Discriminación por parte del propietario de una vivienda en Texas: inquilinos y compradores de vivienda

La Ley de Vivienda Justa del Estado de Texas y la Ley de Vivienda Justa de EE. UU. prohíben las prácticas discriminatorias en la venta, el alquiler y el financiamiento de una vivienda por motivos de raza, color, nacionalidad, religión, género, discapacidad física o mental o estado familiar (la presencia de un niño menor de 18 años que vive con los padres o tutores, personas que tienen la custodia de menores de 18 años o una mujer embarazada).

La Ley de Vivienda Justa del Estado de Texas abarca la mayoría de las viviendas. En algunas circunstancias, la ley exime a los edificios ocupados por sus propietarios que tengan hasta cuatro unidades, a las viviendas unifamiliares vendidas o alquiladas sin recurrir a un corredor y a las viviendas gestionadas por organizaciones y clubes privados que limiten la ocupación a sus miembros. Además, la urbanización de viviendas calificadas como viviendas para personas de 55 años o más pueden estar exentas de las disposiciones que prohíben la discriminación por motivos de estado familiar.

Es ilegal:

• Publicitar o hacer cualquier declaración que indique una limitación o preferencia por motivos de raza, religión, color, género, nacionalidad, discapacidad o estado familiar. Esta prohibición de la publicidad discriminatoria se aplica a todas las viviendas, incluso a las viviendas unifamiliares y aquellas ocupadas por sus propietarios que están exentas de cumplir con lo previsto por la Ley de Vivienda Justa de Texas.

• Hostigar, obligar, intimidar, amenazar o interferir con cualquier persona que ejerza el derecho a una vivienda justa o que ayude a otros a ejercer sus derechos a una vivienda justa.

• Realizar las siguientes acciones durante la venta o alquiler de una vivienda por motivos de raza, color, religión, género, nacionalidad, discapacidad o estado familiar:

  • Negarse a alquilarle o venderle la vivienda

  • Negarse a negociar una vivienda

  • Publicitar una vivienda solo para grupos de preferencia

  • Mostrar departamentos o casas solo en ciertos vecindarios

  • Decir que la vivienda no está disponible para su inspección, venta o alquiler cuando sí lo está

  • Establecer términos, condiciones o privilegios diferentes para la venta o alquiler de una vivienda

  • Proporcionar diferentes servicios o instalaciones de vivienda

  • Negar el acceso o la pertenencia a una instalación o servicio (como el servicio de lista múltiple) en relación con la venta o el alquiler de una vivienda

  • Negarse a realizar ciertas modificaciones o adaptaciones para personas con discapacidad física o mental

  • Realizar cualquiera de las siguientes acciones en la concesión de préstamos hipotecarios por motivos de raza, color, religión, género, nacionalidad, discapacidad o estado familiar:

  • Negarse a conceder un préstamo hipotecario

  • Negarse a brindar información sobre préstamos

  • Imponer términos o condiciones diferentes sobre un préstamo, como tasas de interés, puntos o comisiones diferentes

  • Negar el seguro de propiedad

  • Realizar tasaciones de propiedades de manera discriminatoria

  • Negar la contratación de un préstamo

  • Establecer condiciones diferentes para contratar un préstamo

Las prácticas discriminatorias que se encontraron en el proceso de compra de una vivienda incluyen:

• Utilizar criterios diferentes para aprobar un préstamo que los utilizados para aprobar el expediente de préstamo de otra persona que se encuentre dentro del mismo rango económico (por ejemplo, imponer términos, condiciones de préstamo, tasas de interés u honorarios diferentes)

• Negarse a vender o negociar un inmueble por la condición de clase protegida de la persona

• Publicitar la vivienda de manera discriminatoria o dar a entender, en forma directa o indirecta, en los sectores de mercadeo que la oportunidad de comprar dicha vivienda está restringida a determinados grupos

• El "Direccionamiento", que implica dirigir a las familias para que vean casas en ciertos vecindarios o no brindar información sobre ciertas viviendas disponibles en vecindarios específicos

• El "Acoso inmobiliario", que implica persuadir a los propietarios para vender o alquilar según los cambios demográficos de una zona

• El "Redlining o la práctica discriminatoria", que significa negarse u ofrecer precios de seguro de comprador o de garantías hipotecarias elevados según la ubicación de su futura vivienda

• Los préstamos predatorios, que son prácticas mediante las cuales los prestamistas realizan prácticas de préstamos abusivas o engañosas que incrementan, de manera considerable, el precio de los fondos prestados para la compra de una vivienda

• Las políticas de las asociaciones de propietarios que establecen límites de ocupación o exigen requisitos mínimos o máximos de metros cuadrados que pueden tener un impacto desigual en las clases protegidas

En general, las leyes de vivienda justa prohíben a los agentes inmobiliarios, corredores hipotecarios, vendedores, prestamistas, asociaciones de propietarios, agentes de seguros u otros profesionales del sector emprender acciones o tomar decisiones por motivos de raza, color, etnia, género, religión, nacionalidad o discapacidad de una persona.

Las personas con discapacidad tienen más protecciones en virtud de la ley de vivienda justa que les da el derecho a realizar adaptaciones o modificaciones razonables que sean necesarias para permitirles comprar o usar y gozar de una nueva vivienda. Durante el proceso de compra de una vivienda, se pueden solicitar adaptaciones a las entidades crediticias, agentes inmobiliarios, asociaciones de propietarios de viviendas o condominios, propietarios y otras personas.

Para obtener recursos adicionales, visite la página Comprar una vivienda en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD). Para obtener una lista de los programas para compradores del Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas, visite Ayuda para residentes de Texas.

Algunos ejemplos que podrían indicar que está ante un caso de discriminación ilegal en el alquiler podrían incluir (pero no se limitan a):

• Mentir o tergiversar la disponibilidad de viviendas cuando sí hay viviendas disponibles

• Exigir términos o condiciones diferentes según la raza, color, nacionalidad, religión, género, estado familiar o discapacidad de un miembro de la familia

• Publicitar la vivienda con limitación o preferencia por motivos de raza, color, nacionalidad, religión, género, estado familiar o discapacidad

• Acosar o intimidar con amenazas verbales, vandalismo o insinuaciones sexuales indeseadas

• Negar la realización de adaptaciones razonables a una persona con discapacidad

• Ser direccionado a propiedades, edificios o unidades en un lado de un complejo solo por motivos de raza, color, nacionalidad, religión, género, situación familiar o la discapacidad, con independencia de otras opciones disponibles

• Una asociación de propietarios que prohíbe a los inquilinos en función de su método de pago. Las asociaciones de propietarios no pueden impedir que los propietarios alquilen a inquilinos que pagan con vales de vivienda u otra ayuda pública o privada.

A menos que un edificio o comunidad reúna los requisitos para ser considerado una vivienda apta para personas de la tercera edad, el propietario o administrador no podrá discriminar por razón de la situación familiar.

Estas protecciones cubren a todas las familias en las que convivan uno o más niños menores de 18 años con:

• Un padre

• Una persona que tiene la custodia legal del niño o los niños

• La persona designada por el padre, la madre o el tutor legal con su consentimiento otorgado por escrito

• Mujeres embarazadas o

• Cualquier persona que tenga la custodia de un niño menor de 18

Si el propietario se niega a alquilarle la vivienda por estas razones, incluyó términos y condiciones diferentes en su contrato de alquiler o exigió condiciones diferentes al momento de presentar la solicitud (por ejemplo, un depósito o alquiler más altos basados únicamente en su situación familiar), tiene normas de vivienda separadas para niños o familias con niños o publicitó la vivienda como "solo para adultos", es posible que se hayan vulnerado sus derechos en virtud de la Ley de Vivienda Justa.

Las protecciones por estado familiar no se aplican a viviendas para personas de la tercera edad si se cumple alguna de las siguientes condiciones:

• Está diseñada y ocupada, en forma específica, por personas de la tercera edad en virtud de un programa gubernamental federal, estatal o local

• Está ocupada solamente por personas que tienen 62 años o más

• Alberga al menos a una persona de 55 años o más en al menos el 80 por ciento de las unidades ocupadas e implementa una política que demuestra su intención de alojar a personas de 55 años o mayores

Constituye una infracción a la ley de vivienda justa desalentar a cualquier persona que tenga intención de inspeccionar o alquilar una vivienda por ciertas características protegidas o asignar a una persona a una sección particular de una comunidad o a un piso particular de un edificio debido a esas características.

Entre los ejemplos de direccionamiento se incluyen:

• Familias con niños que no tienen permitido vivir en el último piso de la urbanización.

• El hecho de que le digan que debe vivir en un edificio y no en otro porque tendrá cerca a otros inquilinos de su misma raza o nacionalidad.

• Los estudiantes y las familias a los que se le asignan unidades de un lado de un complejo, mientras que a las personas solteras y mayores se les asignan unidades en otro lado.

• El hecho de que lo desalienten a alquilar una unidad disponible en un piso superior por su discapacidad.

Es una infracción de la ley de vivienda justa discriminar a solicitantes o residentes por su discapacidad o la discapacidad de cualquier persona relacionada con ellos y tratarlos de mala manera por dicha discapacidad.

Los proveedores de vivienda no pueden negarle la residencia a personas con una discapacidad ni establecer condiciones a su residencia porque una persona con discapacidad pueda necesitar una adaptación razonable.

Una adaptación razonable es un cambio de reglas, políticas o prácticas que puede ser necesario para brindarle a una persona con discapacidad la misma oportunidad de usar o gozar de una vivienda, como la ayuda para completar una solicitud de alquiler o permitir el cambio de unidad.

Las solicitudes se pueden realizar de manera oral o escrita y no es obligatorio introducirlas en formularios específicos, aunque la administración puede brindarle un formulario para esto.

Las adaptaciones razonables pueden incluir (a título enunciativo):

• Instalar barras de agarre en el baño

• Agrandar los accesos

• Eliminar los armarios bajo encimeras

• Instalar rampas

• Solicitar la tenencia de un animal de servicio o compañía a pesar de la política de "no admisión de animales"

• Solicitar el cambio de unidad de un piso superior a un piso inferior debido a una discapacidad motriz

• Solicitar intérpretes o ayudas auxiliares para comunicarse en forma eficaz con la administración porque un solicitante o inquilino tiene una discapacidad auditiva

• Solicitar que se retiren las alfombras de una unidad o que el personal de mantenimiento no utilice ciertos productos químicos dentro o cerca de una unidad debido a dificultades respiratorias graves

• Solicitar un espacio de estacionamiento reservado cerca de una unidad por una discapacidad motriz

Lea Adaptaciones razonables y Modificaciones razonables en el sitio web del HUD.

Los animales de servicio no se tratan como mascotas en virtud de la ley y no se exige su certificación. Como los animales de servicio no son mascotas, los residentes con una discapacidad que tengan uno no deben pagar un depósito por mascotas u otra tasa relacionada con las mascotas; asimismo, los animales de servicio no están sujetos a las restricciones de tipo, raza, peso y tamaño establecidas por los criterios de selección y elegibilidad inquilinos del inmueble. Sin embargo, la solicitud para tener un animal de servicio puede denegarse si existen pruebas fiables y objetivas de que un animal de asistencia supone una amenaza directa para la salud y la seguridad de los demás.

Para obtener más información sobre los animales de servicio, consulte el Aviso 13-060A del HUD en el sitio web del HUD y la Hoja informativa de la ADA sobre animales de servicio en el sitio web de Estadounidenses con discapacidades.

Si usted tiene una discapacidad física o mental que limita, en forma sustancial, una o más de las principales actividades cotidianas, tiene antecedentes de dicha discapacidad o se considera que tiene esa discapacidad, usted está protegido por ley de la discriminación por parte del propietario de una vivienda. Las protecciones contra la discriminación por parte del propietario de una vivienda debido a una discapacidad también se aplican a una persona relacionada con usted.

Un propietario no puede:

• Investigar para determinar si un solicitante de una vivienda, o una persona que pretende residir en la vivienda, o cualquier persona asociada con ella tiene una discapacidad.

• Negarse a permitirle realizar modificaciones razonables en su vivienda o en las áreas de uso común, a su propio cargo, si son necesarias para que la persona discapacitada pueda utilizar la vivienda.

• Negarse a realizar adaptaciones razonables en las normas, políticas, prácticas o servicios, si fuera necesario, para que la persona con discapacidad tenga la misma oportunidad de usar y gozar de la vivienda, incluidas las áreas públicas y de uso común. Por ejemplo:

• Debe permitirse que un inquilino con discapacidad visual tenga un perro guía aunque en el edificio rija la política de "no admitir mascotas".

• En un complejo de departamentos que cuenta con un estacionamiento amplio y sin espacios asignados, la administración debe hacer lugar a la petición de un inquilino con discapacidad motriz de brindarle un espacio reservado cerca de su departamento, si es necesario, para garantizar que pueda acceder a la unidad.

Para obtener más información relacionada con la solicitud de adaptaciones razonables o la presentación de una queja en virtud de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA), acceda al Conjunto de herramientas para veteranos y discapacitados del Centro para la Igualdad de Derechos o visite Disability Rights Texas.

Si usted está incapacitado, puede solicitar asistencia para leer y completar los formularios de la División de Derechos Civiles de la Comisión de la Fuerza Laboral de Texas. Los clientes sordos, con impedimentos auditivos o trastornos del habla pueden comunicarse con Relay Texas al 800-735-2989 (TTY) y 711 (voz).

Además de las responsabilidades del locador en virtud del Código de Propiedad de Texas, los propietarios de inmuebles en alquiler supervisados por el TDHCA deben:

• Mantener los inmuebles aptos para su ocupación y en buen estado de conservación de acuerdo con las Normas Uniformes de Condición Física (UPCS) publicadas por el HUD.

• Calcular los costos de los servicios públicos del inmueble, revisarlos todos los años y ponerlos a disposición para su inspección.

• Proporcionar a los residentes un determinado número de comodidades o servicios de la propiedad.

• Explotar la propiedad de conformidad con su Acuerdo de Restricción del Uso del Suelo (LURA), independientemente de que cambien o no los propietarios o administradores.

• Ofrecer contratos de alquiler escritos con términos específicos (en general 6 meses para el programa HTC y 1 año para HOME y otros programas federales).

• Brindarle a los inquilinos un aviso por escrito en caso de rescindir el contrato de alquiler o no renovarlo.

• Brindar adaptaciones razonables a costa del propietario (excepto en algunos inmuebles de HTC adjudicados antes de 2001).

Los propietarios de viviendas de alquiler supervisadas por el TDHCA tienen prohibido:

• Bloquear o confiscar los bienes de los inquilinos que no hayan pagado el alquiler.

• Cobrar alquileres que excedan los límites previstos en forma específica por el programa y que se publican todos los años.

• Utilizar ciertas disposiciones del contrato de alquiler que limitan el derecho de los inquilinos a los procesos o sentencias judiciales y de apelación, eximir de responsabilidad a los propietarios o exigir a los inquilinos el pago de costas judiciales si se gana un litigio contra el propietario.

• Negarle a las familias el alquiler de una vivienda solo porque participan de programa previsto por el Artículo 8, HOME TBRA u otro programa federal de ayuda para alquilar.

• Desalojar a los inquilinos por causas que no estén justificadas en virtud del contrato de alquiler, incluidas las represalias contra los inquilinos que presenten quejas por discriminación o ayuden a otros a ejercer su derecho a una vivienda justa o su derecho a solicitar adaptaciones razonables.

• Exigir a las familias su participación en el programa del Artículo 8, HOME TBRA, u otro programa federal de ayuda para alquilar para que demuestren que sus ingresos mensuales son superiores a 2.5 veces la parte del alquiler mensual que le corresponde a la familia.

Ejemplo:

La parte del alquiler que corresponde al inquilino titular del comprobante será de $216.30 al mes.

$216.30 x 2.5 = $540.75 al mes

No se le puede pedir a la familia que demuestre más de $540.75 al mes para ser elegible para alquilar la vivienda.

El HUD emitió directrices sobre las normas de ocupación que pueden infringir las leyes de vivienda justa por su efecto adverso sobre las familias con niños.

Actualmente, el TDHCA recomienda que las normas de ocupación deben permitir al menos a dos personas por habitación en ausencia de un código u ordenanza local que establezca lo contrario.

El Manual de derechos de los inquilinos es una gran fuente de información.

La sección de Desahucio y otros asuntos del propietario de TexasLawHelp tiene información sobre temas que incluyen, entre otros:

• Solicitudes de reparación, que pueden incluir la eliminación de moho y chinches.
• Depósitos de garantía
• Represalias del propietario
• Ajustes razonables
• Desahucio

Es posible que encuentre más recursos disponibles mediante su Oficina de Ayuda Legal local o uno de los programas de asesoramiento sobre alquileres aprobados por el HUD.

Puede obtener más información leyendo la Ley de Vivienda Justa. El Código de Propiedad de Texas también incluye una descripción general de sus derechos básicos como inquilino en una propiedad de alquiler.

Si cree que fue discriminado en el proceso de compra, financiación o alquiler de una casa o departamento en Texas, puede enviar una queja por discriminación a la División de Derechos Civiles de la Comisión de la Fuerza Laboral de Texas.

Debe presentar su queja dentro del plazo de un año contado a partir de la fecha en la que lo discriminaron.

Para obtener más información sobre las protecciones contra la discriminación por parte del propietario de una vivienda en Texas, visite la página de Discriminación por parte del propietario de una vivienda en el sitio web de la Comisión de la Fuerza Laboral de Texas o la página 101 de Vivienda Justa en el sitio web del Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas.

Para obtener más información y herramientas, visite la página de herramientas, formularios de muestra y descargas.