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Apelación de un desahucio

Desahucio y otras cuestiones relacionadas con el propietario

Pasos que debe seguir para apelar un desahucio en Texas.

Si un tribunal de justicia lo ha desahuciado, comuníquese con un abogado para obtener ayuda de inmediato. Los plazos para apelar los desahucios son ajustados y los argumentos judiciales exitosos pueden ser difíciles en casos de falta de pago.

Comuníquese con el programa de asistencia legal de su condado para ver si califica para recibir asesoramiento sobre desahucio, ayuda para negociar con los propietarios e incluso representación en el tribunal en algunos casos. Si se encuentra en un condado rural, puede envíe una solicitud en línea o llame al 855-270-7655.

Demanda de desahucio

El propietario debe entregarle un "aviso de desalojo" por escrito con una fecha de mudanza. Si no se muda antes de la fecha, el propietario debe presentar un caso de desahucio en el Tribunal de Justicia ante un juez de paz (un tipo de juez). Un alguacil le entregará la demanda y la primera página indicará la fecha del juicio.

Sentencia en rebeldía/por no presentarse

Si no se presenta en el juicio, el propietario gana mediante una sentencia en rebeldía. Seis días después de la sentencia, puede solicitar al Tribunal de Justicia una "orden de posesión" para desalojarlo. El alguacil colocará un aviso en la puerta principal que indica que tiene 24 horas para desalojar la propiedad. Luego de ese plazo, el aguacil y el oficial lo desalojarán a usted y quitará sus pertenencias.

Perdí mi caso de desahucio porque no me presenté a la audiencia. ¿Todavía puedo apelar?

Todavía puede apelar, sí. If you had a very good reason for missing your hearing, you can also ask for a new hearing in Justice Court. You can do this by filing a Motion to Set Aside Default Judgment. Tenga en cuenta que solicitar una nueva audiencia en el Tribunal de Justicia no le otorga tiempo adicional para apelar ante el Tribunal del Condado.

Quedarse en el hogar con una apelación pendiente

Si pierde la audiencia o hay una sentencia en rebeldía, puede apelar dentro de los cinco días y permanecer en la propiedad mientras la apelación está pendiente. Aún debe pagar el alquiler como se establece a continuación si el desahucio es por falta de pago del alquiler.

Si parte de su alquiler se paga con fondos federales (vivienda social, vivienda subvencionada, vale de alquiler del artículo 8), asegúrese de que el fallo del Tribunal de Justicia indique el monto pagado por el gobierno y el monto que debe pagar usted. Si este no es correcto, debe presentar una objeción por escrito en el Tribunal de Justicia dentro de los cinco días de la fecha del fallo. Esto es importante porque debe depositar su parte del alquiler mientras la apelación está pendiente cuando el desahucio es por falta de pago, y usted apela presentando una declaración jurada de incapacidad de pago. De esta forma, podrá pagar lo que realmente debe.

Tres formas de apelar el desahucio

Tiene solo cinco días para apelar la decisión del Tribunal de Justicia ante el Tribunal del Condado (el siguiente tribunal superior). 

Si es posible, debe pagar los honorarios pendientes cuando presente la apelación. También asegúrese de presentar su respuesta con sus documentos de apelación, si es posible. Esto ayudará a que se asegure de cumplir con todos los plazos.

Hay tres formas de apelar: mediante (1) fianza, (2) depósito en efectivo o (3) una declaración de incapacidad para pagar las costas (exención de honorarios).

1. Apelar mediante fianza

Una fianza es una promesa de pagar la sentencia si pierde la apelación. El juez suele pedir el equivalente a un mes de alquiler, pero esto puede variar. Puede presentar una fianza ante el Tribunal de Justicia. Una fianza debe estar firmada (garantizada) por usted y una o más personas aprobadas por el Tribunal de Justicia. Por ejemplo, es posible que necesite que alguien que tenga bienes en Texas firme su fianza.

Si el desahucio es por falta de pago del alquiler y presenta una fianza de apelación, entonces también debe pagar la renta de un período de alquiler en el registro judicial del Tribunal de Justicia dentro de los cinco días después de presentar la fianza.

También debe presentar una respuesta ante el Tribunal del Condado dentro de los ocho días posteriores a que el Tribunal de Justicia envíe la apelación al Tribunal del Condado. Si ya presentó una respuesta en el Tribunal de Justicia, no necesita presentar otra en el Tribunal del Condado.

Debe pagar los honorarios de presentación de la apelación dentro de los veinte días después de que el Tribunal de Justicia la envíe al Tribunal del Condado. 

Para asegurarse de no perder un plazo, es mejor presentar la respuesta y pagar las tarifas de presentación junto con su fianza o tan pronto como sea posible.

2. Apelar mediante depósito en efectivo

Si le dice al juez que desea presentar una apelación mediante depósito en efectivo, el juez establecerá el monto del depósito. Este depósito suele ser equivalente a un mes de alquiler, pero el juez puede decidir otro monto.

También debe presentar una respuesta ante el Tribunal del Condado dentro de los ocho días posteriores a que el Tribunal de Justicia envíe la apelación al Tribunal del Condado. Si ya presentó una respuesta en el Tribunal de Justicia, no necesita presentar otra en el Tribunal del Condado.

Debe pagar los honorarios de presentación de la apelación dentro de los veinte días después de que el Tribunal de Justicia la envíe al Tribunal del Condado.

Para asegurarse de no perder un plazo, es mejor presentar la respuesta y pagar las tarifas de presentación junto con su depósito o tan pronto como sea posible.

3. Apelar por declaración de incapacidad para pagar (exención de honorarios)

Si no puede pagar la fianza o un depósito en efectivo, puede presentar una declaración jurada de incapacidad de pago (también llamada declaración jurada de incapacidad de pagar o exención de honorarios). El Tribunal de Justicia debe proporcionarle un formulario de declaración jurada si lo solicita.

Si apela con una exención de honorarios, no es responsable de los honorarios de presentación del Tribunal del Condado. Si el propietario no está de acuerdo con su declaración jurada, debe probar en una audiencia del Tribunal de Justicia que no puede pagar el depósito en efectivo ni presentar la fianza. Si el Tribunal de Justicia le niega la exención de honorarios, puede apelar esa decisión ante el Tribunal del Condado. Luego, tiene cinco días para solicitar al Tribunal del Condado una audiencia sobre la exención de honorarios. (Incluso si el Tribunal del Condado le dice que fijará una audiencia, solicítela de todos modos. Usted es responsable de obtener una audiencia oportuna).

Si el desahucio es por falta de pago del alquiler y usted presenta una exención de honorarios, debe pagar el alquiler de un período de alquiler en el registro del tribunal de justicia dentro de los cinco días posteriores a la presentación de la exención de honorarios. Luego, debe continuar pagando el alquiler en el registro como lo haría normalmente con su propietario, generalmente cada mes. (Después de que el Tribunal de Justicia envíe el caso al Tribunal del Condado, usted paga el alquiler en el registro del Tribunal del Condado).

También debe presentar una respuesta ante el Tribunal del Condado dentro de los ocho días posteriores a que el Tribunal de Justicia envíe la apelación al Tribunal del Condado. Si ya presentó una respuesta en el Tribunal de Justicia, no necesita presentar otra en el Tribunal del Condado.

No pagar el alquiler en el registro judicial no detiene su apelación. Sin embargo, si no paga, el propietario puede obtener el permiso del tribunal para desalojarlo sin celebrar otra audiencia. Por lo tanto, si bien aún puede luchar contra los motivos del desahucio, no puede permanecer en la vivienda sin seguir pagando el alquiler.
 

Pago del alquiler en el registro judicial (solo para desahucios por falta de pago del alquiler)

Si apela mediante una declaración jurada de incapacidad de pago (exención de honorarios): Debe pagar la renta de un período de alquiler (como se establece en la sentencia) al secretario del Tribunal de Justicia dentro de los cinco días de presentar su declaración jurada. Después de eso, debe pagar la renta cada período de alquiler (generalmente de forma mensual) al secretario del Tribunal del Condado hasta que se decida su apelación. Pague al Tribunal del Condado dentro de los cinco días posteriores al vencimiento de la renta según el contrato de alquiler. Si se demora, su propietario puede obtener una orden de posesión para desalojarlo.

Si apela mediante fianza: Debe pagar la renta de un período de alquiler (como se indica en la sentencia) al Tribunal de Justicia dentro de los cinco días de presentar la fianza. La ley no exige que usted haga pagos regulares de renta al Tribunal del Condado. Sin embargo, aún le deberá al propietario la renta regular durante el tiempo que viva en la propiedad.

Si apela mediante depósito en efectivo: No tiene que hacer un pago inicial de renta al Tribunal de Justicia. Al igual que con la apelación mediante fianza, la ley no exige que usted haga pagos regulares de alquiler al Tribunal del Condado. Sin embargo, aún le deberá la renta regular al propietario mientras viva en la propiedad.

Beneficiarios del Programa de Asistencia para el Pago de Rentas de Texas:Si está apelando un desahucio después de haber recibido fondos del Programa de Asistencia para el Pago de Rentas de Texas, puede usar esos fondos para pagar la renta en el registro del tribunal en lugar de pagarle al propietario.

Pago del alquiler durante la apelación

Si presenta una apelación mediante fianza o depósito en efectivo, no está obligado a pagar la renta mientras su caso está en apelación. Sin embargo, la renta puede seguir devengándose.

Pagos al apelar por declaración de incapacidad para pagar las costas: 

Si elige apelar mediante declaración de incapacidad para pagar las costas, debe pagar la renta en el registro judicial. Hay dos plazos de pago que debe tener en cuenta:

  • El día en que normalmente paga el alquiler. Si no paga a tiempo todos los meses, el tribunal puede sacarlo de la propiedad antes de que el Tribunal del Condado pueda atender su caso.
  • Los cinco días posteriores a la apelación. Con la opción de declarar incapacidad de pago, también debe realizar un pago inicial de renta dentro de los cinco días posteriores a su apelación. Eso significa que si su fecha de pago normal cae fuera de esos cinco días, es posible que deba realizar dos pagos de renta en un período corto.

Ejemplo: si apela con una declaración de incapacidad de pago el día 15 del mes, debe realizar un pago inicial en el registro judicial antes del día 20 del mes. Si el alquiler normalmente vence el día 1 del mes, también debe pagar el día 1 además del pago que realizó el día 20. Sin embargo, si apeló el día 28 y el alquiler normalmente vence el 1, hacer un pago único el día 1 contará como pagar tanto su alquiler normal y como pagar dentro de los cinco días siguientes a la apelación.

Pago del alquiler al propietario (si el desahucio es por otra razón que no sea la falta de pago)

Si el desahucio es por algún motivo que no sea la falta de pago de la renta, debe continuar pagando la renta directamente al propietario para evitar el desahucio por falta de pago. Si el propietario se niega a aceptar su renta, debe guardarla y no tocarla, porque aún la deberá.

Respuesta por escrito

Si no presentó una respuesta por escrito a la demanda en el Tribunal de Justicia, debe presentar una en el Tribunal del Condado dentro de los ocho días posteriores a la recepción de su caso en el Tribunal del Condado. El secretario le enviará un aviso por correo certificado (verifique esto con el tribunal con frecuencia). Si no presenta una respuesta por escrito, el propietario puede ganar por sentencia en rebeldía. Su respuesta puede ser una simple carta escrita a mano en la que solicita un juicio y da las razones por las que no debe ser desahuciado. O aquí tiene formularios de respuesta.

Honorarios de presentación (tribunal del condado)

Si no apeló con una declaración jurada de incapacidad de pago, debe pagar honorarios de presentación al Tribunal del Condado dentro de los 20 días posteriores a recibir la notificación de los honorarios. Si no puede pagar los honorarios de presentación, puede presentar una declaración jurada de incapacidad de pago de las costas.

Diagrama de flujo del proceso de apelación

The Travis County Law Library has created a flowchart to help tenants understand the eviction appeals process.

Juicio en apelación

Su apelación significa que tendrá un nuevo juicio en el Tribunal del Condado. Puede presentar las mismas pruebas que usó en el Tribunal de Justicia (documentos, testigos, fotografías) nuevamente. Si tiene nuevas pruebas, también puede presentarlas. El juez escuchará primero el punto de vista del propietario y luego el suyo, y luego tomará una decisión sobre el desahucio. También tiene derecho a hacerle preguntas al propietario en el tribunal.

Si pierde la apelación

Tiene 10 días para presentar una orden judicial de suspensión de un procedimiento establecida por el Tribunal del Condado si desea apelar ante el tribunal de apelaciones y permanecer en posesión. El proceso es complicado; consulte a un abogado inmediatamente para determinar sus próximos pasos.

Los plazos son importantes

Debe cumplir con todos los plazos o corre el riesgo de perder su apelación por sentencia en rebeldía. Hay plazos para apelar, pagar cualquier honorario, pagar el alquiler en el registro del tribunal y presentar su respuesta. Si es posible, pague los honorarios y presente su respuesta cuando presente los documentos de apelación.

Estos plazos son lo suficientemente importantes como para reafirmarlos aquí:

Cinco días para apelar

Tiene cinco días después de perder su caso en el Tribunal de Justicia para presentar su apelación, ya sea mediante fianza, depósito de efectivo o exención de honorarios.

Estos cinco días incluyen fines de semana y días festivos. Si la fecha cae en un día en que el Tribunal de Justicia está cerrado (o no abre hasta las 5:00 p. m.), puede presentar la apelación el día siguiente en que el Tribunal de Justicia está abierto. Si no cumple con la fecha límite, la sentencia se mantiene y el propietario puede obtener una orden de posesión para que lo desalojen a usted y quiten sus pertenencias.

Ocho días para presentar una respuesta

Debe presentar su respuesta ante el Tribunal del Condado dentro de los ocho días posteriores al envío de la apelación por parte del Tribunal de Justicia. No hay manera de saber exactamente cuánto tiempo le tomará al Tribunal de Justicia enviar la apelación al Tribunal del Condado, así que presente su respuesta lo antes posible una vez que presente su apelación.

20 días para pagar los honorarios de presentación de la apelación

Si apela mediante fianza o depósito en efectivo, tiene 20 días para pagar los honorarios de presentación al Tribunal del Condado después de que el Tribunal de Justicia envíe su apelación. No hay forma de saber exactamente cuánto tiempo le tomará al Tribunal de Justicia enviar la apelación al Tribunal del Condado, así que pague los honorarios lo antes posible una vez que presente su apelación.

Cinco días para pagar el alquiler en el registro judicial (y luego al comienzo de cada período de alquiler)

Cinco días para pagar el alquiler en el registro (apelación mediante fianza o exención de honorarios)

Si apela un caso de desahucio por falta de pago mediante una exención de honorarios o una fianza, debe pagar la renta en el registro del Tribunal de Justicia dentro de los cinco días posteriores a la presentación de su apelación.

Pagos de rentas mensuales a tiempo (apelación por exención de honorarios)

Si apela un caso de desahucio por falta de pago mediante exención de honorarios, también debe pagar el alquiler en el registro del Tribunal del Condado al comienzo de cada período de alquiler, generalmente cada mes. No obstante, verifique su contrato de alquiler. Si no hay un contrato de alquiler, pague cuando lo haría normalmente. Debe pagar dentro de los cinco días posteriores a la fecha de vencimiento de la renta o corre el riesgo de ser desahuciado.

En algunos casos, el Tribunal del Condado puede rechazar sus pagos de alquiler en un principio porque el Tribunal de Justicia aún no ha enviado su apelación. Si eso sucede, pague el alquiler al registro del Tribunal de Justicia hasta que envíen su documentación al Tribunal del Condado.

Formularios

A continuación hay enlaces a formularios útiles del Centro de Capacitación de la Corte de Justicia de Texas. Los formularios que utilice dependen de su situación. Puede presentar una fianza de apelación con dos cofirmantes, presentar una apelación mediante depósito en efectivo o solicitar una exención de honorarios. (Si el tribunal le concede la exención de honorarios, tendrá que pagar la renta al registro del tribunal a tiempo todos los meses o correrá el riesgo de ser desahuciado).
 
Opción 1 - Apelar mediante fianza: Encuentre dos garantes para firmar conjuntamente su apelación mediante fianza. Un garante es alguien que se compromete a garantizar que se pague el fallo si pierde el caso. La presentación de una fianza de apelación inicia su apelación.
 
Opción 2 - Apelación mediante depósito en efectivo: Si no puede encontrar dos garantes para firmar su fianza, puede presentar una apelación mediante depósito en efectivo. Esto requiere que pague en efectivo en el registro del tribunal. La cantidad suele ser el equivalente a un mes de alquiler, aunque el tribunal puede pedir más o menos. Presentar la apelación mediante depósito en efectivo inicia su apelación.
 
Opción 3 - Declaración de incapacidad para pagar las costas (exención de honorarios): Si no puede encontrar dos garantes y no puede pagar en efectivo, puede usar este formulario para pedirle al tribunal que renuncie a la fianza y al depósito. Sin embargo, aún debe pagar el alquiler a tiempo o corre el riesgo de ser desahuciado.  Consulte el capítulo25.0053(b) del Código de Propiedad de Texas. Presentar una exención de honorarios inicia la apelación.
 
Si presenta una exención de honorarios, necesitará formularios adicionales. Primero, deberá notificar a la otra parte que la presentó. Si el propietario no está de acuerdo con usted sobre su capacidad para pagar las tarifas, deberá solicitar una audiencia sobre la exención de tarifas. También debe notificar a la otra parte acerca de esta audiencia. Finalmente, si el Tribunal de Justicia (también "Tribunal JP") concede su solicitud de exención de honorarios, entonces el juez firmará su orden.
 
Formularios de exención de honorarios:
 
Presentar una respuesta
Recuerde presentar una respuesta ante el Tribunal del Condado si aún no ha presentado una ante el Tribunal de Justicia. Si ha presentado una respuesta ante el Tribunal de Justicia, no necesita presentar otra ante el Tribunal del Condado.

Más información

La Biblioteca de Derecho del Condado de Travis tiene un diagrama de flujo para ayudarlo a visualizar el proceso de apelación.

El Centro de Capacitación del Tribunal de Justicia de Texas tiene un módulo de capacitación para ayudarlo a aprender sobre las apelaciones de desalojo.

Texas Tenant Advisor tiene una gran cantidad de información sobre los derechos de los inquilinos.

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