Contratos con prestaciones pendientes y alquiler con opción a compra de propiedad

Un contrato con prestaciones pendientes es un tipo de contrato inmobiliario a largo plazo que se asemeja a un acuerdo de alquiler con opción de compra. El comprador vive en la propiedad, pero no la posee hasta que finaliza el contrato. El vendedor solo entrega al comprador el título de la propiedad una vez que haya completado todos los pagos.

Para que un contrato con prestaciones pendientes se considere válido, debe cumplir con determinados requisitos. El artículo 5.062 del Código de Propiedad de Texas establece lo siguiente:

• La duración del contrato debe ser superior a seis meses o 180 días.
• El comprador debe usar la propiedad principalmente como residencia.
• El comprador y el vendedor no pueden estar relacionados por vínculos de parentesco como padres, hijos, abuelos, nietos o hermanos.

Nota: El artículo 5.072 del Código de Propiedad de Texas no permite que se celebren contratos con prestaciones pendientes de manera verbal. Los contratos con prestaciones pendientes deben constar por escrito y estar firmados por ambas partes. Asegúrese de que todas las obligaciones de las partes estén escritas en el contrato. El tribunal no ejecutará una obligación verbal de un contrato con prestaciones pendientes.

Los principales riesgos para el comprador surgen debido a que no es el propietario hasta que se cumplan los términos del contrato. Esto limita sus derechos. Mientras el contrato esté vigente, el comprador no puede vender la casa ni pedir un préstamo por el total de su valor.

Además, el comprador no adquiere de manera inmediata el capital de la casa. No adquirir el capital de la casa significa que si el comprador deja de pagar o incumple el contrato, pierde todo el dinero que se pagó hasta ese momento.

Regla 40 u 48: Un comprador que incumple tiene cierta protección de capital si ha pagado el 40% del precio de venta, pagado 48 meses de cuotas o si el contrato se ha registrado en el condado. En este caso, el vendedor debe vender la propiedad en lugar de limitarse a recuperarla. Si la propiedad se vende en ejecución, el comprador puede recuperar una parte del dinero que pagó.

Los vendedores deben registrar la mayoría de los contratos con prestaciones pendientes en un plazo de 30 días a partir de la firma, lo que permitiría activar la protección del capital de la casa. Un contrato con prestaciones pendientes registrado normalmente exigiría una venta completa en ejecución en lugar de un desahucio simple, si el comprador incumple. Sin embargo, esto no debe suponerse. No todos los vendedores cumplen con el requisito de registro del contrato. Las sanciones por no registrarlo son insignificantes. Además, es posible que no se les exija que lo hagan.

Sí. Los vendedores corren riesgos si no siguen todas las reglas. Existen diversos requisitos técnicos que el vendedor debe cumplir. Es posible que el vendedor deba pagar sanciones si no cumple con todos los requisitos, incluso si actúa de buena fe.

El capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas enumera los derechos del comprador. Es posible que el comprador pueda interponer determinados recursos legales si no se cumplen esos derechos. En general, el comprador tiene los siguientes derechos:

• Conocer el estado de la propiedad.
• Conocer las condiciones de financiación del contrato.
• Recibir notificación por cualquier incumplimiento en el que incurra el comprador.
• Recibir información actualizada sobre préstamos cada año.
• Recibir una escritura de garantía de la propiedad en un plazo de 30 días a partir del último pago.

El capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas enumera las obligaciones que debe cumplir un vendedor. Si el vendedor no cumple con dichas obligaciones, incumplirá su contrato. Esto le permitirá al comprador interponer determinados recursos legales. El capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas establece que el vendedor debe:

• Proporcionar una mensura de la propiedad que no tenga más de un año de antigüedad.
• Proporcionar un certificado tributario de cada entidad que recaude impuestos.
• Proporcionar una copia de cualquier póliza de seguro sobre la propiedad.
• Indicar todos los intereses o recargos por pago fuera de término que se pueden aplicar en virtud del contrato.
• Proporcionar un estado contable anual por escrito.
• Informar sobre cualquier problema que tenga la propiedad.
• Notificar por escrito, si la propiedad pertenece a una asociación de propietarios.
• Informar si la propiedad se encuentra en una subdivisión registrada o no.
• Registre el contrato dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato.

• El monto total que se pagó.
• El monto total que se adeuda.
• El número restante de pagos.
• El monto que se pagó en concepto de impuestos.
• El monto que se pagó en concepto de seguros.
• Los montos que se recaudaron de todos los ingresos del seguro. Esto también incluye la forma en la que se usaron dichos ingresos.
• Cualquier cambio en la cobertura del seguro y una copia de cualquier póliza del seguro. En ella también se debe describir la propiedad asegurada e indicar el monto por el que está asegurada.

• El precio de la propiedad.
• Las tasas de interés que se cobrarán en virtud del contrato.
• El monto total que pagará el comprador en virtud del contrato, incluidos los intereses.
• La posibilidad de que se apliquen recargos por pago fuera de término y el monto de dichos recargos.
• Una declaración en la que se indique que el vendedor no puede cobrar una sanción por pago anticipado en caso de que el comprador desee pagar de forma anticipada una parte o la totalidad del precio.

Sí. El artículo 5.082 del Código de Propiedad de Texas le permite al comprador solicitar esa información. Puede preguntar por escrito cuánto debe en cualquier momento. A partir de ese momento, el vendedor dispone de un plazo de 10 días para proporcionarle esta información al comprador. Si no responde en el plazo de 10 días, el comprador puede pagar la propiedad en función del monto que cree que debe en virtud del contrato. Si el vendedor no está de acuerdo con el monto, debe oponerse en un plazo de 20 a partir del pago.

Sí. El artículo 5.063 del Código de Propiedad de Texas establece que el vendedor debe notificar al comprador en caso de que este último incumpla el contrato. En esta notificación se debe incluir qué parte del contrato se incumplió, el monto que puede deber el comprador y las medidas que pretende tomar el vendedor.

El artículo 5.063 del Código de Propiedad de Texas establece requisitos muy específicos para la notificación al comprador. La notificación debe cumplir con los siguientes requisitos:

• Debe ser por escrito.
• Debe enviarse por correo o correo certificado con acuse de recibo.
• Debe estar impresa en una fuente de 14 puntos.
• Debe estar redactada con terminología legal.

• El comprador dispone de 60 días para ponerse al día si se cumple alguna de las siguientes condiciones:
  • Se pagó más del 40 % del contrato.
  • Se pagaron más de 48 pagos mensuales.
  • El contrato se registró.
• En los demás casos, el comprador solo dispone de 30 días para ponerse al día con los pagos.

• Si el comprador disponía de 60 días para ponerse al día con los pagos, el vendedor solo puede vender la propiedad. Cualquier fondo procedente de la venta de la propiedad se destina a pagar el monto restante que se debía en virtud del contrato. Cualquier fondo adicional se destina al comprador.
• Si el comprador disponía de 30 días para ponerse al día con los pagos, el vendedor puede rescindir el contrato o presentar una demanda de desalojo.

• Si el comprador pagó el 40 % del precio de compra, pagó 48 pagos mensuales o el contrato se encuentra en los registros del condado, el vendedor puede recuperar su propiedad. La propiedad se venderá y el nuevo dueño puede desahuciar al comprador. Los ingresos de la venta se destinarán a pagar lo que debe el comprador. El dinero restante se destinará al comprador.
• El vendedor puede desahuciar al comprador si este último no pagó el 40 %​​​​​​​ del precio de compra, si no pagó 48 pagos mensuales y si el contrato no se registró. Si esto sucede, el comprador habrá perdido todo el dinero que pagó.

• $250 por cada día transcurrido después de los 30 días
• $500 por cada día transcurrido después de los 90 días
• Honorarios correspondientes al abogado

• Devolver los pagos al comprador y reembolsarle las mejoras que le haya hecho a la propiedad.
• Responderle al comprador para avisarle que solucionará el problema. El vendedor dispone de 90 días para subdividir la propiedad de manera adecuada. Si después de 90 días no soluciona el problema, el comprador puede anular el contrato.

Nota: El vendedor no tiene derecho a retirar la propiedad hasta que devuelva todo el dinero adeudado al comprador en virtud de el contrato.

Después de firmar, el comprador dispone de 14 días para dejar sin efecto el contrato. Para anularlo, el comprador debe notificar al vendedor en persona o por correo. A partir de ese momento, el vendedor dispone de 10 días para devolver cualquier pago o propiedad intercambiada en virtud del contrato.

• Un recargo por pago fuera de término que exceda el 8 % de los pagos mensuales o el costo real de procesar el recargo.
• Una restricción que no le permita al comprador usar su participación en la propiedad para pedir un préstamo para hacer mejoras a la propiedad.
• Sanciones por pagos adelantados.
• Una sanción al comprador por solicitar arreglos de la propiedad o ejercer cualquier otro derecho en virtud del contrato.

Sí. El artículo 5.076 del Código de Propiedad de Texas exige que el vendedor registre el contrato ante el secretario del condado. Debe hacerlo en un plazo de 30 días a partir de la firma del contrato. Si el contrato con prestaciones pendientes se anula por algún motivo, el vendedor debe registrar eso también. Si el vendedor no registra el contrato, el comprador tendrá derecho a reclamar hasta $500 al año más los honorarios del abogado.

• Un certificado tributario de cada entidad que recaude impuestos sobre la propiedad. En el certificado tributario figuran los impuestos pagados, los que se deben, los atrasos, las sanciones, etc.
• Una copia de cualquier póliza de seguro vinculada con la propiedad. La póliza debe incluir el nombre de la aseguradora y del asegurado. Además, en ella se debe describir la propiedad asegurada y se debe indicar el monto asegurado.

• El artículo 5.067 del Código de Propiedad de Texas le permite a los vendedores imponer un derecho de retención si este es para proporcionar un servicio público a la propiedad.
• El vendedor y el comprador lo acuerden.

No. El artículo 5.068 del Código de Propiedad de Texas establece que un contrato debe redactarse en el idioma en el que se negoció principalmente. Además, todos los documentos relacionados con él deben redactarse en el mismo idioma. Esto incluye el contrato, cualquier notificación de información, los estados contables anuales y cualquier notificación de incumplimiento.

Según el artículo 5.078 del Código de Propiedad de Texas los pagos del seguro se dividen entre el comprador y el vendedor. Después, es responsabilidad del comprador y el vendedor usar el dinero para reparar la propiedad.

Nota: El vendedor tiene la responsabilidad de informar a la aseguradora del contrato. También debe informarle el nombre y la dirección del comprador. Debe proporcionarle esta información en un plazo de 10 días a partir de la firma del contrato o de la contratación del seguro de la propiedad, lo que ocurra más tarde. Si el vendedor no lo hace, el comprador puede presentar un reclamo contra el vendedor en virtud de la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas.

Sí. Si el vendedor le debe dinero al comprador, el artículo 5.084 del Código de Propiedad de Texas, le permite al comprador deducir ese monto de lo que le debe al vendedor. No es necesario que el comprador se presente en la corte para hacer esto. Sin embargo, los recursos que se interponen por iniciativa propia algunas veces pueden causar dificultades. Hágalo con precaución si pretende hacerlo. Antes de deducir cualquier monto, debería intentar resolver la situación por otros medios.

• Capítulo 5, subcapítulo D, Código de la Propiedad de Texas - Contratos con prestaciones pendientes
• Ley de Prácticas Comerciales Engañosas