Desahucio

Un desalojo es una demanda presentada por un locador para sacar inquilinos de la propiedad del locador. En Texas, el desalojo también se denomina "orden forzosa", y el locador no puede desalojarlo sin presentar un caso en un tribunal de justicia.

Puede ser desalojado por infringir su contrato de alquiler. Por ejemplo:

• No pagar renta a tiempo
• Dañar la propiedad
• Acciones que ponen en peligro la salud y la seguridad de otros, como actividades relacionadas con las drogas o delitos violentos
• Molestar a otros inquilinos por ser demasiado ruidoso o ruidoso
• No irse cuando su contrato de alquiler vence y no se renueva, lo que se denomina "ocupación extemporánea del alquiler"

Cualquiera que sea el motivo, es importante seguir pagando el alquiler, como de costumbre, para que el propietario no pueda utilizar la falta de pago como otro motivo para desahuciarlo.

Antes de que el locador pueda presentar una demanda de desalojo en su contra, debe notificárselo por escrito. Dependiendo de la situación, debe recibir un Aviso de pago de alquiler o desalojo o un Aviso de desalojo.

• Aviso para pagar el alquiler o desalojar: Se requiere antes del desalojo por renta impaga si nunca se ha retrasado en el pago de la renta durante el período de alquiler. Si no paga o no se muda, el locador puede demandarlo para desalojarlo una vez que finalice el plazo de notificación. Right to Pay Late Rent tiene más información.
• Aviso de desalojo: Se requiere antes de cualquier otro desahucio. Si no se muda antes de la fecha límite de notificación, el locador puede demandar para desalojarlo.

Plazos de notificación

Los plazos de notificación son de tres días, a menos que el contrato de alquiler indique lo contrario. Muchos contratos de alquiler solo requieren un día de aviso.

La fecha indicada en el aviso no es el día en que tiene que irse. Simplemente marca el tiempo que el propietario tiene que esperar antes de presentar una demanda de desahucio. El locador debe demandar ante un tribunal y obtener una orden de desalojo, llamada orden de posesión, antes de que el alguacil pueda desalojarlo por la fuerza. Debe recibir una notificación separada del tribunal, llamada citación, que le indique que su locador lo está demandando.

Notificación de entrega

Se le puede entregar cualquier tipo de notificación por escrito a usted o a cualquier persona que viva en su hogar que tenga 16 años o más, enviarla por correo o colocarla en el interior de la puerta principal. Si tiene un contrato de alquiler u otro acuerdo que diga que el locador puede notificarlo por correo electrónico, eso también está permitido.

Importante: Si efectivamente recibe una copia de la notificación, no importa cómo se la entregue el locador.

Aviso en Viviendas Subvencionadas

Si se encuentra en una vivienda pública o subsidiada, o si su propietario forma parte de ciertos programas federales, las reglas para la notificación pueden ser diferentes. Consulte las Reglas de Notificación Especial de Desahucio para obtener más información sobre los requisitos de notificación especial.

Si no se va después de recibir el aviso de desahucio, el locador puede proceder con la demanda de desalojo en el Tribunal de Justicia de Paz. Un oficial testamento darle los documentos de desalojo a usted o a cualquier persona en la propiedad que sea mayor de 16 años. Si el alguacil intenta entregarle los papeles en persona dos veces y falla, puede dejar los papeles en su puerta o deslizarlos debajo.

Si un oficial le entrega los documentos de desalojo, eso significa que su locador ha presentado una demanda de desalojo.

1. Revise los documentos judiciales minuciosamente. La petición debe nombrar a todas las personas enumeradas en el contrato de alquiler y decir exactamente por qué lo están desalojando. Los documentos también le indicarán la fecha, hora y lugar de nuestra audiencia judicial. También puede haber otra información. Asegúrese de entender y seguir las instrucciones de los documentos.
2. Prepárese para la audiencia. Tiene derecho a ir al tribunal y presentar su versión. Reúna documentos, recibos, fotos u otras pruebas que respalden su caso. Lleve esta información consigo a la corte.
3. Presente una respuesta. Una respuesta le permite enumerar sus defensas, si las hay. Aunque no tiene que presentar una respuesta, suele ser una buena idea. Si termina teniendo que apelar su audiencia de desahucio, debe presentar una respuesta en ese momento si aún no lo ha hecho.
4. Decide si quieres un jurado. Si desea un jurado en lugar de que el Juzgado de Paz decida su caso, puede presentar una solicitud de jurado y pagar $22 (o una declaración jurada de incapacidad para pagar esos honorarios) antes de la fecha establecida para su juicio. (Ver Juicios por Jurado en el Tribunal de Justicia.) Tenga en cuenta que el formulario de respuesta en TexasLawHelp tiene la opción de solicitar un jurado.
5. Considere la posibilidad de negociar. Algunos propietarios podrían estar dispuestos a negociar. Es posible que pueda elaborar un plan de pago u obtener más tiempo para mudarse. Para obtener consejos, lea Quiero evitar el desalojo negociando con el locador.
6. Asista a la audiencia. Asistir a la audiencia es crucial. Si no asiste a la audiencia, es probable que el juez decida en su contra y tendrá que mudarse.
7. Si pierde, decida si quiere apelar. Si pierde la audiencia, tiene cinco días para apelar ante el tribunal del condado. Consulte : Apelación de un desahucio.

Si su citación incluye una moción de disposición sumaria, eso significa que su locador le ha dicho al tribunal que usted es un ocupante ilegal y ha pedido desalojarlo sin una audiencia.

Debe actuar con rapidez, en un plazo de cuatro días. Puede presentar una respuesta para decirle al tribunal que usted no es un okupa y que las leyes contra los okupas no deberían aplicarse a su caso.

Si no comunica al tribunal en un plazo de cuatro días que no está de acuerdo con el locador sobre su situación de okupa, el locador puede obtener una orden de posesión y desalojarlo sin audiencia cuando hayan pasado los cuatro días.

Las mociones de disposición sumaria no deben utilizarse en los casos normales de desalojo. Solo se utilizan para desalojar a los okupas, es decir, a las personas que ocupan una residencia después de entrar ilegalmente. Sin embargo, si el locador presenta una en su contra de manera incorrecta, solo tiene cuatro días para responder.

Los casos de desahucio avanzan rápidamente. La mayoría de las audiencias de desalojo se llevan a cabo dentro de los 10 a 21 días posteriores a la presentación de la petición. Tenga en cuenta que el plazo comienza el día en que su locador presentó la petición, no el día en que se entera por primera vez.

Si pierde su audiencia de desalojo, tiene cinco días para apelar. Si no apela, el locador puede pedirle al tribunal una orden de posesión. (Si el locador paga honorarios y usted no se presenta ante el tribunal, entonces el locador puede obtener la orden de posesión sin esperar cinco días).

Luego, un oficial le dará el testamento judicial. El tiempo que tarde dependerá de lo ocupado que esté. Después de obtener la orden de posesión, tiene 24 horas para irse antes de que lo saquen.

If you ignore the lawsuit or don’t appeal after losing, the landlord can get a “Writ of Possession.” This is a court order that tells the constable or sheriff to remove you from the property. Antes de que el alguacil venga a desahuciarlo a usted y a quitar sus pertenencias, debe avisar con al menos 24 horas de anticipación y colocar el aviso en la puerta de su casa. Sus pertenencias pueden colocarse fuera de la unidad. Su oropietario no está obligado a almacenarlas. Encuentre más ayuda del asesor de inquilinos de Texas en www.texastenant.org.

Sí. El propietario puede optar por no renovar el contrato por cualquier motivo, excepto por:

• Discriminación por sexo, raza, estado familiar, discapacidad u otro tipo de discriminación prohibida por la ley.
• Represalias. Un locador no puede negarse a renovar su alquiler por solicitar reparaciones, defender sus derechos en virtud de el alquiler o ejercer cualquier otro derecho legal. Puede reclamar represalias como defensa por el desalojo, incluido el desalojo basado en la no renovación, durante seis meses después de uno de estos eventos. Importante: las represalias no son una defensa para el desalojo por renta impaga.

Usted tiene derecho legal a recibir un aviso previo si el locador decide no renovar su contrato de alquiler. La cantidad de aviso que debe recibir depende de los términos de su contrato de alquiler y de cuándo finalice. Si se encuentra en una vivienda social o subvencionada, el propietario debe tener una "buena causa" para no renovar su contrato de alquiler: por ejemplo, un incumplimiento grave del contrato.

Puede usar el formulario de respuesta de TexasLawHelp para presentar una respuesta en su caso de desalojo.

Presentar una respuesta puede ayudar a protegerlo de una sentencia en rebeldía, a presentar sus defensas y a exigir que el propietario demuestre los argumentos en su contra. Presentar una respuesta al comienzo del proceso también evita que tenga que presentar una respuesta más tarde si necesita apelar ante el Tribunal del Condado, donde se requieren las respuestas.

Obtenga información sobre cómo presentar una respuesta de desahucio, que le permite enumerar las defensas para el tribunal. También aprenda cómo apelar un desalojo si pierde su caso.