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Comprender la escritura de garantía general

Bienes inmuebles

Este artículo brinda información sobre garantías implícitas, garantías expresas y estafas de atención al vendedor.

La escritura de garantía general es la más utilizada en Texas. Es importante que el vendedor sea consciente de las posibles responsabilidades que surgen cuando se transfieren bienes inmuebles mediante una escritura de garantía general. Las partes de las transacciones inmobiliarias pueden reducir su riesgo al obtener asesoramiento legal eficaz y contratar un seguro de título.

Especial agradecimiento al Centro de bienes raíces de la Universidad de Texas A&M. Este artículo es un extracto de su sitio web.

Comprender la escritura de garantía general

Para obtener un resumen de las escrituras de garantía general en Texas, consulte Cuidado con el vendedor: entender la escritura de garantía general.

Garantías implícitas

En términos generales, una escritura es un instrumento que traspasa un derecho real sobre una propiedad. Aunque no todas las escrituras contienen cláusulas de garantía, casi todas llevan implícitas ciertas garantías. El Código de Propiedad de Texas establece que cada vez que se utilizan las palabras "otorgar" o "transferir" en una escritura, el otorgante (vendedor) promete 1) que el otorgante no ha transferido ninguna parte de la propiedad a nadie más y 2) que la propiedad no tiene inhibiciones (Sección 5.023).

Las garantías implícitas solo se otorgan al cesionario (comprador) en la escritura. Es decir, no están unidas al terreno. Solo el comprador inmediato puede demandar al otorgante si se incumplen las garantías.

Garantías expresas

Las garantías expresas se establecen específicamente en una escritura. Son similares a las garantías implícitas, pero dan mayor protección al cesionario y a los cesionarios posteriores, y exponen al otorgante a una mayor responsabilidad.

Una escritura de garantía general contiene una garantía parecida a esta:

Y el otorgante por la presente obliga al otorgante, sus herederos, albaceas y administradores a garantizar y defender para siempre todas y cada una de dichas instalaciones ante el mencionado cesionario, sus herederos y beneficiarios, contra cualquier persona que legalmente reclame o pretenda reclamar estas instalaciones, o cualquier parte de ellas.

¿Qué significa esto? Significa que el vendedor se compromete a indemnizar al comprador por cualquier incumplimiento de titularidad, desde el momento en que el soberano concedió la patente del terreno. En Texas, esto significa la concesión original de España, México, la República de Texas o el Estado de Texas. Además, esta garantía es inherente a la propiedad, lo que significa que está unida al terreno y "se traspasa" con el terreno. En otras palabras, la garantía del vendedor se hace al comprador y a todos los cesionarios posteriores, e incluye todos los defectos de titularidad, incluso si el vendedor no tuvo nada que ver con ellos y no tenía conocimiento de ellos, e incluso si se originaron hace más de 180 años.

Cuando se otorga una escritura de garantía general, el otorgante promete que 1) el otorgante defenderá y protegerá al cesionario frente a los reclamos legítimos de terceros sobre la propiedad (garantía de titularidad) y 2) la propiedad está libre de inhibiciones (pacto contra inhibiciones).

Una inhibición es cualquier impedimento al título que no cambia la propiedad del terreno, pero que disminuye su valor o uso. Algunos ejemplos son los embargos, las evaluaciones tributarias, los alquileres y las servidumbres.

Observe las similitudes y diferencias entre las garantías implícitas y las expresas. La garantía implícita solo se extiende al cesionario inmediato y solo indica que el otorgante no ha transferido previamente la propiedad a un tercero. La garantía expresa va mucho más allá. Se extiende a todos los cesionarios posteriores y cubre todos los posibles defectos del título.

Una garantía no refuerza ni amplía el título transmitido. Ni siquiera garantiza que el otorgante sea propietario del inmueble. Simplemente, se compromete a indemnizar al cesionario en caso de incumplimiento del título.

Incumplimiento de la garantía de titularidad

Se produce un incumplimiento de la garantía de titularidad cuando un tercero tiene un reclamo válido sobre la propiedad: un incumplimiento de titularidad. Por ejemplo:

  • El vendedor puede haber traspasado con anterioridad parte o la totalidad de la propiedad a un tercero.
  • Un propietario anterior puede haber traspasado con anterioridad parte o la totalidad de la propiedad a un tercero.
  • Un tercero puede haber tenido el inmueble con anterioridad a la fecha de transferencia del inmueble.
  • Un tercero puede haber obtenido el título a través de una cadena de titularidad independiente.

Un incumplimiento de titularidad puede ser total o parcial. Se produce un incumplimiento total de titularidad cuando no se traspasa al cesionario ningún derecho real en la propiedad como resultado de la escritura. El incumplimiento parcial se produce cuando solo una parte del derecho de propiedad pasa al cesionario.

En caso de incumplimiento total de titularidad, los daños y perjuicios son el precio de compra pagado al otorgante, más los intereses.

En caso de incumplimiento parcial, los daños y perjuicios dependen de las circunstancias. Si el título de propiedad no es válido para una parte del terreno, los daños y perjuicios se calculan determinando el valor de la parte cuyo título no es válido en proporción al valor de toda la parcela y multiplicando la fracción resultante por el precio de compra.

Si la titularidad no es válida para un derecho indiviso, los daños y perjuicios se calculan dividiendo el precio pagado al otorgante por la totalidad de la parcela por el número de acres de esta en el momento de la transmisión para obtener un precio por acre, y luego esto se multiplica por el porcentaje de derecho indiviso cuya titularidad no es válida, a menos que el valor del derecho no válido se vea afectado por ser un derecho indiviso.

Si el cesionario obtiene la plena titularidad al comprar el derecho de propiedad pendiente a un tercero que es el propietario legítimo, el comprador puede recuperar el precio pagado por el derecho de propiedad pendiente, pero estos daños y perjuicios tienen como límite el precio pagado al otorgante por la totalidad de la parcela.

Un cesionario también puede recuperar otros costos, impuestos pagados y honorarios de abogados.

Incumplimiento del pacto contra inhibiciones

Las inhibiciones incluyen embargos y evaluaciones tributarias. Las servidumbres o restricciones de uso también pueden ser inhibiciones. Sin embargo, las servidumbres y restricciones suelen quedar excluidas de la garantía.

Un ejemplo de incumplimiento del pacto contra inhibiciones es la existencia de un gravamen sobre la propiedad. Técnicamente, el incumplimiento se produce en el momento en que se establece el pacto. Sin embargo, el comprador no puede demandar hasta que 1) el acreedor hipotecario ejecute la hipoteca y se quede con la propiedad del comprador, o que 2) el comprador pague para cancelar el embargo. En este caso, el otorgante puede ser demandado por el costo necesario para liberar el embargo o inhibición.

Si el incumplimiento se basa en un impedimento, como una servidumbre o restricción, los daños y perjuicios son la diferencia entre el valor de la propiedad sin el impedimento y el valor de la propiedad con el impedimento. Estos valores se calculan en el momento de la transferencia de la propiedad.

Asignación de riesgos

Las partes de la transacción pueden distribuir el riesgo de varias maneras.

Limitar o eliminar la garantía. Si las partes están de acuerdo, puede utilizarse una escritura de garantía especial. En una escritura de garantía especial, el vendedor reduce su riesgo limitando la garantía.

Seguro de título de propiedad. Un agente inmobiliario o vendedor debe aconsejar a cada comprador que el comprador debe 1) hacer que su abogado examine el resumen del título, o 2) obtener una póliza de seguro de título de propiedad.

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