Quejas y apelaciones de impuestos a la propiedad

Los dueños de propiedades tienen el derecho a presentar quejas ante las acciones respecto de las tasaciones de sus impuestos a la propiedad.

Puede presentar una protesta si está en desacuerdo con el valor impuesto por el distrito de tasación o con cualquier acción por parte del distrito de tasación en relación con su propiedad.

Si el distrito de tasación define un valor más alto que el del año pasado para su propiedad, deben mandar una notificación del valor de tasación el 1 de abril (1 de mayo para las propiedades que no son residencias principales) o apenas puedan luego de la fecha.

La notificación del valor de tasación incluye información sobre cómo presentar una protesta.

La notificación también incluirá información sobre cómo programar una conferencia informal con el distrito de tasación antes de la audiencia formal con la Junta de Revisión de Tasaciones (ARB).

Una ARB es un grupo de ciudadanos autorizados para resolver conflictos entre los contribuyentes y el distrito de tasación. La ARB atiende las protestas de los contribuyentes. La ARB también atiende asuntos sobre las acciones del distrito de tasación que la unidad tributaria puede impugnar.

Las audiencias de la ARB comienzan alrededor del 1 de mayo. La ARB debe terminar con la mayoría de las audiencias para el 20 de julio. En condados más grandes, la fecha límite puede ser posterior.

Puede presentar una queja ante el valor de su propiedad en las siguientes situaciones:

• El valor impuesto por el distrito de tasación sobre su propiedad es muy alto y su propiedad no está bien tasada.

• El distrito de tasación rechazó una tasación especial, como terreno abierto, o rechazó o modificó de manera incorrecta su solicitud de exención.

• El distrito de tasación no le entregó las notificaciones requeridas.

• Otras situaciones establecidas por el artículo 41.41(a) del Código Tributario.

Si no está satisfecho con el valor de tasación o si hay errores en el historial de tasación de la propiedad, puede presentar un Aviso de protesta, Formulario 50-132 ante la ARB.

En la mayoría de los casos, tiene hasta el 15 de mayo, o 30 días desde la fecha de entrega del aviso del distrito de tasación, cualquier otra fecha ya es tarde.

Ponga especial atención a la Sección 3: Razones para protestar. La razón por la que presenta una protesta influye en el tipo de prueba que tendrá que presentar en su audiencia.

Las opciones de apelación luego de la audiencia también dependen de la razón por la cual presenta la protesta.

Para una vivienda residencial típica, revisar "valores de tasación (del mercado) incorrectos y valores que, comparados con los de otras propiedades, no son justos" le permitirá presentar tipos de pruebas más amplios y preservar todos sus derechos de apelación.

Sí. Los propietarios e inquilinos de propiedades pueden nombrar a alguien para que los represente durante la gestión de las audiencias en relación con su propiedad. Presente el Formulario 50-162, Nombramiento de representante para asuntos de impuestos a la propiedad para designar a alguien que lo represente durante la audiencia de protesta.

Luego de presentar su protesta, recibirá una notificación por escrito con la fecha, el horario, el lugar y el asunto de la audiencia formal ante la ARB. Puede pedir una conferencia informal con el distrito de tasación para intentar resolver el tema por el que presenta la protesta antes de la audiencia. Si no logra resolverlo de manera informal, puede continuar su protesta ante la ARB.

Durante la audiencia formal, la ARB escucha tanto al contribuyente como al jefe de tasaciones. Puede debatir las objeciones que tiene sobre el valor de su propiedad, las exenciones y la tasación especial. Las decisiones de la ARB solo son vinculantes para el año fiscal en cuestión.

A continuación encontrará sugerencias para la preparación de su protesta ante la ARB:

• Pídale a uno de los tasadores de distrito que le explique la tasación.

• Verifique la tasación para asegurarse de que la descripción y las medidas de su propiedad son correctas.

• Consulte la tasación para ver si tiene en cuenta los vicios ocultos, por ejemplo, grietas en los cimientos o plomería inadecuada. Las pruebas del vicio oculto pueden ser una fotografía, o un informe de un constructor o tasador independiente.

• Pídale al tasador de distrito los registros de tasaciones que se hicieron sobre propiedades similares en la zona para saber si propiedades parecidas reciben el mismo trato.

• Considere utilizar una tasación independiente, a través de un tasador de bienes raíces. Los registros de seguros suelen ser útiles.

• Consiga los documentos o declaraciones juradas de cualquier persona que provea información de ventas.

• Utilice ventas de propiedades que sean similares a la propiedad en cuestión en cuanto al tamaño, la antigüedad, la ubicación y el tipo de construcción.

• Utilice ventas que se hayan efectuado lo más cerca del 1 de enero.

• Utilice ventas recientes.

• Compare el costo de la preparación para la queja con el posible ahorro fiscal. Es probable que la preparación para la protesta no valga el tiempo ni el gasto si el resultado es un pequeño ahorro fiscal.

• Pídale al distrito de tasación toda la información que utilizó para fijar el valor de su propiedad. El distrito de tasación debe darle copias de la información, incluso aquella que, por lo general, se consideraría confidencial.

• Pida una copia de la información, los formularios, las fórmulas y cualquier otro tipo de información que el distrito de tasación planee incluir en la audiencia. El distrito de tasación debe entregar la información durante los 14 días anteriores a la audiencia por protesta.

Una vez que la ARB falla en una protesta, le mandan un correo con la decisión.

Si la ARB falla a su favor, le indicará al jefe de tasaciones que notifique a las unidades fiscales sobre el cambio. Si pagó los impuestos, las unidades fiscales le mandarán un reembolso como resultado del cambio en la lista de tasación.

Si no se siente satisfecho con la decisión que tomó la ARB, tiene el derecho a apelar la decisión ante el tribunal de distrito estatal del condado donde se ubica su propiedad.

Debe presentar una petición para pedir la revisión ante el tribunal de distrito dentro de los 60 días desde que recibió la orden por escrito de la ARB. Antes de presentar la petición, debería hablar con un abogado para determinar si tiene un caso.

También se le solicitará que realice un pago parcial de los impuestos, por lo general aquellos que no están en conflicto, antes de la fecha de vencimiento. Puede pedirle al tribunal que lo exima del pago anticipado de los impuestos. El tribunal celebrará una audiencia y decidirá los términos o condiciones de su pago.

En el tribunal de distrito, puede pedir que resuelvan su apelación a través del arbitraje, de un jurado, un juez o también al permitir que el propietario subsane la apelación como una protesta presentada a tiempo. También puede solicitar que las partes participen de una discusión para llegar a un acuerdo antes de la fecha del juicio.

El derecho a protestar se aplica a los terrenos alquilados, edificios y propiedades personales. Si usted tiene un contrato de alquiler que le exige que pague los impuestos a la propiedad del dueño, puede protestar contra la tasación de la propiedad ante la ARB.

Solo puede presentar una protesta si el propietario no lo hace.

Lea Preguntas frecuentes de la Junta de Revisión de la ARB, Recursos del contribuyente inmobiliario (PDF) o Recursos del contribuyente inmobiliarios (versión en español) (PDF) brindados por la Oficina de Auditoría de Texas.

Lea Quejas y apelaciones de impuestos a la propiedad del Centro de bienes raíces Texas A&M.

Mire Una guía para propietarios (Video) y Una guía para pequeñas empresas (Video) sobre la presentación de su caso en una audiencia de la ARB.