Infórmese acerca de hipotecas inversas, incluso qué se requiere para aplicar, cuándo se debe pagar el préstamo, y qué puede provocar una ejecución hipotecaria. También se informará acerca de posibles alternativas para obtener la hipoteca inversa y cómo evitar una estafa de hipoteca inversa.
Este artículo fue adaptado del contenido escrito por la Comisión Federal de Comercio, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, el Servicio de Impuestos Internos y el Instituto Earl Carl para la Justicia Legal y Social - Proyecto de Preservación de la Propiedad Opal Mitchell Lee. Analizado el 24 de octubre de 2022.
Una hipoteca inversa es un préstamo que permite a los propietarios de viviendas mayores de 62 años a obtener un préstamo utilizando el valor acumulado de sus hogares.
En una hipoteca inversa, usted cede parte de la propiedad de su hogar a cambio de recibir pagos periódicos, generalmente utilizados para complementar los ingresos de la jubilación.
El capital inmobiliario es el valor de sus intereses en su casa como propietario. El capital inmobiliario se determina por el valor de mercado actual luego de restar cualquier gravamen sobre la propiedad.
Cuando usted tiene una hipoteca común, le paga a la entidad crediticia todos los meses para comprar su hogar con el tiempo. En una hipoteca inversa, obtiene un préstamo con el cual la entidad crediticia le paga a usted.
Las hipotecas inversas toman parte del capital de su hogar y lo convierten en pagos para usted. Usted recibe los pagos en un pago único, un adelanto mensual, una línea de crédito o en una combinación de los tres.
A diferencia de una hipoteca común, cuando tiene una hipoteca inversa, el monto que usted debe aumentará con el tiempo. Esto se debe a que los intereses y costos se añaden al saldo de su préstamo todos los meses.
Existen tres tipos de hipotecas inversas:
Las hipotecas HECM y las hipotecas inversas privadas pueden ser más costosas que los préstamos hipotecarios comunes, y los costos iniciales pueden ser altos. Es importante considerar esto, en especial si planea quedarse en su hogar solo por un corto periodo de tiempo o pedir prestado una pequeña cantidad.
Las hipotecas de conversión de valor acumulado de la vivienda (HECMs) están disponibles para propietarios mayores de 62 años.
Otros requisitos:
La cantidad que puede pedir prestada con una HECM o una hipoteca inversa privada depende de varios factores:
En general, cuanto más capital tenga en su vivienda y menos deuda tenga sobre ella, mayor será la cantidad de dinero que obtendrá.
Debe recibir asesoramiento de un asesor de hipotecas inversas aprobado por el HUD antes de obtener un préstamo HECM de hipoteca inversa.
El costo del asesoramiento dependerá de la agencia y de su situación individual. La agencia de asesoramiento sobre vivienda debe determinar su capacidad de pago, tomando en cuenta factores como ingresos y deudas. Las agencias de asesoramiento aprobadas por el HUD pueden cobrarle una tarifa razonable, pero deben explicarle todos los cargos antes de asesoramiento. No pueden cobrarle una tarifa si no puede pagarla.
Si está considerando una hipoteca inversa, aquí hay algunas preguntas de muestra para discutir con un asesor de vivienda:
Si discutió sobre hipotecas inversas con una entidad crediticia antes de hablar con un asesor, infórmele a su asesor acerca de esa conversación. ¿La entidad crediticia le recomendó algún tipo de préstamo en particular? ¿La entidad crediticia intentó venderle algo además de la hipoteca inversa o describió alguna condición? Su asesor puede brindarle información imparcial sobre las características del préstamo que usted puede estar considerando.
Busque una agencia de asesoramiento de vivienda de hipotecas inversasen el sitio web del HUD o llame al sistema de voz interactiva al 800-569-4287.
Al igual que en una hipoteca tradicional, los prestamistas generalmente deben pagar costos iniciales únicos al comienzo del préstamo de la hipoteca inversa. Estos costos incluyen:
Puede pagar estos costos en efectivo o utilizando el dinero de su préstamo. Utilizar los fondos de su préstamo para pagar los costos iniciales significa que usted no tendrá que llevar dinero al cierre, pero el monto total de dinero que tendrá disponible del préstamo de la hipoteca inversa será menor.
Los costos continuos se suman al saldo del préstamo cada mes. Esto significa que cada mes se le cobrarán impuestos y costos adicionales sobre los intereses y costos que se sumaron al saldo del préstamo del mes previo. Los costos continuos pueden incluir:
Cuanto mayor sea el saldo de su préstamo y más tiempo mantenga el préstamo, más se le cobrarán los costos continuos. La mejor forma de mantener bajos los costos continuos es pedir prestado solo la cantidad que necesite.
Nota: Esta información solo se aplica a las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM), que son el tipo más común de préstamo de hipoteca inversa.
Los pagos de hipotecas inversas no están sujetos a impuestos. Los pagos de la hipoteca inversa son los fondos del préstamo, no ingresos. La entidad crediticia le paga a usted, el prestatario, fondos del préstamo mientras usted continúe viviendo en su hogar.
Sí, usted mantiene el título de su propiedad.
No, las hipotecas inversas no afectan la elegibilidad del el Seguro Social o Medicare. Sin embargo, una hipoteca inversa podría afectar a programas basados en las necesidades como Medicaid o SSI (Ingreso Suplementario del Seguro Social).
Un "no prestatario" es una persona que vive en la vivienda, pero cuyo nombre no está en los documentos del préstamo. Por lo general, el no prestatario debe mudarse cuando el prestatario fallece, a menos que las pautas del HUD lo habilitan para quedarse.
Un "coprestatario" es una persona cuyo nombre está en los documentos del préstamo junto con el propietario (solicitante). El coprestatario es también responsable de pagar el préstamo. Si el propietario fallece, el copropietario junto con los hijos, otros familiares u otras personas, puede quedarse en la vivienda.
Por lo general, usted no tiene que devolver el dinero mientras viva en su casa.
Dependiendo del plan, su hipoteca inversa se vence con intereses cuando el último prestatario superviviente:
Usted, su cónyuge o su patrimonio pagarán el préstamo. En algunos casos, esto significa vender su casa para obtener dinero y poder pagar el préstamo. En ciertas situaciones, un cónyuge no prestatario podría permanecer en la casa.
Una ejecución hipotecaria puede ocurrir por no cumplir con los términos de la hipoteca inversa.
Una ejecución hipotecaria puede ocurrir cuando usted, el propietario:
Si no puede pagar los cargos sobre la propiedad, como los impuestos y el seguro, busque ayuda en el programa de Asistencia para propietarios de vivienda de Texas .
Si usted no paga los cargos sobre la propiedad, la entidad crediticia los pagará. Usted le deberá dinero de los gastos a la entidad crediticia y correrá el riesgo de ejecución hipotecaria. Puede consultar a su administrador por un plan de pago para devolver el dinero de los gastos. Procure informarle a su entidad crediticia si está atrasado con los pagos debido a dificultades por COVID-19, ya que eso puede brindarle otras opciones de pago.
El HUD dice que si usted ya se encuentra en un plan de pago para una hipoteca inversa HECM, pero no puede cumplir con los pagos por el COVID-19, puede solicitar un plan de pago adicional. Estos planes de pago adicionales están disponibles solo para quienes forman parte del programa de Asistencia para propietarios de vivienda de Texas.
Si bien las entidades crediticias pueden ofrecerle un plan de pago, no están obligadas a hacerlo.
Antes de sacar una hipoteca inversa, asegúrese de comprender este tipo de préstamo. Quizás quiera considerar otras opciones de préstamos y vivienda, como:
Espera. Si saca un préstamo de hipoteca inversa cuando es demasiado joven, es posible que se quede sin dinero cuando sea mayor.
Tenga cuidado en las siguientes situaciones:
El resultado final: Si no comprende el costo o las características de una hipoteca inversa, váyase. Si siente presión o urgencia por completar un trato, váyase. Investigue y busque un asesor o empresa que lo haga sentir cómodo.
Si sospecha de una estafa, o que alguien involucrado en la transacción está infringiendo la ley, hágaselo saber a su asesor, entidad crediticia o administrador de préstamos. Luego presente una queja a la Comisión Federal de Comercio, la Oficina del Procurador General o al Departamento de Banca de Texas.
Con la mayoría de las hipotecas inversas, tiene al menos tres días hábiles luego de cerrar el trato para cancelarlo, por cualquier razón, sin una sanción. Esto se conoce como su derecho a "rescisión."
Para cancelarlo, debe notificar a la entidad crediticia por escrito. Envíe su carta por correo certificado y solicite acuse de recibo. Conserve copias de su correspondencia y de cualquier documento adjunto. Luego de cancelar, la entidad crediticia tiene 20 días para devolverle cualquier dinero que haya pagado para la financiación.
Si una hipoteca inversa es adecuada para usted, es una gran pregunta. Considere todas sus opciones. Es posible que reúna los requisitos para alternativas más económicas. Puede obtener más información en las siguientes organizaciones: