pagar más de un mes de renta o no.
  
  Puede marcar esta casilla tanto si ha perdido más de un mes de renta como si no. La petición debe incluir esta información.

• El demandante ha aceptado fondos de asistencia para el alquiler. Marque este casillero si la asistencia para la renta pagó al menos un período de renta que el locador le acusa de no pagar en esta demanda de desalojo.
  
  Por ejemplo, si utilizó la ayuda para pagar el alquiler del mes pasado, pero la petición dice que debe ser desahuciado por deber el alquiler del mes pasado, marque este casillero.

• Notificación de la Ley CARES. Los propietarios de propiedades cubiertas deben dar un aviso de desalojo con 30 días de anticipación antes de solicitar una orden de posesión del tribunal.
  
  Marque esta casilla si vive en una propiedad cubierta y se da alguno de los siguientes casos y el locador no le dio un aviso de desalojo de 30 días.

  • Propiedades cubiertas: puede usar las siguientes herramientas para averiguar si vive en una propiedad cubierta:
    • Propiedades de viviendas multifamiliares de HUD (o llame a HUD al (800) 955-2232 durante el horario comercial normal, hora del este)
    • Consejería para inquilinos de Fannie Mae
    • Búsqueda de propiedades en Freddie Mac
    • Sitio web del secretario del condado: Muchas oficinas del secretario del condado tienen registros de herencia inmobiliaria en línea. A veces, esto puede ayudarlo a saber si una propiedad es propiedad del HUD o de la autoridad local de vivienda.
      
      Tenga en cuenta que las listas no están completas. Si revisa las listas y aún no está seguro de si vive en una propiedad cubierta, consulte Cómo averiguar si la Ley CARES se aplica a su hogar.
• Vivienda pública con aviso de pago de 30 días. Marque esta casilla si vive en una propiedad de la Autoridad de Vivienda Pública y su locador no le dio un aviso de 30 días para pagar renta. Esta defensa solo está disponible para casos de falta de pago de la renta.
• El demandante acordó no desalojar en virtud de los hechos de este caso. Marque esta casilla si el locador dijo que permitiría aquello por lo que ahora está tratando de desahuciarlo. Por ejemplo, si un locador accedió a darle más tiempo para pagar renta atrasado, pero ahora está tratando de desalojarlo después de que usted pagara renta atrasado, puede marcar esta casilla.
• Represalias. Marque esta casilla si el locador lo está desahuciando en represalia por algo que usted tiene permiso legal para hacer, como pedir reparaciones o denunciar violaciones del código a la ciudad. Marque también el casillero junto a una de las situaciones comunes para describir su propia situación.
  
  Para utilizar esta defensa, la represalia debe ser por algo que usted haya recibido dentro de los seis meses anteriores a la presentación del desalojo. Esta no es una defensa en casos de falta de pago de la renta.
• No vivo en la propiedad. Marque esta casilla si ya no vive en la propiedad. No pueden desalojarlo de una vivienda en la que no vive.
• El demandante no tiene autoridad para desalojar. Marque este casillero si no tiene una relación con el demandante que le permita desalojarlo de la casa. Por ejemplo:

  • Un cónyuge actual

  • Un co-inquilino que no es propietario y no le está subalquilando

  • Una persona que obtuvo la propiedad de manera fraudulenta

• Aviso de Texas. Marque esta casilla si no recibió ni un Aviso de desalojo ni un Aviso de pago. La ley de Texas requiere que todos los propietarios notifiquen a los inquilinos al menos tres días antes de solicitar el desalojo, a menos que el contrato de alquiler establezca un período más corto. (Muchos contratos de alquiler requieren solo un día, así que verifique su contrato de alquiler).

• Se presentó demasiado pronto. Marque esta casilla si el tiempo transcurrido entre el momento en que recibió la notificación de desalojo y la fecha de su citación es:

1. Menor al período establecido en su contrato de alquiler, o
2. Menos de tres días si el contrato de alquiler no establece un período de tiempo, o
3. Menos de 30 días si el propietario se hizo cargo de la ejecución hipotecaria y decidió no continuar con su contrato de alquiler a pesar de que usted no ha perdido el alquiler.

• Más información. Marque este casillero si tiene alguna información adicional que considere que el tribunal debe conocer. Tenga en cuenta que las dificultades económicas no son una defensa contra el desalojo por falta de pago, e incluirlas como una razón para no pagar la renta puede, en algunos casos, ser una admisión de que usted violó el alquiler.
  
  Puede enumerar cualquier otra defensa o información que considere que el tribunal debe conocer. Puede adjuntar páginas o documentos adicionales.

Esta sección no se testamento aplicable a la mayoría de los casos.

La disposición sumaria es cuando el demandante le pide al tribunal que lo desahucie sin celebrar una audiencia. Está destinado a los okupas, es decir, a las personas que entraron a vivir en la propiedad de forma ilegal. Muy pocos residentes son okupas. De hecho, incluso si la persona que le permitió vivir en la propiedad fuera un okupa, usted mismo no sería un okupa y la disposición sumaria no debería aplicarse a su caso.

Si el locador lo acusa incorrectamente de ser un okupa, debe explicar al tribunal por qué no lo es. Marque las opciones que mejor describan cómo llegó a vivir en la propiedad. Puede marcar todos los que correspondan.

También enumere cualquier hecho adicional en el que usted y el locador no estén de acuerdo en su caso. Por ejemplo, si el locador niega que usted tenga una alquiler cuando en realidad sí tiene una alquiler, usted escribiría algo como "Tengo una alquiler" y adjuntaría el alquiler a la respuesta.

Importante: Cuatro días. Si la petición del locador incluye una moción de disposición sumaria, tiene cuatro días para presentar su respuesta. Si bien aún puede presentar la solicitud después de los cuatro días, es posible que para entonces ya sea demasiado tarde.

Marque este casillero si desea que un jurado decida su caso en lugar de un juez. Tenga en cuenta que debe pagar honorarios para esto. Si utiliza una declaración de incapacidad de pago, no tendrá que pagar los honorarios.

Si solicita un juicio por jurado, tenga en cuenta que cada tribunal tiene su propio procedimiento de jurado. Debe pedirle al secretario del tribunal sus reglas de juicio por jurado. Véase también Juicios por jurado en el Tribunal de Justicia.

Marque esta casilla si acepta recibir información del caso por correo electrónico. Si marca esta casilla, escriba una dirección de correo electrónico que compruebe con frecuencia.

Si incluye algún archivo adjunto, marque la casilla y enumérelo aquí.

Si sus explicaciones no encajan en el formulario, no dude en agregarlas a un documento separado. Asigne un título al documento, escríbalo aquí y adjunte el documento a su respuesta.

También puede adjuntar otras pruebas, como una copia del contrato de alquiler, pruebas de que se aplica la Ley CARES, etc. Indique el título de cada documento adjunto. Por ejemplo: "contrato de alquiler".

Si tiene una declaración de imposibilidad de pago de costos judiciales (para una apelación o un juicio por jurado), debe adjuntar una copia a su respuesta. Si apela mediante vínculo o depósito en efectivo, asegúrese de adjuntar una copia del formulario de apelación a su respuesta.

Esta sección le solicita al tribunal que falle a su favor.

Firme, ponga fecha y complete su información de contacto.

Firme y feche la sección "Certificado de servicio". Esta es su promesa al tribunal de que le entregará al propietario o a su abogado una copia de la respuesta.

Entregue una copia de la respuesta presentada al demandante el mismo día que la presente. Puede donarla de las siguientes maneras:

• Mano
• Correo (se recomienda correo certificado)
• Fax
• Correo electrónico (si la petición indica que el demandante está dispuesto a recibir notificación por correo electrónico)
• Electrónicamente a través de efile (si el demandante presentó electrónicamente o tiene un abogado, puede hacer que el sistema de presentación electrónica envíe una copia automáticamente).

Presente la respuesta completada ante el tribunal. Puede llamar al tribunal nombrado en sus documentos judiciales para ver cómo quieren que presente su documento: en línea, en persona, por correo electrónico, etc. Si no puede comunicarse con el tribunal, siempre es aceptable presentarla ante el secretario en persona. También querrá archivar los archivos adjuntos que planee usar.

Plazos de presentación:

• Tribunal de Justicia: Puede presentar la respuesta en cualquier momento antes de la audiencia, incluso el día de la audiencia. Si no presenta su respuesta antes de la fecha de la audiencia, asegúrese de llevar copias para el tribunal, el propietario y usted mismo a la audiencia.
  
  Importante: disposición sumaria: Si el demandante solicita una disposición sumaria, debe presentar su respuesta dentro de los cuatro días posteriores a la entrega de los documentos judiciales. (Si no cumple con el plazo de cuatro días, aún puede presentar su respuesta. Sin embargo, sin una respuesta, el tribunal puede desahuciarlo una vez que hayan pasado cuatro días).
• Tribunal del Condado: Si está apelando y no presentó una respuesta ante el tribunal de justicia, debe presentarla ante el tribunal del condado dentro de los ocho días a partir del momento en que el tribunal del condado recibe su caso.
  
  Se supone que el Tribunal de Justicia debe enviar el caso al Tribunal del Condado dentro de los 6 a 10 días posteriores a la presentación de su apelación. Si no está seguro de si el Tribunal de Justicia ha enviado su caso, consulte con el secretario del Tribunal de Justicia. Si bien el testamento del Tribunal del Condado le enviará un aviso cuando reciba su caso, el correo a veces es lento.
  

Dónde presentar una respuesta para una apelación:

• Puede presentar su respuesta ante el tribunal de justicia cuando presente sus otros documentos de apelación.
• Si el Tribunal de Justicia ya ha enviado su caso al tribunal del condado, presente su respuesta ante el tribunal del condado.
• Si ya ha presentado una respuesta ante el tribunal de justicia, no necesita presentar otra.

Debe hacer la entrega legal a la otra parte. Esto significa que debe entregar una copia de la respuesta presentada y sellada al demandante o al abogado del demandante, si la tienen. (El secretario o el sistema de presentación electrónica testamento sellar la respuesta cuando usted la presente).

Puede darles una copia de la siguiente manera:

• Mano
• Correo (se recomienda correo certificado)
• Fax
• Correo electrónico (si la petición indica que el demandante está dispuesto a recibir notificación por correo electrónico)
• Electrónicamente a través de efile (si el demandante presentó electrónicamente o tiene un abogado, puede hacer que el sistema de presentación electrónica envíe una copia automáticamente).

Vaya a la audiencia judicial. Si no puede presentarse a la audiencia, presente una moción de aplazamiento para solicitar otra fecha. Debe tener una buena razón para cambiar la fecha de la audiencia. El tribunal no está obligado a darle una nueva fecha de audiencia solo porque usted lo pida. Tenga en cuenta que el conflicto con su horario de trabajo no suele ser una razón aceptable.

La Ley CARES solo protege a las personas que se retrasan en el pago del alquiler. Si lo están intentando desalojar o multar por motivos distintos al retraso en el pago del alquiler, la Ley CARES no es aplicable.

El aviso de desalojo o la petición de desahucio deben indicar el motivo del desahucio.

La Ley CARES solo se aplica a las propiedades en las que el propietario participa en determinados programas federales. Hay varias herramientas que le permiten buscar propiedades cubiertas. Sin embargo, tenga en cuenta que no todas las propiedades cubiertas están incluidas en los resultados. Esto ocurre en el caso de edificios pequeños o viviendas unifamiliares, que tienen menos probabilidades de aparecer en la herramienta.

Herramientas para buscar propiedades cubiertas:

• Propiedades de viviendas multifamiliares de HUD (o llame a HUD al (800) 955-2232 durante el horario comercial normal, hora del este)
• Consejería para inquilinos de Fannie Mae
• Búsqueda de propiedades en Freddie Mac
• Sitio web del secretario del condado: Muchas oficinas del secretario del condado tienen registros de herencia inmobiliaria en línea. A veces, esto puede ayudarlo a saber si una propiedad es propiedad del HUD o de la autoridad local de vivienda.

A continuación, hay una lista de los programas federales que activan la protección del inquilino en virtud de la Ley CARES.

Puede resultar obvio o no si su propiedad participa en un programa. Si, por ejemplo, usted es inquilino de la Sección 8, debe saber que su vivienda participa en el programa de la Sección 8. Sin embargo, existen otros programas que son más confusos o difíciles de determinar para un inquilino.

Los programas federales que activan la protección del inquilino en virtud de la Ley CARES son:

• Viviendas sociales
• Programa de Vales de Elección de Vivienda (anteriormente conocido como Sección 8)
• Viviendas con base en el proyecto de la Sección 8
• Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)
• Viviendas para adultos mayores de la Sección 202
• Viviendas para personas con discapacidad de la Sección 811
• Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 236
• Viviendas con tasa de interés inferior a la del mercado (BMIR) de la Sección 221(d)(3)
• HOGAR
• Programa de Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA (HOPWA)
• Programas de asistencia para personas sin hogar de la Ley McKinney-Vento
• Viviendas de alquiler rural de la sección 515
• Viviendas para trabajadores agrícolas de las secciones 514 y 516
• Subvenciones para la preservación de viviendas de la sección 533
• Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 538
• Programa de Vales de Elección de Vivienda Rural del USDA
• La Ley CARES también protege a los inquilinos si Fannie Mae o Freddie Mac tienen un interés financiero en la propiedad.

Si los tres primeros pasos no lo han ayudado a averiguar si se aplica la Ley CARES, puede intentar obtener la información mediante el descubrimiento. El descubrimiento es cuando la otra parte tiene que darle información como parte de un caso judicial.

Para obtener la información a través del descubrimiento, el inquilino puede solicitar al tribunal que requiera al propietario para que responda a las preguntas siguiendo estos cuatro pasos:

1. Escriba una lista de preguntas llamadas “interrogatorios” que le piden al propietario la siguiente información:

• ¿La propiedad está respaldada por un préstamo hipotecario federal o un préstamo hipotecario multifamiliar federal?
• ¿Cuál es el nombre del prestamista de la garantía hipotecaria y del administrador del préstamo de la propiedad, si lo hubiese?
• ¿La propiedad participa en alguno de los siguientes programas federales de vivienda?
  • Viviendas sociales
  • Programa de Vales de Elección de Vivienda (anteriormente conocido como Sección 8)
  • Viviendas con base en el proyecto de la Sección 8
  • Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)
  • Viviendas para adultos mayores de la Sección 202
  • Viviendas para personas con discapacidad de la Sección 811
  • Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 236
  • Viviendas con tasa de interés inferior a la del mercado (BMIR) de la Sección 221(d)(3)
  • HOGAR
  • Programa de Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA (HOPWA)
  • Programas de asistencia para personas sin hogar de la Ley McKinney-Vento
  • Viviendas de alquiler rural de la sección 515
  • Viviendas para trabajadores agrícolas de las secciones 514 y 516
  • Subvenciones para la preservación de viviendas de la sección 533
  • Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 538
  • Programa de vales de la elección de vivienda rural del USDA

2. Presente una moción para acelerar el descubrimiento que pida al tribunal de justicia que obligue al propietario a responder a sus interrogatorios bajo juramento. Adjunte la lista de interrogatorios a la moción cuando la presente. Nota: TexasLawHelp actualmente no tiene formularios de moción para acelerar el descubrimiento. Publicaremos los formularios cuando estén disponibles.

3. Después de presentar la moción para acelerar el descubrimiento, entregue al propietario una copia de la moción y de los interrogatorios propuestos. La notificación se puede hacer por correo, fax, entrega en mano o correo electrónico si el propietario ha dado su consentimiento.

4. Si el tribunal acepta la moción para acelerar el descubrimiento, notifique los interrogatorios al propietario por correo, fax, entrega en mano o correo electrónico si el propietario ha dado su consentimiento para la notificación por correo electrónico.

El tribunal utilizará las respuestas del propietario a estas preguntas para decidir si se aplica la Ley CARES.

Asegúrese de conocer la fecha, hora y la ubicación de la corte para la audiencia. Esta información debe figurar en los documentos judiciales que ha recibido.

No llegue tarde. Debe llegar temprano porque puede haber casos antes del suyo que se alarguen o terminen antes. Apague el celular al entrar a la corte.

Debe llevar todos los documentos que haya recibido del tribunal o de su propietario y cualquier otro documento que sea importante para el caso. También debe ir acompañado de los testigos que
puedan ser importantes para el caso.

Vístase de una forma que muestre respeto por el tribunal. No use pantalones cortos, camisetas, remeras, jeans desgastados o ropa similar. Vístase como si fuera a una entrevista de trabajo o a un acontecimiento especial.

Cuando se llame su caso, sea respetuoso en sus respuestas a las personas del tribunal. Siempre diríjase al juez como "su Señoría" o "juez".

Escuche con atención y no interrumpa al juez ni a los testigos. Dirija todas sus respuestas al juez a menos que esté interrogando a un testigo.

Prepárese para hacer un breve resumen de su caso y de lo ocurrido. Explique al juez lo que pide y por qué debería obtenerlo.

A menudo, el juez se pronunciará sobre su caso luego de escuchar las pruebas. A veces, el juez necesitará tiempo para revisar el caso antes de decidir. Esté preparado para ambos escenarios.

Si el juez no falla a su favor, deberá ser respetuoso con él.

Si no se presenta ante el tribunal, el propietario obtendrá una sentencia en rebeldía contra usted. Una sentencia en rebeldía significa que su propietario ha ganado el caso porque usted no se presentó a defender su caso.