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Contrato por escritura

Casa y apartamento

Este artículo ofrece información sobre los contratos por escritura.

Un contrato por escritura es un contrato en el cual el comprador paga por el terreno a través de pagos mensuales durante un período de años. El comprador no posee ni tiene título de la propiedad hasta que se hayan realizado todos los pagos en virtud del contrato.
 

¿Qué es un contrato por escritura?

Un contrato por escritura es un acuerdo para comprar una propiedad. El comprador realiza pagos mensuales directamente al vendedor. Cuando se realiza el pago final, el vendedor transfiere la escritura al comprador, quien se convierte en el nuevo propietario. Si el comprador incumple (infringe) el contrato por cualquier motivo durante el período de pago, el vendedor puede rescindir el acuerdo, lo que pone al comprador en riesgo de perder todo el dinero pagado en virtud del contrato y de desalojo. Los compradores en virtud de un contrato de escritura corren un mayor riesgo de perder la propiedad que si la compraran a través de un prestamista con una escritura traslativa de dominio con garantía de título (una escritura que garantiza un título de dominio absoluto al comprador de bienes inmuebles) y un derecho de retención a favor del vendedor (un documento legal que es la garantía de un préstamo hipotecario).

¿Cómo puedo proteger mi interés en la propiedad?

Registre (archive) su contrato por escritura en los registros de escritura del condado donde se encuentra la propiedad. Una vez registrado, el contrato se trata igual que una escritura de garantía con un derecho de retención del proveedor. Si se atrasa con los pagos, el vendedor debe registrar, presentar y entregar una notificación de venta como ejecución hipotecaria antes que pueda ser eliminado. También, registrar la escritura protege la propiedad contra reclamos de terceros, no solo del vendedor.

¿Cuáles son mis derechos como comprador en virtud de un contrato de escritura?

El vendedor debe darle cierta información por escrito. Si las negociaciones del contrato son en español, la divulgación de información también deben ser en español.

Usted tiene derecho a conocer el estado de la propiedad, incluyendo:

  • Si los servicios públicos están disponibles, incluso si el sistema séptico ha sido aprobado
  • Si la propiedad ha sido subdividida de manera legal y si se encuentra en zona inundable
  • Si hay otras personas reclamando participación en la propiedad
  • Si hay gravámenes o impuestos vencidos sobre la propiedad

Tiene derecho a conocer las condiciones de financiación, incluidas las siguientes:

  • El precio de compra y el total del monto a pagar, incluidos los intereses
  • La tasa de interés, el interés total a pagar
  • Los términos de los cargos por pagos atrasados. Por ley, los cargos por pago atrasado no pueden ser más del 8 % de su pago mensual.

Tiene derecho a acceder a un estado contable anual antes del 31 de enero de cada año, que incluya lo siguiente:

  • Lo que ha pagado hasta el momento y lo que debe
  • El número de pagos restantes
  • Los impuestos pagos a la propiedad

Tiene derecho a recibir una escritura de garantía de la propiedad dentro de los 30 días de su último pago en virtud del
contrato.

¿Puedo cancelar un contrato por escritura?

Sí, pero puede haber límites de tiempo.

Cancelación por cualquier motivo: cuando firma, el vendedor debe informarlo de su derecho a cancelar por cualquier motivo dentro de los 14 días posteriores a la firma. Si cancela, la notificación debe ser por escrito, firmada, fechada e incluir la fecha de cancelación. Envíela por correo certificado o entréguesela en mano al vendedor (¡obtenga el recibo de la entrega!). El vendedor tiene 10 días a partir de la recepción para darle el reembolso completo y cancelar cualquier derecho de garantía, incluido en el contrato.

Propiedad no catastrada y subdividida: si la propiedad no está catastrada y subdividida para mostrar con exactitud la parte que está comprando, puede cancelar el contrato en cualquier momento. Entregue una notificación por escrito, firmada y fechada al vendedor en mano o por correo certificado. El vendedor tiene 10 días a partir de la recepción para darle un reembolso o entregarle una notificación por escrito de la intención de subdividir o del plano catastral.

¿Puede el vendedor rescindir el contrato por escritura?

Sí. Si viola (incumple) cualquier término del contrato y el vendedor quiere que se vaya, el vendedor debe entregarle una notificación por escrito mediante correo certificado o registrado. La notificación debe decirle lo que puede hacer para remediar el incumplimiento. Si el incumplimiento es por falta de pago, debe indicar lo que debe en capital e intereses, cargos adicionales (como cargos por mora) y la fecha de cada pago atrasado.

  • Si pagó menos del 40 % del precio total o realizó menos de 48 pagos y no registró su contrato en los registros de la propiedad, tiene derecho a subsanar el incumplimiento (ponerse al día con todos los pagos adeudados) dentro de los 30 días posteriores a la notificación. De lo contrario, el vendedor puede cancelar el contrato y presentar una demanda de desahucio en el Tribunal de Justicia para sacarlo de la propiedad.
  • Si pagó más del 40 %, realizó más de 48 pagos o si registró su contrato en el registro de la propiedad y no cumplió con el pago después del 1 de septiembre de 2015, tiene derecho a subsanar el incumplimiento dentro de los 60 días posteriores a la notificación. De lo contrario, el vendedor puede registrar, presentar y entregar una notificación de venta como ejecución hipotecaria. Después de una venta por ejecución hipotecaria, el comprador puede presentar una demanda de desahucio para que lo saquen de la propiedad.

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