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Vivir con restricciones de escritura

Bienes inmuebles

Este artículo brinda información sobre convenios restrictivos y otras restricciones de escritura.

Las restricciones de escrituras, también conocidas como pactos restrictivos, son acuerdos legales que pueden afectar el uso y goce de un inmueble. Los promotores pueden imponer estos pactos para regular el tamaño y la ubicación de las estructuras, el diseño de las mejoras y otros usos de la propiedad. Las restricciones de escrituras deben ser razonables, legales y no contrarias al orden público para ser ejecutables. En caso de conflicto, prevalecen las restricciones de escritura y las ordenanzas de zonificación más restrictivas que se superpongan.

Agradecimiento especial al Centro de Bienes Raíces de Texas A&M. Este artículo es un extracto de Vivir con restricciones de escritura del Centro de Bienes Raíces de Texas A&M. Este artículo fue revisado por última vez en septiembre de 2013.

¿Qué son las restricciones de escritura?

Las restricciones de escritura son un medio establecido para regular el uso de un terreno. Si se implementan de manera adecuada, las restricciones de escritura rigen aspectos como (1) el uso del bien inmueble y (2 el tipo, el carácter y la ubicación de los edificios u otras estructuras.

Las restricciones de escritura también se conocen como pactos restrictivos.

Ejemplo: algunos propietarios querían hacer cambios estructurales para restaurar sus casas viejas. Los contratistas creían que las modificaciones propuestas infringirían la restricción de la escritura que exige que el 51 porciento del exterior de la casa sea de ladrillo o piedra. La restricción fue impuesta a la subdivisión por el desarrollador original.

¿Qué se exige para que una restricción de escritura sea válida?

La parte que impone las restricciones primero debe ser titular de la propiedad; luego, las restricciones pueden incluirse en escrituras posteriores o registrarse en un plano de subdivisión.

¿Cuáles son las dos formas de restricciones de escritura?

Las restricciones de escritura pueden presentarse de dos formas. Una se denomina pacto personal y la otra pacto sobre la propiedad.

Los Pactos personales son vinculantes solo entre el otorgante y el beneficiario actuales. Después, los siguientes propietarios no se ven afectados.

Los Pactos sobre la propiedad afectan directamente el uso y goce del inmueble. Se "transmiten como elemento inherente de la propiedad" y "afectan y conciernen" al inmueble. Esto significa que el pacto y el inmueble son inseparables una vez que se inscribe el pacto. Todos los cesionarios posteriores estarán sujetos al pacto, sea que las restricciones se mencionen de manera explícita en la escritura traslativa de dominio o no. Por lo tanto, no solo el otorgante y el beneficiario iniciales tienen derecho a los beneficios y son responsables de sus obligaciones, sino que también lo serán los propietarios sucesivos del inmueble.

¿Por qué los promotores utilizan restricciones de escritura?

Las restricciones de escritura se han vuelto una herramienta popular para que los promotores conserven y protejan el valor de las propiedades, y así hacerlas más atractivas para los compradores. Los promotores emplean pactos restrictivos (o restricciones de subdivisión) para regular el tamaño y la ubicación de las estructuras, la calidad, el precio y el diseño de las mejoras, los requisitos de retranqueo y patio, los estilos arquitectónicos y otros usos del bien inmueble.  Además, la actividad de los propietarios puede ser regulada. Por ejemplo, algunos emprendimientos comerciales pueden estar prohibidos en áreas exclusivamente residenciales.

¿Todos los pactos restrictivos son ejecutables?

No todos los pactos restrictivos son ejecutables. 

El otorgante tiene el derecho de imponer restricciones y hacer que se cumplan siempre y cuando sean:

(1) de naturaleza razonable;

(2) ni inmorales ni ilegales;

(3) no contrarias al orden público.

Los pactos restrictivos que prohíben la venta o transferencia del inmueble a personas de cierta raza o fe religiosa o que prohíben la ocupación por parte de estas personas no son ejecutables. Si el pacto restrictivo es ambiguo o no está redactado de forma clara, todas las dudas se resolverán en favor del libre uso del inmueble y en contra del cumplimiento de la restricción. Las restricciones de escritura se han vuelto una herramienta popular para que los promotores conserven y protejan el valor de las propiedades, y así hacerlas más atractivas para los compradores. Los pactos son vinculantes solo entre el otorgante y el beneficiario actuales. 

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