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Hipotecas inversas

Dinero y deudas

Las hipotecas inversas se diferencian de las hipotecas convencionales en aspectos clave. Conozca cómo evitar inconvenientes con las hipotecas inversas.

Infórmese acerca de hipotecas inversas, incluso qué se requiere para aplicar, cuándo se debe pagar el préstamo, y qué puede provocar una ejecución hipotecaria. También se informará acerca de posibles alternativas para obtener la hipoteca inversa y cómo evitar una estafa de hipoteca inversa.

 

Este artículo fue adaptado del contenido escrito por la Comisión Federal de Comercio,la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, el Servicio Interno de Impuestos y el Instituto Earl Carl para la Justicia Legal y Social - Proyecto de Preservación de la Propiedad Opal Mitchell Lee. Analizado el 24 de octubre de 2022.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un préstamo que permite a los propietarios de viviendas mayores de 62 años a obtener un préstamo utilizando el valor acumulado de sus hogares.

En una hipoteca inversa, usted cede parte de la propiedad de su hogar a cambio de recibir pagos periódicos, generalmente utilizados para complementar los ingresos de la jubilación.

¿Qué es capital inmobiliario?

El capital inmobiliario es el valor de sus intereses en su casa como propietario. El capital inmobiliario se determina por el valor de mercado actual luego de restar cualquier gravamen sobre la propiedad.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca inversa y una hipoteca normal?

Cuando usted tiene una hipoteca común, le paga a la entidad crediticia todos los meses para comprar su hogar con el tiempo. En una hipoteca inversa, obtiene un préstamo con el cual la entidad crediticia le paga a usted.

Las hipotecas inversas toman parte del capital de su hogar y lo convierten en pagos para usted. Usted recibe los pagos en un pago único, un adelanto mensual, una línea de crédito o en una combinación de los tres.

A diferencia de una hipoteca común, cuando tiene una hipoteca inversa, el monto que usted debe aumentará con el tiempo. Esto se debe a que los intereses y costos se añaden al saldo de su préstamo todos los meses.

¿Cuáles son los distintos tipos de hipotecas inversas?

Existen tres tipos de hipotecas inversas:

  • Las hipotecas inversas de un solo propósito son las opciones más económicas. Son ofrecidas por agencias gubernamentales estatales y locales, así como por organizaciones sin fines de lucro. Estos préstamos pueden ser utilizados para un propósito en específico, el cual es especificado por la entidad crediticia. Por ejemplo, la entidad crediticia puede decir que el préstamo puede utilizarse para pagar reparaciones de la vivienda, mejoras o impuestos a la propiedad. La mayoría de los propietarios de viviendas con ingresos bajos o medios califican para estos préstamos.

  • Las hipotecas inversas privadas son préstamos privados que están respaldados por las empresas que los desarrollan. Si usted es propietario de una vivienda de mayor valor, es posible que obtenga un adelanto de préstamo más grande con una hipoteca inversa privada. Si su vivienda tiene un valor de tasación más alto y tiene una hipoteca pequeña, puede que reúna los requisitos para obtener más fondos.

Las hipotecas HECM y las hipotecas inversas privadas pueden ser más costosas que los préstamos hipotecarios comunes, y los costos iniciales pueden ser altos. Es importante considerar esto, en especial si planea quedarse en su hogar solo por un corto periodo de tiempo o pedir prestado una pequeña cantidad.

¿Cuáles son los requisitos para sacar una hipoteca inversa de conversión de valor acumulado de la vivienda?

Las hipotecas de conversión de valor acumulado de la vivienda (HECMs) están disponibles para propietarios mayores de 62 años.

Otros requisitos:

  • Su vivienda debe ser su residencia principal, es decir, que vive allí la mayor parte del año.

  • Debe ser propietario de su vivienda en su totalidad o tener un saldo de hipoteca bajo. Ser dueño de su vivienda en su totalidad significa que ya no tiene una hipoteca sobre su vivienda. Si tiene un saldo de hipoteca, debe poder pagarlo cuando cierre el préstamo hipotecario inverso. Puede utilizar sus propios fondos o dinero de la hipoteca inversa para pagar su balance de hipoteca actual.

  • No puede tener ninguna deuda federal, así como impuestos federales sobre los ingresos o préstamos federales para estudiantes. Sí puede, sin embargo, usar dinero del préstamo de la hipoteca inversa para pagar la deuda.

  • Debe tener suficiente dinero propio o acordar reservar parte de los fondos de la hipoteca inversa al cierre del préstamo para pagar los gastos continuos de la propiedad, incluidos los impuestos y el seguro, así como también los costos de mantenimiento y reparación.

  • Su vivienda debe estar en buenas condiciones. Si su vivienda no cumple con los estándares de propiedad requeridos, la entidad crediticia le informará qué reparaciones deben realizarse antes de que pueda obtener un préstamo de hipoteca inversa.

  • Debe recibir asesoramiento por parte de la agencia de asesoramiento de hipotecas inversas aprobada por el HUD para discutir su elegibilidad, las implicaciones financieras del préstamo y otras alternativas.

¿Cuánto puedo pedir con una hipoteca inversa de conversión de valor acumulado de la vivienda o una hipoteca inversa de marca registrada?

La cantidad que puede pedir prestada con una HECM o una hipoteca inversa privada depende de varios factores:

  • Su edad

  • El tipo de hipoteca inversa que usted elija

  • El valor de tasación de su vivienda

  • Las tasas de interés actuales, y

  • Una evaluación financiera de su disposición y capacidad para pagar impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda.

En general, cuanto más capital tenga en su vivienda y menos deuda tenga sobre ella, mayor será la cantidad de dinero que obtendrá.

¿Cuánto cuesta el asesoramiento para una hipoteca inversa?

Debe recibir asesoramiento de un asesor de hipotecas inversas aprobado por el HUD antes de obtener un préstamo HECM de hipoteca inversa.

El costo del asesoramiento dependerá de la agencia y de su situación individual. La agencia de asesoramiento sobre vivienda debe determinar su capacidad de pago, tomando en cuenta factores como ingresos y deudas. Las agencias de asesoramiento aprobadas por el HUD pueden cobrarle una tarifa razonable, pero deben explicarle todos los cargos antes de asesoramiento. No pueden cobrarle una tarifa si no puede pagarla.

¿Qué debería preguntarle a un asesor de hipotecas inversas?

Si está considerando una hipoteca inversa, aquí hay algunas preguntas de muestra para discutir con un asesor de vivienda:

  • ¿Cómo funciona un préstamo de hipoteca inversa?

  • ¿Cuál es la diferencia entre un préstamo de hipoteca inversa y una hipoteca tradicional?

  • ¿Cuáles son las tarifas y costos iniciales al obtener un préstamo de hipoteca inversa?

  • ¿Cuáles serán las tarifas y los costos continuos si tengo un préstamo de hipoteca inversa?

  • ¿Cómo afectará el préstamo de hipoteca inversa a mi cónyuge u otras personas que vivan conmigo?

  • ¿Qué sucede si quiero vender mi vivienda una vez que tengo el préstamo de hipoteca inversa?

  • ¿Qué sucede con mi vivienda cuando fallezco?

  • ¿Qué sucede si tengo que mudarme a una residencia de ancianos?

  • ¿Cómo recibo el dinero de los fondos de mi préstamo? ¿Sería mejor obtener el dinero como una línea de crédito, en pagos mensuales o en un pago único?

  • Si ya tengo una garantía hipotecaria en mi casa, ¿cómo se ve afectada con una hipoteca inversa?

  • ¿Cuáles son mis responsabilidades continuas una vez que tengo un préstamo de hipoteca inversa?

  • ¿Qué otras opciones debo considerar además de un préstamo de hipoteca inversa?

Si discutió sobre hipotecas inversas con una entidad crediticia antes de hablar con un asesor, infórmele a su asesor acerca de esa conversación. ¿La entidad crediticia le recomendó algún tipo de préstamo en particular? ¿La entidad crediticia intentó venderle algo además de la hipoteca inversa o describió alguna condición? Su asesor puede brindarle información imparcial sobre las características del préstamo que usted puede estar considerando.

Busque una agencia de asesoramiento de vivienda de hipotecas inversasen el sitio web del HUD o llame al sistema de voz interactiva al 800-569-4287.

¿Cuáles son los otros costos iniciales de una hipoteca inversa?

Al igual que en una hipoteca tradicional, los prestamistas generalmente deben pagar costos iniciales únicos al comienzo del préstamo de la hipoteca inversa. Estos costos incluyen:

  • Las comisiones de iniciación (las cuales no pueden superar los $6,000 y se pagan a la entidad crediticia)

  • Costos de cierre de bienes raíces (pagados a terceros) que pueden incluir una tasación, búsqueda de títulos, estudios, inspecciones, tasas de registro, impuestos hipotecarios, investigaciones de crédito y otros cargos.

  • Una prima inicial de seguro hipotecario: hay una prima de seguro hipotecario inicial y anual que cobra su entidad crediticia y que se paga a la Administración Federal de Vivienda. El seguro hipotecario le garantiza que recibirá los adelantos de préstamo esperados. Este seguro es diferente y adicional a lo que debe pagar por el seguro de hogar.

Puede pagar estos costos en efectivo o utilizando el dinero de su préstamo. Utilizar los fondos de su préstamo para pagar los costos iniciales significa que usted no tendrá que llevar dinero al cierre, pero el monto total de dinero que tendrá disponible del préstamo de la hipoteca inversa será menor.

¿Cuáles son los gastos continuos de una hipoteca inversa?

Los costos continuos se suman al saldo del préstamo cada mes. Esto significa que cada mes se le cobrarán impuestos y costos adicionales sobre los intereses y costos que se sumaron al saldo del préstamo del mes previo. Los costos continuos pueden incluir:

  • Intereses

  • Los cargos de servicio pagados a su entidad crediticia para cubrir costos como:

    • Enviarle a usted los estados de su cuenta
    • Distribuir los fondos de su préstamo, y

    • asegurarse de que cumpla con los requisitos del préstamo
  • La prima de seguro hipotecario anual, la cual es el 0.5 % del saldo pendiente de la hipoteca

  • Los gastos de mi propiedad como el seguro para propietarios e impuestos a la propiedad (y seguro contra inundaciones, si corresponde)

Cuanto mayor sea el saldo de su préstamo y más tiempo mantenga el préstamo, más se le cobrarán los costos continuos. La mejor forma de mantener bajos los costos continuos es pedir prestado solo la cantidad que necesite.

Nota: Esta información solo aplica a las hipotecas de conversión de valor acumulado de la vivienda, las cuales son la clase más común de préstamo hipotecario inverso.

¿Las hipotecas inversas están sujetas a impuestos?

Los pagos de hipotecas inversas no están sujetos a impuestos. Los pagos de la hipoteca inversa son los fondos del préstamo, no ingresos. La entidad crediticia le paga a usted, el prestatario, fondos del préstamo mientras usted continúe viviendo en su hogar.

¿Conservo el título de mi casa si tengo una hipoteca inversa?

Sí, usted mantiene el título de su propiedad.

¿Tener una hipoteca inversa afectará los beneficios de mi Seguro Social o Medicare?

No, las hipotecas inversas no afectan la elegibilidad del el Seguro Social o Medicare. Sin embargo, una hipoteca inversa podría afectar a programas basados en las necesidades como Medicaid o SSI (Ingreso Suplementario del Seguro Social).

¿Qué es un "no prestatario" y un "coprestatario"?

Un "no prestatario" es una persona que vive en la vivienda, pero cuyo nombre no está en los documentos del préstamo. Por lo general, el no prestatario debe mudarse cuando el prestatario fallece, a menos que las pautas del HUD lo habilitan para quedarse.

Un "coprestatario" es una persona cuyo nombre está en los documentos del préstamo junto con el propietario (solicitante). El coprestatario es también responsable de pagar el préstamo. Si el propietario fallece, el copropietario junto con los hijos, otros familiares u otras personas, puede quedarse en la vivienda.

¿Cuándo debe pagarse un préstamo de hipoteca inversa?

Por lo general, usted no tiene que devolver el dinero mientras viva en su casa.

Dependiendo del plan, su hipoteca inversa se vence con intereses cuando el último prestatario superviviente:

  • se mude

  • venda la casa

  • llega al final de un periodo de préstamo preseleccionado

  • no cumple con los pagos de impuestos

  • no mantiene un seguro

  • no hace las reparaciones necesarias, o

  • fallece

Usted, su cónyuge o su patrimonio pagarán el préstamo. En algunos casos, esto significa vender su casa para obtener dinero y poder pagar el préstamo. En ciertas situaciones, un cónyuge no prestatario podría permanecer en la casa.

¿Qué puede provocar una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria puede ocurrir por no cumplir con los términos de la hipoteca inversa.

Una ejecución hipotecaria puede ocurrir cuando usted, el propietario:

  • No paga los impuestos a la propiedad

  • No mantiene un seguro

  • No hace las reparaciones necesarias

  • No vive en la casa durante el tiempo requerido

  • Fallece

¿Qué sucede si no puedo pagar los cargos de mi propiedad, como los impuestos y el seguro?

Si no puede pagar los cargos sobre la propiedad, como los impuestos y el seguro, busque ayuda en el programa de Asistencia para propietarios de vivienda de Texas .

Si usted no paga los cargos sobre la propiedad, la entidad crediticia los pagará. Usted le deberá dinero de los gastos a la entidad crediticia y correrá el riesgo de ejecución hipotecaria. Puede consultar a su administrador por un plan de pago para devolver el dinero de los gastos. Procure informarle a su entidad crediticia si está atrasado con los pagos debido a dificultades por COVID-19, ya que eso puede brindarle otras opciones de pago.

El HUD dice que si usted ya se encuentra en un plan de pago para una hipoteca inversa HECM, pero no puede cumplir con los pagos por el COVID-19, puede solicitar un plan de pago adicional. Estos planes de pago adicionales están disponibles solo para quienes forman parte del programa de Asistencia para propietarios de vivienda de Texas.

Si bien las entidades crediticias pueden ofrecerle un plan de pago, no están obligadas a hacerlo.

¿Cuáles son algunas alternativas a la hipoteca inversa?

Antes de sacar una hipoteca inversa, asegúrese de comprender este tipo de préstamo. Quizás quiera considerar otras opciones de préstamos y vivienda, como:

Esperar

Si saca un préstamo de hipoteca inversa cuando es muy joven, puede quedarse sin dinero cuando sea mayor.

Otras opciones de garantía hipotecaria

Un préstamo de garantía hipotecaria o una línea de crédito de garantía hipotecaria pueden ser formas más económicas de obtener dinero utilizando el valor acumulado de su vivienda. Sin embargo, estos préstamos conllevan sus propios riesgos y suelen requerir pagos mensuales. Reunir los requisitos para estos préstamos también depende de sus ingresos y crédito.

Refinanciar

Dependiendo de las tasas de interés, refinanciar su actual hipoteca con una nueva hipoteca tradicional puede reducir sus pagos mensuales de la hipoteca. Preste atención al plazo que tendrá para pagar su nueva hipoteca, ya que puede afectar su plan de jubilación. Por ejemplo, asumir una nueva hipoteca a 30 años cuando está cerca de la jubilación puede convertirse en una dificultad más tarde. Considere elegir una hipoteca a plazo más corto, como un préstamo de 10 o 15 años.

Reducir

Considere vender su casa. Mudarse a una casa más económica puede ser su mejor opción para reducir sus gastos totales.

Reducir sus gastos

Lea esta página en el sitio web de la Auditoría de Texas para obtener información sobre como solicitar una exención de impuestos para personas de 65 años o más. Puede buscar otros programas de beneficios en benefitscheckup.org.

¿Cómo evito una estafa de hipoteca inversa?

Tenga cuidado en las siguientes situaciones:

  • No se fíe de propuestas de ventas de hipotecas inversas, en especial si el vendedor sugiere que una hipoteca inversa es la solución a todos sus problemas, lo presiona a sacar un préstamo o tiene ideas sobre como debería gastar el dinero de una hipoteca inversa.

  • Si decide obtener una hipoteca inversa, compare diferentes opciones antes de decidirse por un vendedor en particular.

  • Resista cualquier presión por parte de los vendedores de hipotecas inversas para comprar otros productos financieros, como un seguro para cuidado a largo plazo o anual. Si compra esos tipos de productos financieros, podría perder el dinero que obtiene de su hipoteca inversa. No tiene que comprar ningún producto o servicio financiero para obtener una hipoteca inversa.

  • Algunos vendedores intentarán apurarlo a través del proceso. Deténgase y consulte con un asesor de vivienda o alguien en quien confía antes de firmar cualquier cosa. Una hipoteca inversa puede ser complicada, y no es algo en lo que deba apresurarse.

Conclusión: Si no comprende el costo o las características de una hipoteca inversa, váyase. Si siente presión o urgencia por completar un trato, váyase. Investigue y busque un asesor o empresa que lo haga sentir cómodo.

¿Qué debo hacer si sospecho de una estafa?

Si sospecha de una estafa, o que alguien involucrado en la transacción está infringiendo la ley, hágaselo saber a su asesor, entidad crediticia o administrador de préstamos. Luego presente una queja a la Comisión Federal de Comercio, la Oficina del Procurador General o al Departamento de Banca de Texas.

¿Tengo derecho a cancelar mi hipoteca reversa?

Con la mayoría de las hipotecas inversas, tiene al menos tres días hábiles luego de cerrar el trato para cancelarlo, por cualquier razón, sin una sanción. Esto se conoce como su derecho a "rescisión."

Para cancelarlo, debe notificar a la entidad crediticia por escrito. Envíe su carta por correo certificado y solicite acuse de recibo. Conserve copias de su correspondencia y de cualquier documento adjunto. Luego de cancelar, la entidad crediticia tiene 20 días para devolverle cualquier dinero que haya pagado para la financiación.

Más información

Si una hipoteca inversa es adecuada para usted, es una gran pregunta. Considere todas sus opciones. Es posible que reúna los requisitos para alternativas más económicas. Puede obtener más información en las siguientes organizaciones:

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD)

Programa HECM 

1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342) 

Oficina para la Protección Financiera del Consumidor

La página de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de Hipotecas Inversas 

1-855- 411-CFPB (1-855-411-2372) 

La fundación AARP

El Proyecto de Educación de Hipotecas Inversas 

1-800-209-8085 

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