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Contratos con prestaciones pendientes y alquiler con opción a compra de propiedad

Casa y apartamento

Comprar una casa por medio de un contrato de alquiler a largo plazo en comparación con una garantía hipotecaria

En este artículo se responden algunas preguntas sobre la compra de una casa mediante un contrato con prestaciones pendientes a largo plazo en lugar de solicitar una garantía hipotecaria.

¿Qué es un contrato con prestaciones pendientes?

Un contrato con prestaciones pendientes es un tipo de contrato inmobiliario a largo plazo que se asemeja a un acuerdo de alquiler con opción de compra. El comprador vive en la propiedad, pero no la posee hasta que finaliza el contrato. El vendedor solo entrega al comprador el título de la propiedad una vez que haya completado todos los pagos.

¿Qué requisitos debe cumplir un contrato con prestaciones pendientes para ser válido?

Para que un contrato con prestaciones pendientes se considere válido, debe cumplir con determinados requisitos. El artículo 5.062 del Código de Propiedad de Texas establece lo siguiente:

  • La duración del contrato debe ser superior a seis meses o 180 días.
  • El comprador debe usar la propiedad principalmente como residencia.
  • El comprador y el vendedor no pueden estar relacionados por vínculos de parentesco como padres, hijos, abuelos, nietos o hermanos.

Nota: El artículo 5.072 del Código de Propiedad de Texas no permite que se celebren contratos con prestaciones pendientes de manera verbal. Los contratos con prestaciones pendientes deben constar por escrito y estar firmados por ambas partes. Asegúrese de que todas las obligaciones de las partes estén escritas en el contrato. El tribunal no ejecutará una obligación verbal de un contrato con prestaciones pendientes.

¿Cuáles son los riesgos de comprar una casa mediante un contrato con prestaciones pendientes?

Los principales riesgos para el comprador surgen debido a que no es el propietario hasta que se cumplan los términos del contrato. Esto limita sus derechos. Mientras el contrato esté vigente, el comprador no puede vender la casa ni pedir un préstamo por el total de su valor.

Además, el comprador no adquiere de manera inmediata el capital de la casa. No adquirir el capital de la casa significa que si el comprador deja de pagar o incumple el contrato, pierde todo el dinero que se pagó hasta ese momento.

Regla 40 o 48: el comprador que incumpla el contrato tiene cierta protección del capital si pagó el 40 % del precio de venta, 48 meses de cuotas o si el contrato se registró en el condado. En este caso, el vendedor debe vender la propiedad en lugar de limitarse a recuperarla. Si la propiedad se vende en ejecución, el comprador puede recuperar una parte del dinero que pagó.

Los vendedores deben registrar la mayoría de los contratos con prestaciones pendientes en un plazo de 30 días a partir de la firma, lo que permitiría activar la protección del capital de la casa. Un contrato con prestaciones pendientes registrado normalmente exigiría una venta completa en ejecución en lugar de un desahucio simple, si el comprador incumple. Sin embargo, esto no debe suponerse. No todos los vendedores cumplen con el requisito de registro del contrato. Las sanciones por no registrarlo son insignificantes. Además, es posible que no se les exija que lo hagan.

¿Los contratos con prestaciones pendientes conllevan riesgos para el vendedor?

Sí. Los vendedores corren riesgos si no siguen todas las reglas. Existen diversos requisitos técnicos que el vendedor debe cumplir. Es posible que el vendedor deba pagar sanciones si no cumple con todos los requisitos, incluso si actúa de buena fe.

¿Cuáles son los derechos del comprador en virtud del contrato con prestaciones pendientes?

El capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas enumera los derechos del comprador. Es posible que el comprador pueda interponer determinados recursos legales si no se cumplen esos derechos. En general, el comprador tiene los siguientes derechos:

  • Conocer el estado de la propiedad.
  • Conocer las condiciones de financiación del contrato.
  • Recibir notificación por cualquier incumplimiento en el que incurra el comprador.
  • Recibir información actualizada sobre préstamos cada año.
  • Recibir una escritura de garantía de la propiedad en un plazo de 30 días a partir del último pago.

¿Cuáles son las obligaciones del comprador en virtud del contrato con prestaciones pendientes?

El capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas enumera las obligaciones que debe cumplir el vendedor. Si el vendedor no cumple con dichas obligaciones, incumplirá su contrato. Esto le permitirá al comprador interponer determinados recursos legales. El capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas establece que el vendedor tiene las siguientes obligaciones:

  • Proporcionar una mensura de la propiedad que no tenga más de un año de antigüedad.
  • Proporcionar un certificado tributario de cada entidad que recaude impuestos.
  • Proporcionar una copia de cualquier póliza de seguro sobre la propiedad.
  • Indicar todos los intereses o recargos por pago fuera de término que se pueden aplicar en virtud del contrato.
  • Proporcionar un estado contable anual por escrito.
  • Informar sobre cualquier problema que tenga la propiedad.
  • Notificar por escrito, si la propiedad pertenece a una asociación de propietarios.
  • Informar si la propiedad se encuentra en una subdivisión registrada o no.
  • Registrar el contrato en un plazo de 30 días a partir de su firma.

¿El comprador tiene derecho a acceder a un estado contable anual?

Sí. El artículo 5.077 del Código de Propiedad de Texas establece que el vendedor debe proporcionarle al comprador un estado contable anual cada mes de enero. Dicho estado contable debe incluir la siguiente información:
  • El monto total que se pagó.
  • El monto total que se adeuda.
  • El número restante de pagos.
  • El monto que se pagó en concepto de impuestos.
  • El monto que se pagó en concepto de seguros.
  • Los montos que se recaudaron de todos los ingresos del seguro. Esto también incluye la forma en la que se usaron dichos ingresos.
  • Cualquier cambio en la cobertura del seguro y una copia de cualquier póliza del seguro. En ella también se debe describir la propiedad asegurada e indicar el monto por el que está asegurada.
Es posible que el vendedor deba pagar una sanción por cada estado contable anual que no le proporcione al comprador. Esto también puede incluir los honorarios de los abogados.

¿El comprador tiene derecho a conocer las condiciones de financiación del contrato?

Sí. El artículo 5.071 del Código de Propiedad de Texas establece que el vendedor debe informarle al comprador las condiciones de financiación antes de que el contrato se firme. La información debe incluir lo siguiente:
  • El precio de la propiedad.
  • Las tasas de interés que se cobrarán en virtud del contrato.
  • El monto total que pagará el comprador en virtud del contrato, incluidos los intereses.
  • La posibilidad de que se apliquen recargos por pago fuera de término y el monto de dichos recargos.
  • Una declaración en la que se indique que el vendedor no puede cobrar una sanción por pago anticipado en caso de que el comprador desee pagar de forma anticipada una parte o la totalidad del precio.

¿El comprador puede exigir saber cuánto debe en virtud del contrato?

Sí. El artículo 5.082 del Código de Propiedad de Texas le permite al comprador solicitar esa información. Puede preguntar por escrito cuánto debe en cualquier momento. A partir de ese momento, el vendedor dispone de un plazo de 10 días para proporcionarle esta información al comprador. Si no responde en el plazo de 10 días, el comprador puede pagar la propiedad en función del monto que cree que debe en virtud del contrato. Si el vendedor no está de acuerdo con el monto, debe oponerse en un plazo de 20 a partir del pago.

¿El vendedor debe notificar al comprador en caso de que este último incumpla el contrato?

Sí. El artículo 5.063 del Código de Propiedad de Texas establece que el vendedor debe notificar al comprador en caso de que este último incumpla el contrato. En esta notificación se debe incluir qué parte del contrato se incumplió, el monto que puede deber el comprador y las medidas que pretende tomar el vendedor.

El artículo 5.063 del Código de Propiedad de Texas establece requisitos muy específicos para la notificación al comprador. La notificación debe cumplir con los siguientes requisitos:

  • Debe ser por escrito.
  • Debe enviarse por correo o correo certificado con acuse de recibo.
  • Debe estar impresa en una fuente de 14 puntos.
  • Debe estar redactada con terminología legal.

¿Qué sucede si el comprador se retrasa con los pagos?

Los artículos 5.064 y 5.065 del Código de Propiedad de Texas le otorgan al comprador la posibilidad de ponerse al día con los pagos. El tiempo que se le otorga al comprador para ponerse al día con los pagos depende de lo siguiente:
  • El comprador dispone de 60 días para ponerse al día si se cumple alguna de las siguientes condiciones:
    • Se pagó más del 40 % del contrato.
    • Se pagaron más de 48 pagos mensuales.
    • El contrato se registró.
  • En los demás casos, el comprador solo dispone de 30 días para ponerse al día con los pagos.
Si el comprador paga para estar al día, el vendedor ya no puede presentar ningún reclamo. Según el artículo 5.066 del Código de Propiedad de Texas, en caso de que el comprador continúe en mora después del período que se le proporciona para ponerse al día:
  • Si el comprador disponía de 60 días para ponerse al día con los pagos, el vendedor solo puede vender la propiedad. Cualquier fondo procedente de la venta de la propiedad se destina a pagar el monto restante que se debía en virtud del contrato. Cualquier fondo adicional se destina al comprador.
  • Si el comprador disponía de 30 días para ponerse al día con los pagos, el vendedor puede rescindir el contrato o presentar una demanda de desalojo.
Nota: Los plazos de 30 y 60 días pueden modificarse de común acuerdo. El comprador y el vendedor pueden acordar distintos plazos. Procure averiguar si su contrato tiene un plazo más corto o más largo.

¿El vendedor puede desahuciar al comprador?

En algunos casos, sí. Después de notificar debidamente al comprador y de permitirle ponerse al día con los pagos. Si el comprador no se pone al día con sus pagos, puede ocurrir una de las siguientes situaciones:​​​​​​​
  • Si el comprador pagó el 40 % del precio de compra, pagó 48 pagos mensuales o el contrato se encuentra en los registros del condado, el vendedor puede recuperar su propiedad. La propiedad se venderá y el nuevo dueño puede desahuciar al comprador. Los ingresos de la venta se destinarán a pagar lo que debe el comprador. El dinero restante se destinará al comprador.
  • El vendedor puede desahuciar al comprador si este último no pagó el 40 %​​​​​​​ del precio de compra, si no pagó 48 pagos mensuales y si el contrato no se registró. Si esto sucede, el comprador habrá perdido todo el dinero que pagó.

¿Qué sucede luego de que el comprador paga el saldo del contrato?

Los artículos 5.079 y 5.081 del Código de Propiedad de Texas establecen lo que sucede cuando se cumplen todas las obligaciones. Después del último pago, el vendedor dispone de un plazo de 30 días para entregarle la escritura al comprador. La escritura debe ser una escritura de garantía general a menos que el comprador y el vendedor hayan acordado lo contrario.
 
Si el vendedor no entrega la escritura en el plazo de 30 días, es posible que deba pagar lo siguiente:
  • $250 por cada día transcurrido después de los 30 días
  • $500 por cada día transcurrido después de los 90 días
  • Honorarios correspondientes al abogado

¿Un comprador puede anular el contrato por subdivisión inadecuada?

Sí. El comprador puede cancelar el contrato en cualquier momento si el vendedor no subdividió la propiedad de manera adecuada. El artículo 5.083 del Código de Propiedad de Texas establece que el comprador debe proporcionar una notificación firmada al vendedor para anular el contrato. Luego de recibir esta notificación, el vendedor tiene dos opciones:
  • Devolver los pagos al comprador y reembolsarle las mejoras que le haya hecho a la propiedad.
  • Responderle al comprador para avisarle que solucionará el problema. El vendedor dispone de 90 días para subdividir la propiedad de manera adecuada. Si después de 90 días no soluciona el problema, el comprador puede anular el contrato.
Nota: El vendedor no tiene derecho a recuperar la propiedad hasta que le devuelva todo el dinero al comprador en virtud del contrato.
 
Si cree que la propiedad se subdividió de manera inadecuada, pídale a un abogado que revise su caso.

¿De cuánto tiempo dispone el comprador para cambiar de opinión?

Después de firmar, el comprador dispone de 14 días para dejar sin efecto el contrato. Para anularlo, el comprador debe notificar al vendedor en persona o por correo. A partir de ese momento, el vendedor dispone de 10 días para devolver cualquier pago o propiedad intercambiada en virtud del contrato.

¿Existen límites en relación con lo que un vendedor puede incluir en el contrato con prestaciones pendientes?

Sí. En el artículo 5.073 del Código de Propiedad de Texas se prohíbe la inclusión de determinados términos y renuncias de derechos en el contrato. Si el vendedor incluye dichos términos en el contrato, no se ejecutarán. No se ejecutarán ninguna de las siguientes disposiciones:
  • Un recargo por pago fuera de término que exceda el 8 % de los pagos mensuales o el costo real de procesar el recargo.
  • Una restricción que no le permita al comprador usar su participación en la propiedad para pedir un préstamo para hacer mejoras a la propiedad.
  • Sanciones por pagos adelantados.
  • Una sanción al comprador por solicitar arreglos de la propiedad o ejercer cualquier otro derecho en virtud del contrato.

¿El vendedor debe registrar el contrato con prestaciones pendientes?

Sí. El artículo 5.076 del Código de Propiedad de Texas establece que el vendedor debe registrar el contrato ante el secretario del condado. Debe hacerlo en un plazo de 30 días a partir de la firma del contrato. Si el contrato con prestaciones pendientes se anula por algún motivo, el vendedor debe registrar eso también. Si el vendedor no registra el contrato, el comprador tendrá derecho a reclamar hasta $500 al año más los honorarios del abogado.

¿El comprador tiene derecho a acceder a la información relativa a impuestos y seguros de la propiedad?

Sí. El artículo 5.070 del Código de Propiedad de Texas establece que, antes de que se firme un contrato con prestaciones pendientes, el vendedor debe darle al comprador:
  • Un certificado tributario de cada entidad que recaude impuestos sobre la propiedad. En el certificado tributario figuran los impuestos pagados, los que se deben, los atrasos, las sanciones, etc.
  • Una copia de cualquier póliza de seguro vinculada con la propiedad. La póliza debe incluir el nombre de la aseguradora y del asegurado. Además, en ella se debe describir la propiedad asegurada y se debe indicar el monto asegurado.
Si el vendedor no proporciona esta información al comprador, se le podrían aplicar sanciones. El comprador puede presentar un reclamo en virtud de la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas.​​​​​​​ Además, tiene derecho a anular el contrato con prestaciones pendientes y recibir un reembolso completo.

¿El vendedor puede imponer derechos de retención sobre la propiedad?

En general, no. El artículo 5.085 del Código de Propiedad de Texas prohíbe los contratos con prestaciones pendientes para propiedades con derechos de retención sobre la propiedad.
 
Además, el vendedor no puede imponer derechos de retención sobre la propiedad a menos que:

¿El contrato con prestaciones pendientes debe estar redactado en inglés?

No. El artículo 5.068 del Código de Propiedad de Texas establece que un contrato debe redactarse en el idioma en el que se negoció principalmente. Además, todos los documentos relacionados con él deben redactarse en el mismo idioma. Esto incluye el contrato, cualquier notificación de información, los estados contables anuales y cualquier notificación de incumplimiento.

¿Cómo se dividen los ingresos del seguro en un contrato con prestaciones pendientes?

Según el artículo 5.078 del Código de Propiedad de Texas los pagos del seguro se dividen entre el comprador y el vendedor. Después, es responsabilidad del comprador y el vendedor usar el dinero para reparar la propiedad.

Nota: El vendedor tiene la responsabilidad de informar a la aseguradora del contrato. También debe informarle el nombre y la dirección del comprador. Debe proporcionarle esta información en un plazo de 10 días a partir de la firma del contrato o de la contratación del seguro de la propiedad, lo que ocurra más tarde. Si no lo hace, el comprador puede presentar un reclamo contra el vendedor en virtud de la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas.

¿El comprador tiene algún otro recurso disponible?

Sí. Si el vendedor le debe dinero al comprador, el artículo 5.084 del Código de Propiedad de Texas, le permite al comprador deducir ese monto de lo que le debe al vendedor. No es necesario que el comprador se presente en la corte para hacer esto. Sin embargo, los recursos que se interponen por iniciativa propia algunas veces pueden causar dificultades. Hágalo con precaución si pretende hacerlo. Antes de deducir cualquier monto, debería intentar resolver la situación por otros medios.

Video: Contratos con prestaciones pendientes

Vea este video de Lone Star Legal Aid para obtener más información sobre los derechos de los compradores de casas en virtud de los contratos con prestaciones pendientes.

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