Conceptos básicos de la escritura de la propiedad

Una escritura es un documento legal que transfiere la propiedad de bienes inmuebles. Los bienes inmuebles son tierras, o cualquier cosa unida a la tierra, como edificios.

Las escrituras suelen referirse a dos partes: el otorgante y el benefciario. El otorgante es el propietario actual que transfiere la propiedad a otra persona. En otras palabras, el otorgante es el vendedor o donador de la propiedad.

El beneficiario es la persona que recibe la propiedad. En otras palabras, el beneficiario es el comprador o el destinatario del regalo.

Además de transferir la propiedad, las escrituras de bienes inmuebles contienen información importante sobre la propiedad. Esto incluye:

• El nuevo propietario (beneficiario)
• El propietario anterior (otorgante)
• La ubicación y los límites del terreno (descripción de la propiedad)
• Gravámenes, si los hubiera (limitaciones sobre cómo se puede usar la tierra)

Una cadena de escrituras bien escritas le permitirá rastrear la propiedad hasta el propietario original. Esto ayuda a garantizar que no habrá reclamos inesperados sobre la propiedad.

En bienes raíces, los términos "título" y "escritura" pueden ser confusos. El título es el derecho de propiedad. La escritura transmite ese derecho.

El título de bienes inmuebles no es un documento. Más bien, es la fuerza de reivindicación de la propiedad. Un reclamo de propiedad irrefutable, o "título de dominio absoluto", se basa en una cadena de dominio absoluto de otorgantes y beneficiarios que se puede rastrear desde el propietario original hasta el titular actual de la escritura. Tener un título de dominio absoluto significa que no habrá reclamos inesperados y válidos sobre la propiedad contra el titular de la escritura.

Una escritura es el documento que transfiere la propiedad del otorgante a una nueva persona, el beneficiario. Si la titularidad se basa en una cadena de propiedad de dominio absoluto, las escrituras son los eslabones de esa cadena.

En Texas, usted registra su escritura ante el secretario del condado donde se encuentra la propiedad. Si la propiedad se encuentra en más de un condado, regístrela en cada uno.

Es importante que registre su escritura. En Texas, la propiedad se transfiere de manera legal cuando el beneficiario acepta la escritura firmada. Sin embargo, registrar la escritura permite que todos sepan quién es el propietario de la propiedad. Esto ayuda a evitar que otra persona reclame su propiedad. El registro de cada escritura también aclara la cadena de propiedad, lo que ayuda a garantizar a los futuros compradores que usted tiene derecho a vender la propiedad. Puede ser difícil vender una propiedad si no puede mostrar el título de dominio absoluto.

Para ser legal, una escritura debe estar por escrito, firmada, entregada y aceptada.

Por escrito 

La escritura debe constar por escrito.No puede utilizar un acuerdo verbal para transferir bienes inmuebles.  

Firmada 

El otorgante debe firmar la escritura frente a un notario o dos testigos creíbles. Un otorgante solo puede transferir sus propios derechos sobre la propiedad. Eso significa que si más de una persona es propietaria del inmueble, cada propietario debe firmar. Si solo un propietario firma, el beneficiario se convierte en copropietario con cualquier otra persona que aún tenga derechos sobre la propiedad.

Una escritura no requiere la firma del beneficiario.

Entregada y aceptada

Una escritura entra en vigencia cuando el otorgante se la entrega al beneficiario y este la acepta. Es posible que algunos tipos de escrituras de mandatos, como la transferencia de escrituras por causa de muerte, no requieran este paso.

Una escritura puede, y probablemente debería, incluir más del mínimo legal. Una escritura bien escrita puede incluir lo siguiente:

Descripción del terreno

Una escritura debe describir por completo la propiedad. Esto es más que una simple dirección. La descripción debe establecer de manera clara los límites de la propiedad.

Esta descripción puede estar en la escritura misma. La escritura también puede hacer referencia a una descripción que se encuentre en otro lugar, siempre y cuando esté por escrito y exista cuando se redacte la escritura. Por ejemplo, una escritura podría hacer referencia a una encuesta pública, documentos de impuestos a la propiedad o incluso la escritura más reciente de la propiedad.

Descripción de la propiedad de ejemplo:

Lote 25, manzana 10, de la Subdivisión n.° 8 de Oak Creek, según una placa registrada en el Libro de Placas 40, página 8, de los Registros Públicos del Condado de Crowder, Texas.

Identidad de las Partes

El otorgante o su agente deben firmar la escritura. No es necesario que firme el beneficiario. Sin embargo, es importante identificar al beneficiario, por su nombre o por algún otro medio, para que la titularidad sea clara.

Compensación

"Compensación" es algo valioso dado a cambio de otra cosa. En otras palabras, la compensación es el precio de compra. La compensación no tiene que ser dinero, puede ser trabajo en especie, condonación de deudas, liberación de responsabilidad de un reclamo legal, etc.

Una cláusula de compensación no tiene que entrar en detalles o incluso enumerar el precio de compra completo. En Texas, las escrituras a menudo incluyen un lenguaje similar a "a cambio de $10.00 y otra compensación valiosa", a pesar de que los bienes inmuebles generalmente se venden por mucho más de $10.00.

Si bien la transferencia de bienes no requiere compensación, esta puede ayudar a fortalecer el reclamo del beneficiario como comprador de buena fe. La compensación también es necesaria para cualquier contrato. Si bien una escritura no es un contrato, puede estar sujeta a uno.

Dirección del beneficiario

Si bien una escritura válida no requiere la dirección del benefiario, sí debe incluir una dirección postal para cada beneficiario cuando registre la escritura ante el secretario del condado. Puede incluir las direcciones en un archivo adjunto si es necesario; no tiene que aparecer dentro de la escritura en sí. También puede pagar una multa si decide presentar la solicitud sin ninguna dirección postal.

Considerandos

El considerando es una declaración de apertura opcional que puede incluir una descripción de las partes, las razones para crear la escritura u otros hechos relevantes para la escritura.

Cláusula de hábendum

Una cláusula de hábendum describe los derechos que se otorgan. Esto puede ser especialmente importante para escrituras que solo otorgan derechos parciales. Por ejemplo, una escritura de derechos mineros podría otorgar solo un porcentaje del total de los derechos mineros al beneficiario.

Inhibiciones permitidas

Una inhibición es un límite al uso de la tierra, como un gravamen, servidumbre o convenio restrictivo. Estos son comunes y a menudo se enumeran como "permitidos" bajo la garantía de la escritura. De este modo, el otorgante no será responsable de la inhibición al otorgar una escritura de garantía.

Existen varios tipos de escrituras que ofrecen diferentes niveles de protección para el comprador.

Escritura de garantía general 

Una escritura de garantía general ofrece la mayor protección para el beneficiario. En una escritura de garantía general, el otorgante garantiza que no hay inhibiciones, como gravámenes u otros reclamos legítimos sobre la propiedad. Si resulta que existen tales inhibiciones, entonces el otorgante es responsable.

Tenga en cuenta que la tierra a menudo tiene servidumbres u otras restricciones de uso. Estos pueden incluirse como "inhibiciones permitidas" si el otorgante no quiere ser responsable de ellas. Un abogado puede ayudarlo a incluir el lenguaje correcto.

Escritura de garantía especial 

Una escritura de garantía especial garantiza cierta protección al comprador, pero no tanto como una escritura de garantía general. Una escritura de garantía especial solo garantiza que no surgieron nuevos problemas o inhibiciones mientras el otorgante era propietario del inmueble. Elvendedor no hace ninguna promesa sobre la condición del título antes de poseer la propiedad.

Escritura sin garantías

Una escritura sin garantías solo transfiere el título de la propiedad, sin protecciones para el Beneficiario. No hace promesas ni ofrece ningún recurso legal si hay un problema. Permite al otorgante renunciar a toda la propiedad, sin ninguna responsabilidad hacia la propiedad o el beneficiario en el futuro.

En algunos casos, una escritura sin garantías puede ser mejor que una escritura de renuncia porque una escritura de renuncia, como cuestión de derecho, notifica al beneficiario que podría haber otros reclamos sobre la propiedad. Eso hace que sea más difícil protegerse contra esos reclamos, en caso de que surjan. En otras palabras, una escritura de renuncia debilita el título, mientras que una escritura sin garantías transfiere el título tal cual. (Texas aprobó un estatuto que otorga protecciones limitadas para las transferencias de renuncia, pero esas protecciones no comienzan hasta al menos cuatro años después de la venta).

Escritura de renuncia 

Una escritura de renuncia otorga al beneficiario todos los derechos del otorgante, cualesquiera que sean. A menudo puede que ni siquiera esté claro si el otorgante tiene algún derecho que conferir, pero esto impide que el otorgante haga reclamos sobre la propiedad en el futuro. Al igual que una escritura sin garantías, una renuncia le permite a alguien simplemente deshacerse de todos los derechos, o derechos potenciales, sobre una propiedad.

Una escritura de renuncia es fácil de usar, pero le ofrece al beneficiario la menor protección. Los tribunales de Texas han establecido que una escritura de renuncia, por definición, notifica al beneficiario que puede haber otros reclamos sobre la propiedad, incluso si esos reclamos se basan en escrituras no registradas que no están en el registro público. En el pasado, esto podía hacer imposible que el beneficiario, así como cualquier futuro comprador, tuviera un título de dominio absoluto o reclamara protección como comprador de buena fe. Texas aprobó una ley en 2021 para ayudar a solucionar este problema. Ahora, un beneficiario se convierte en un comprador de buena fe cuatro años después de registrar una escritura de renuncia.

Un comprador de buena fe, es alguien que compra la propiedad por valor y sin previo aviso de que otra persona podría tener un reclamo sobre la propiedad. El aviso puede ser real o implícito.

El aviso real es cuando el comprador sabe que otra persona puede tener un reclamo sobre la propiedad. El aviso implícito se produce cuando el comprador debe saber que otra persona puede tener un reclamo sobre la propiedad. Por ejemplo, si hay una escritura registrada ante el secretario del condado, el comprador tiene un aviso implícito de esa escritura, ya sea que haya revisado o no los registros del condado.

Un comprador de buena fe está protegido contra el reclamo de otra persona sobre la propiedad.

Ejemplo:

Gary es un propietario sin escrúpulos. Gary vende la propiedad a Jane, quien nunca registra la escritura. Jane es dueña legal de la propiedad. Pero luego Gary vende la misma propiedad a Bob, a pesar de que Gary ya no tiene derecho a hacerlo. Jane luego demanda a Bob, diciendo que la propiedad le pertenece a ella porque la compró primero.

Desafortunadamente para Jane, Bob no sabía sobre la compra de Jane y la escritura de Jane no está en el registro público. Eso significa que Bob no tuvo ningún aviso real ni implícito del reclamo de Jane sobre la propiedad cuando la compró. Bob se queda con la propiedad porque es un comprador de buena fe. Jane puede demandar a Gary por daños y perjuicios, pero no puede quitarle la propiedad a Bob.

Una servidumbre existe cuando alguien que no es el propietario tiene el derecho legal de usar la propiedad de manera limitada. Por ejemplo, una empresa de servicios públicos puede tener una servidumbre para colocar líneas eléctricas. Las servidumbres pueden negociarse, obtenerse a través de la expropiación o surgir después de un patrón de uso a largo plazo.

Una escritura de garantía debe enumerar cualquier servidumbre. De lo contrario, es posible que el otorgante deba compensar al beneficiario.

Un convenio restrictivo es una regla que todos los propietarios locales deben seguir. Por ejemplo, es posible que todos en un vecindario tengan que mantener el césped recortado a cierta altura. O podrían prohibirles pintar su casa de ciertos colores.

Los desarrolladores a menudo incluyen convenios restrictivos cuando venden parcelas en un nuevo desarrollo. Por lo general, corresponde a la asociación de propietarios hacer cumplir tales convenios.

Una escritura de garantía debe mencionar cualquier convenio restrictivo, de lo contrario el otorgante puede ser responsable.

Un gravamen es un derecho de propiedad basado en una deuda. Por ejemplo, si usted otorga un terreno como garantía sobre un préstamo, el prestamista tendrá un gravamen sobre su casa hasta que pague el préstamo.

Los gravámenes deben tenerse en cuenta a la hora de vender una propiedad.

Existen muchos tipos de escrituras con fines especiales para cumplir con diferentes necesidades legales. Estas escrituras pueden ser de garantía general, garantía especial, sin garantía o de renuncia. Todas las escrituras deben cumplir con los requisitos legales básicos para una escritura, a menos que una ley haga una excepción.

Transferencia de escritura por causa de muerte

Las transferencias de escritura por causa de muerte son escrituras especiales que sólo surten efecto tras la muerte del otorgante. Se utilizan para dar tierras a un heredero sin usar un testamento. Esto significa que el terreno no tiene que pasar por un proceso de legalización del testamento para que el beneficiario tome la propiedad. A diferencia de la mayoría de las escrituras, la ley dice que el otorgante no tiene que entregar la escritura al beneficiario para que sea válida. Además, es revocable mientras el otorgante esté vivo.

Escritura Ladybird

Una escritura ladybird es similar a una transferencia de escritura por causa de muerte en el sentido que entra en vigor cuando el otorgante muere. Al igual que una transferencia de escritura por causa de muerte, puede ayudar a evitar la legalización del testamento. Sin embargo, hay algunas diferencias. Por ejemplo, un poder legal se puede utilizar para ejecutar una escritura ladybird, pero no una transferencia de escritura por causa de muerte. Cuando se trata de decidir si utilizar una escritura ladybird o una transferencia de escritura por causa de muerte, es mejor consultar con un planificador de patrimonio o abogado.

Escritura de rectificación

Una escritura de rectificación se utiliza para corregir errores en una escritura, como faltas de ortografía.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria se utiliza cuando un prestatario no hace los pagos de la hipoteca y entrega la propiedad al prestamista en lugar de pasar por el proceso formal de ejecución hipotecaria. De este modo, se cancela la deuda y se garantiza que no se deberá nada en caso de que la propiedad se venda por un importe inferior al restante del préstamo. También puede ayudar al prestatario a proteger su crédito.

Tenga en cuenta que en Texas, una "escritura en lugar de ejecución hipotecaria" describe el proceso de entregar una escritura a cambio de la condonación de la deuda. No es necesariamente el título real del documento de escritura. Este es un tecnicismo, pero vale la pena mencionarlo para evitar confusiones.

Escritura de donación

Una escritura de donación transfiere la propiedad como una donación en lugar de una venta. No incluye compensación, por lo que se puede argumentar que no protege al beneficiario como comprador de buena fe, aunque eso no debería importar si el título es de dominio absoluto.

Escritura de copropiedad con derecho de supervivencia

Cuando los copropietarios tienen una tenencia conjunta con derecho de supervivencia, los derechos de cada propietario pasarán a los otros propietarios al momento de la muerte. (Normalmente, sus derechos pasarían a sus hijos u otros herederos).

Tenga en cuenta que existen diferentes reglas para los copropietarios casados que para los solteros, ya que las parejas casadas ya tienen ciertos derechos de supervivencia.

Escritura de partición

Una escritura de partición divide la propiedad conjunta y asigna una porción, o "partición", a cada copropietario.

Escritura con patrimonio vitalicio reservado

Una escritura con patrimonio vitalicio reservado permite al otorgante seguir usando la propiedad mientras esté vivo.

Escritura de derechos mineros

Una escritura de derechos mineros otorga los derechos para extraer y vender minerales, como gas y petróleo, que se encuentran en la tierra. Los derechos sobre los minerales que se encuentran en la tierra suelen ser independientes de la propiedad de uso general, o "derechos de superficie". Es posible que una persona sea propietaria de la superficie terrestre, mientras que otra es propietaria de los derechos mineros.

Escritura de fideicomiso

Una escritura de fideicomiso es una escritura otorgada a un tercero, el "fiduciario", para que la conserve hasta que se cumplan ciertas condiciones. A menudo se usa para poner una propiedad como garantía de un préstamo, de forma parecida a una hipoteca. Por ejemplo, alguien pide un préstamo para comprar una propiedad. El fiduciario (alguien que no es el comprador ni el prestamista) obtiene la escritura y técnicamente es dueño de la propiedad mientras existe el préstamo. El fiduciario no puede vender la propiedad a menos que el prestatario no cumpla con el pago del préstamo. El fiduciario transfiere la propiedad al comprador cuando el prestatario paga el préstamo.

Escritura de fideicomiso para asegurar la asunción

Una escritura de fideicomiso para asegurar la asunción se utiliza para otorgar derechos de propiedad cuando existe una hipoteca o un préstamo de financiamiento de vivienda similar. Requiere que el beneficiario haga los pagos de la vivienda mientras le otorga al otorgante, que no es el prestamista, el derecho de hacer cumplir esos pagos. No elimina la hipoteca ni disminuye el reclamo del prestamista.

Por ejemplo, este tipo de escritura se puede utilizar si una pareja que se divorcia necesita dividir bienes inmuebles cuando ambos nombres están en la hipoteca. La escritura permite que uno de los cónyuges use la vivienda y lo hace responsable de los pagos de la hipoteca. Si no realizan los pagos, el cónyuge que no está usando la vivienda puede ejecutar la hipoteca. Consulte Divorcio y bienes inmuebles para obtener más información sobre este tema.

Los derechos al agua natural, como un río que atraviesa una propiedad, están separados de la propiedad de la tierra. Los derechos sobre el agua, también llamados derechos ribereños, son complicados y están muy regulados. Si le preocupa el agua en su propiedad, consulte a un abogado.

Un decreto de divorcio puede establecer qué cónyuge debe recibir la propiedad, pero el decreto no transfiere realmente la propiedad. Las partes aún deben hacer una escritura. La escritura debe incluir términos para garantizar que la transferencia cumpla con las condiciones del decreto de divorcio. Por ejemplo, se puede utilizar una escritura de fideicomiso para asegurar la asunción para ayudar a dividir los bienes inmuebles conyugales cuando hay una hipoteca. Consulte Divorcio y bienes inmuebles para obtener más información.

Transferir bienes inmuebles puede ser complicado, con mucho margen de error. Siempre se recomienda conseguir un abogado que lo ayude a preparar una escritura. La preparación incorrecta de una escritura puede generar responsabilidad para el otorgante y perjudicar los derechos del beneficiario.