Compra de viviendas: evitar trampas y estafas

Asegúrese de leer todos los términos y de entender los documentos antes de firmar. 

Los documentos indican las responsabilidades de cada parte. Manténgase al tanto de todos los pagos, sanciones y otras condiciones del contrato.

Tenga una visión realista de su situación económica.  

Adquirir una vivienda fuera de su presupuesto puede generarle problemas para cumplir con los pagos y puede ocasionar la ejecución de la hipoteca. Si no está seguro, consulte con un profesional de finanzas o un asesor autorizado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD). Los asesores autorizados por el HUD brindan consejos gratuitos o a bajo costo sobre la compra de una vivienda y otras cuestiones relacionadas.

Evite sorpresas en las tasas de interés.

• Desconfíe de un vendedor o prestamista que no es claro respecto a cuál será la tasa de interés y si esa tasa es fija o variable. 
• Las ofertas que enfatizan demasiado las "cuotas mensuales bajas" podrían no detallar el panorama completo.
• Las tasas de interés variables pueden incrementar con el tiempo. Incluso un incremento de un par de puntos porcentuales en la tasa de interés podría agregar cientos de dólares a su cuota mensual, en especial, al comienzo, cuando el saldo pendiente es alto.

Evite cuotas exorbitantes y acumular deuda.

Algunas entidades de préstamo ofrecen hipotecas con cuotas mensuales introductorias demasiado bajas. La razón por la cual las cuotas mensuales iniciales son tan reducidas es que, al principio, la tasa de interés de la garantía hipotecaria es baja y sus cuotas solo cubren parte del interés.

Debido a que el interés impago se vuelve parte de la propia garantía hipotecaria, y la tasa de interés incrementa, sus cuotas mensuales pueden duplicarse o triplicarse.

Salvo que sus cuotas mensuales cubran el interés acumulativo y salden el capital, usted podría caer en un ciclo de deuda acumulada sin generar patrimonio.

Preste atención a los gastos no informados.

Impuestos: muchos compradores descubren que, varios meses después de comprar una vivienda, deben cientos o miles de dólares en impuestos a la propiedad. No todos los prestamistas incluyen los impuestos a la propiedad en la cuota mensual. Antes de firmar la compra, averigüe si los impuestos estarán incluidos en la cuota mensual o si necesitará pagar los impuestos por separado.

Para obtener una estimación del importe aproximado de los impuestos, contáctese con el distrito de tasación del condado. La mayoría de los condados ofrecen información sobre impuestos a través de la web. En el caso de viviendas a estrenar que no tienen historial de impuestos, contáctese con el distrito de tasación para obtener información sobre los impuestos a la propiedad de propiedades similares en la misma zona.

Seguro: Los prestamistas les exigen a los compradores que tengan seguro para propietarios. Mientras que algunas garantías hipotecarias incluyen el seguro para propietarios en la cuota mensual, otras exigen que usted obtenga y pague la prima por separado.

Recuerde que los impuestos y el seguro pueden incrementar cada año, por lo que incluso con un interés fijo, su cuota mensual puede incrementar.

Jamás falsifique ingresos o bienes en las solicitudes de préstamos.

Evite a cualquier prestamista que le pida falsificar ingresos o bienes en su solicitud de préstamo. Muchos prestamistas solicitan préstamos legítimos según los ingresos "declarados" (ingresos de los cuales usted no tiene documentación alguna). Pero si un agente de préstamos le propone que mienta sobre sus ingresos, no trabaje con él. Si miente en una solicitud de préstamo, podría enfrentarse a cargos penales.

Los agentes de bienes raíces organizan operaciones inmobiliarias entre los compradores y vendedores. Los agentes de bienes raíces guían a sus clientes a través de todo el proceso de compra o venta de una vivienda. Ellos suministran información y conocimiento de valor en cada etapa. Por lo general, reciben una comisión cuando cierra la venta de una vivienda.

Agentes de listado frente a agentes del comprador

Los agentes que representan a vendedores también se conocen como agentes de listado. Los agentes que representan a compradores se denominan agentes del comprador. Los agentes de bienes raíces pueden ser agentes de listado y agentes del comprador, pero en general no representan a ambas partes en una misma operación inmobiliaria.

Los tasadores e inspectores le brindan una evaluación realista sobre las condiciones y el valor de la propiedad. Sin importar cómo paga por la vivienda, es importante que un profesional la tase e inspeccione. Los profesionales mencionados deben ser ajenos al prestamista o agente de bienes raíces. Tenga cuidado con quienes insisten en que contrate al tasador o inspector "de ellos".

Los topógrafos realizan estudio del terreno de la propiedad. Los topógrafos pueden averiguar el historial jurídico de la propiedad, como sus límites, restricciones de parcelación y regulaciones de zonificación.

La compañía de títulos investiga el estado legal de la propiedad y entrega el seguro de título.

La compañía de títulos le asegura que el vendedor es el propietario o representante legítimo de la propiedad. La compañía de títulos le informará si hay demandas (gravámenes) pendientes sobre la propiedad, que podrían deberse a impuestos o garantías hipotecarias impagos de algún propietario anterior.

Es esencial que contrate a una compañía de títulos independiente. Así evitará ser responsable de deudas pendientes de dueños anteriores. No confíe en un vendedor o agente que insista en que no contrate una compañía de títulos.

Usted tendrá que pagar por el seguro del título, pero a menudo se encuentra incluido en el préstamo.

Algunos contratan agentes hipotecarios, también llamados corredores. Estos agentes los ayudan a encontrar un préstamo. El corredor no emite el préstamo. En cambio, recibe una comisión cuando usted acepta un préstamo de una de las compañías de garantías hipotecarias que representa.

Decida si desea contratar a un corredor o si prefiere contratar prestamistas por su cuenta.

Evite agentes de hipoteca que cobran honorarios iniciales altos y "garantizan" que le encontrarán un préstamo. Asegúrese de que sea un corredor registrado. Evite a aquellos corredores que no le entregan un formulario de divulgación de honorarios. Además, pregunte si el corredor recibirá una "bonificación de alto interés", ya que es posible que eso incremente los costos.

Las compañías de garantías hipotecarias otorgan préstamos para comprar propiedades. Los bancos comerciales y a veces las cooperativas de crédito también entregan estos préstamos. A menudo, una compañía de garantías hipotecarias "vende" la deuda a otra institución. Esto significa que el lugar donde usted paga las cuotas puede cambiar.

Los abogados y contadores que lo representan lo pueden ayudar a hacer operaciones inmobiliarias. Analizan documentos básicos y pueden explicarle el proceso de compra y sus derechos y obligaciones a largo plazo.

Sí. Los contratos por escritura, a veces conocidos como contratos de "alquiler con opción a compra", son legales en Texas.

Hay una diferencia fundamental entre un contrato por escritura y un contrato de adquisición tradicional. Según el contrato por escritura, por lo general usted no obtiene equidad inmediata en la propiedad a medida que paga las cuotas.

La equidad es la diferencia entre el valor de la vivienda y el monto que aún se debe.

Según un contrato por escritura, el comprador solo tiene interés de equidad luego de haber pagado el 40 % del préstamo o más, o si ya ha pagado 48 cuotas mensuales.

Por lo general, si el comprador otorga un pagaré por el saldo del pagaré y una escritura de fideicomiso, el vendedor debe otorgar una escritura de garantía dentro de los 10 días. O, si no, debe dar una razón que justifique legalmente la razón por la cual el vendedor no otorga una escritura de garantía.

Los contratos de escritura también pueden tener condiciones estrictas. Algunos consumidores con un contrato de escritura han perdido sus hogares porque se atrasaron un par de días en un pago. Esto significó que, a pesar de haber hecho pagos puntuales por años, el contrato los obligó a abandonar la propiedad sin oportunidad de obtener ganancias por su inversión. En ocasiones, el vendedor podría no tener que presentar una ejecución hipotecaria formal. Por lo tanto, es crucial que sepa con exactitud qué tipo de contrato firma y es crucial que se asegure de que puede cumplir con todas las condiciones.

Consulte Contratos con prestaciones pendientes y alquiler con opción a compra para más información.

Los consumidores que refinancian su vivienda pueden enfrentar dificultades si no leen las condiciones nuevas del préstamo. Algunos préstamos anuncian "pagos mensuales bajos", pero tienen una tasa de interés variable que se dispara luego de unos años. Si usted elige un préstamo con una tasa variable, exíjale al prestamista que le diga cuál será el monto de las cuotas mensuales luego de que la tasa se haya ajustado varias veces.

Algunas empresas de refinanciación sin escrúpulos podrían insistirle en que contrate a "sus" tasadores, quienes inflan el valor de la vivienda. Si pide prestado un préstamo mayor al valor real de la vivienda, usted podría verse obligado a pagar cuotas elevadas o a tener que vender su propiedad por un monto menor al que usted pagó.

Muchas empresas de refinanciación ofrecen préstamos con una "sanción por pago anticipado". Esto significa que para cancelar un préstamo dentro de los primeros años, usted debe pagar una suma de dinero considerable. Consulte si esto está incluido en su préstamo y trate de que lo retiren. Los préstamos sin una sanción por pago anticipado le otorgan más flexibilidad a la hora de vender su vivienda o refinanciarla durante los primeros años.

Siempre contrate una compañía de títulos. Algunos artistas del engaño se presentan de manera engañosa a los compradores como propietarios "libres de cargas" que desean vender su vivienda. Si no se busca el título, podrían venderle una propiedad expropiada que en ocasiones tiene una gran carga fiscal. Si sucede esto, usted podría perder la vivienda y su dinero.

Las compañías de título le aseguran que el comprador gestiona la venta con el propietario legítimo de la propiedad o un agente autorizado. También le informan al comprador sobre cualquier deuda u otras cuestiones legales relacionadas con la propiedad. Procure tratar con la compañía de títulos de manera directa. No confíe en una compañía de financiación o vendedor que insiste en actuar como intermediario.

Encuentre más información en la página Estafas en préstamos y garantías hipotecarias y la página La compra de una vivienda: Cómo evitar riesgos y estafas, provistas por la Oficina del Procurador General de Texas, División de Protección al Consumidor.