Propiedad compartida de bienes inmuebles en Texas

Los bienes inmuebles son tierras. Esto incluye toda edificación que se encuentre ubicada sobre ese terreno. Esto no incluye los bienes muebles que posea, como mobiliario o vehículos.

Un derecho real es un derecho ejecutable sobre bienes inmuebles. Por ejecutable, nos referimos a un derecho reconocido por la ley y los tribunales.

Hay diferentes tipos de derechos reales. Por ejemplo, puede compartir la titularidad de la propiedad con otra persona. O puede ser dueño de toda la tierra, mientras que otra persona es titular de todos los derechos sobre los minerales. No todos los derechos reales incluyen la propiedad. Un gravamen, por ejemplo, es un derecho real, pero no es un derecho de propiedad.

Algunas cosas pueden parecer derechos reales, pero no lo son. Por ejemplo, si alguien lo incluye en su testamento, este no crea un derecho real ejecutable mientras la persona esté con vida. La persona podría cambiar su testamento en cualquier momento, y usted no tendría derecho a detenerla.

La legalización de testamentos es el proceso judicial que asigna bienes a los herederos. Puede ser un procedimiento largo, costoso y, a menudo, está sujeto a impuestos y acreedores.

Algunos tipos de propiedad compartida pueden ayudarlo a evitar la legalización del testamento.

En materia de bienes raíces, existen términos específicos que describen diferentes tipos de propiedad compartida. Algunos tipos comunes de propiedad compartida son los siguientes:

• Tenencia en común
• Condominio con derecho de supervivencia
• Bienes gananciales
• Derecho real de por vida sobre bienes muebles o inmuebles
• Derecho sobre minerales y derecho de superficie
• Tiempo compartido
• Servidumbre
• Gravamen

La tenencia en común, también llamada condominio, es la forma predeterminada en que las personas comparten la propiedad en Texas. Los copropietarios poseen la propiedad en su totalidad, incluso si son titulares de participaciones diferentes en la propiedad. En otras palabras, todos los propietarios tienen el mismo derecho a usar y disfrutar de la propiedad.

Una característica clave de la tenencia en común es que cuando un propietario muere, su parte de la propiedad pasa a sus herederos. Eso difiere de una tenencia conjunta con derecho de supervivencia, en la cual la parte iría a los otros propietarios.

En general, la propiedad que se posee en calidad de copropietario tiene que pasar por el procedimiento de legalización del testamento antes de que los herederos puedan heredarla.

El derecho de supervivencia significa que cuando un propietario muere, los propietarios supervivientes reciben la parte del propietario que murió. No es necesaria la legalización del testamento. Esto es diferente a una tenencia en común, que requiere la legalización del testamento y que otorga la parte del propietario a los herederos del fallecido.

Al igual que con una tenencia en común, la copropiedad con derecho de supervivencia otorga a todos los propietarios el mismo uso de la tierra. Alguien con una propiedad del uno por ciento tiene el mismo acceso que alguien con una propiedad del 99 por ciento.

Los bienes gananciales son bienes que cualquiera de los cónyuges adquiere durante el matrimonio. Ambos cónyuges poseen el 100 por ciento de los bienes gananciales. No importa quién lo pague o a nombre de quién figure en la escritura. Sin embargo, hay excepciones. Las donaciones y la herencia, por ejemplo, no son bienes gananciales.

El dinero de un acuerdo por lesiones personales tampoco constituye un bien ganancial. Sin embargo, si un cónyuge usa ese dinero para comprar un terreno, el terreno podría constituir un bien ganancial. Del mismo modo, si un cónyuge usa la herencia para comprar tierras, esas tierras podrían ser bienes gananciales.

A menos que la pareja acuerde lo contrario, el interés sobre los bienes gananciales pasa a los herederos del cónyuge cuando muere. No se transmite al cónyuge superviviente, excepto en la medida en que sea un heredero. En este sentido, los bienes gananciales se asemejan a una tenencia en común. Incluso si el cónyuge fallecido nombra al superviviente como su único heredero en un testamento, la propiedad tendrá que pasar por el proceso de legalización del testamento.

Una excepción a esto es cuando no hay testamento y todos los herederos del fallecido son descendientes de la pareja. En ese caso, todos los intereses sobre la propiedad pasarán al cónyuge superviviente. La legalización del testamento seguirá siendo necesaria.

Para transferir el interés sobre bienes gananciales al cónyuge superviviente sin legalización del testamento, las parejas suelen utilizar una escritura o un acuerdo de derecho de supervivencia. Con una escritura, la pareja se aseguraría de que el documento indique que su titularidad es una tenencia conjunta con derechos de supervivencia. Si la escritura actual no incluye estos términos, la pareja tendría que firmar una nueva escritura.

Un acuerdo sobre el derecho de supervivencia es un documento en el que ambos cónyuges acuerdan que sus derechos se deben transmitir al otro tras su muerte. Al igual que con una escritura, el acuerdo debe presentarse ante el Secretario del Condado donde se ubica la propiedad.

La diferencia entre crear un derecho de supervivencia mediante un acuerdo y con una escritura es que es fácil retirar el acuerdo. Cualquiera de los cónyuges puede revocar el acuerdo si así lo desea.

El usufructo vitalicio le da a alguien el derecho a usar la propiedad en vida. Esta persona se llama inquilino vitalicio. La persona que se hace cargo de la propiedad después de que muere el inquilino vitalicio se llama nudo propietario.

Un usufructo vitalicio se crea mediante una escritura con reserva de usufructo vitalicio, que nombra al inquilino vitalicio y al nudo propietario. Los usufructos vitalicios a menudo se usan para eludir la legalización del testamento.

El inquilino vitalicio y el nudo propietario son copropietarios, incluso mientras el inquilino vitalicio esté vivo. Los dos simplemente tienen diferentes intereses sobre la propiedad. El interés del inquilino vitalicio está en el uso presente, mientras que el interés del nudo propietario está en el uso futuro. El nudo propietario puede vender o ceder sus derechos futuros si lo desea, aunque no tenga el uso actual del bien.

Los usufructos vitalicios se pueden establecer de diferentes maneras, pero se debe ser cuidadoso. Al menos un caso de Texas sugiere que si una escritura otorga al inquilino vitalicio derechos que podrían afectar el interés futuro del nudo propietario, como permitir que el inquilino vitalicio venda la propiedad, entonces es posible que en realidad no haya un verdadero usufructo vitalicio. Esto significaría que el nudo propietario no podría transferir su interés futuro o utilizarlo como garantía para un préstamo.

Ejemplo de usufructo vitalicio: Un padre quiere que sus hijos hereden tierras sin tener que pasar por la legalización del testamento. Una forma en que el padre puede hacerlo es otorgar a sus hijos una escritura con reserva de usufructo vitalicio. El padre conserva el usufructo vitalicio, lo que le permite seguir usando la tierra durante toda su vida. Cuando el progenitor fallece, los hijos no tienen que hacer trámite alguno para heredar la propiedad porque han sido siempre copropietarios. Ahora que el derecho real vitalicio sobre la propiedad se ha extinguido, los hijos tienen pleno uso de la tierra.

Las escrituras con reserva de derecho real vitalicio sobre la propiedad son diferentes de las escrituras "lady bird" o escrituras mejoradas de patrimonio vitalicio y las escrituras de transferencia por causa de muerte. En las escrituras "Lady bird" y las escrituras de transferencia por causa de muerte también se evita la legalización del testamento, ya que la titularidad de la propiedad se transfiere al producirse la muerte. Sin embargo, a diferencia de las escrituras con reserva de derecho real vitalicio, estas escrituras solo entran en vigencia cuando fallece el propietario original. Esto significa que la persona que heredará no tiene ningún interés sobre la propiedad hasta que se produzca la muerte.

Un derecho de propiedad sobre minerales otorga derecho a extraer y perforar tierras en busca de recursos, como gas, petróleo y minerales.

El derecho de superficie otorga el derecho de vivir, construir, cultivar o hacer casi cualquier cosa con la tierra que permita la ley (que no sea extraer minerales).

A menudo, los derechos mineros y los derechos de superficie pertenecen a diferentes organismos. Por ejemplo, usted puede ser propietario de los derechos de superficie de la tierra en la que vive, mientras que una empresa petrolera puede ser propietaria de los derechos mineros. También es común que el propietario de la tierra arriende los derechos mineros a empresas de energía y minería.

En Texas, los derechos de superficie están subordinados a los derechos mineros. Eso significa que el propietario de los derechos de superficie debe dejar que el propietario de los derechos mineros explote y perfore la tierra.

Un tiempo compartido es cuando varias personas tienen derecho a usar una propiedad, cada una por un período específico e individual. Por ejemplo, una semana fija al año. En general, es más común que los tiempos compartidos se usen para propiedades vacacionales.

La mayoría de los tiempos compartidos modernos son contratos de alquiler. Los tiempos compartidos basados en puntos también son comunes. Los tiempos compartidos basados en puntos son acuerdos al estilo de un club en los que obtiene puntos que puede usar para alojarse en diferentes propiedades del complejo. Tanto el tiempo compartido que se alquila como el basado en puntos otorgan al comprador el derecho a usar la propiedad, pero no la propiedad real.

Sin embargo, muchos tiempos compartidos incluyen la titularidad de la propiedad. Estos se llaman tiempos compartidos escriturados. Con un tiempo compartido escriturado, cada titular del tiempo compartido es un propietario que tiene derecho a usar la propiedad en un momento establecido. Este interés sobre la propiedad se puede ser vender, donar y heredar. También se puede gravar cuando corresponda.

Si tiene preguntas sobre la propiedad del tiempo compartido y los derechos de uso, consulte a un abogado.

Una servidumbre es el derecho a usar la propiedad de otra persona de manera limitada. Si usted posee una servidumbre, no es dueño de la propiedad. Sin embargo, usted tiene un derecho exigible a usar la propiedad. Si la propiedad cambia de propietario, la servidumbre permanece. Muchas servidumbres también son transferibles, lo que significa que se pueden vender y heredar.

Ejemplos comunes de servidumbres:

• El derecho de una empresa de servicios públicos a instalar tuberías o líneas eléctricas
• El derecho a viajar a través de la propiedad de otra persona para acceder a su propia tierra
• Un derecho público a usar terrenos privados, como una playa

Las servidumbres generalmente se mencionan en la escritura de propiedad.

Un gravamen en sí mismo no constituye un tipo de propiedad, sino que es el interés de un acreedor sobre la propiedad que usted posee. Si usted ofrece una propiedad como garantía para un préstamo, por ejemplo, el prestamista es titular de un derecho de retención. Si usted no paga el préstamo, el gravamen le da al acreedor el derecho a tomar la propiedad.

Para agregar un copropietario, debe elaborar una nueva escritura. La escritura debe nombrar al nuevo propietario y a cada propietario actual que compartirá sus intereses. Tenga en cuenta que solo puede otorgar la copropiedad respecto de lo que posee. Por ejemplo, si usted es dueño del 25 por ciento de una propiedad y nombra a alguien como copropietario, solo comparten la propiedad de ese 25 por ciento.

Del mismo modo, un copropietario puede renunciar a su interés sobre la propiedad mediante la firma de una escritura que otorga el interés a los otros propietarios. Un propietario solo puede renunciar a su propio interés. No puede utilizar una escritura para eliminar el interés de otra persona sin su consentimiento.

Una forma de cambiar el tipo de propiedad compartida es crear una nueva escritura. La escritura debe nombrar a cada propietario y describir el tipo de interés en la propiedad compartida.

Aquellos que quieran cambiar una tenencia en común a una copropiedad con derecho de supervivencia pueden firmar un acuerdo de derecho de supervivencia en lugar de hacer una nueva escritura. Este acuerdo debe presentarse ante el Secretario del Condado donde se ubica la propiedad, tal como si fuese una escritura.

Si bien la ley de Texas permite explícitamente que un cónyuge rescinda en forma unilateral un acuerdo de derecho de supervivencia sobre bienes gananciales, este derecho no existe en otras situaciones. Si un propietario quiere dejar sin efecto un acuerdo de derecho de supervivencia respecto de bienes inmuebles que no son bienes gananciales, debe hacerlo con la colaboración de los otros propietarios.