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Contratar a un contratista

Casa y apartamento

Este artículo explica cómo evitar que lo estafe un contratista y qué hacer antes y después del proceso de contratación.

Aquí aprenderá los aspectos que debe considerar cuando contrata a un contratista. Aprenderá qué preguntas hacer al momento de contratar uno y maneras de evitar estafas en las reformas del hogar.

 

Este artículo es una adaptación del material escrito por la Comisión Federal de Comercio y la Oficina del Procurador General de Texas. Analizado el 6 de octubre de 2022.

 

¿Qué tipo de contratista necesito contratar?

Dependiendo de qué tan grande o complejo sea el proyecto, usted podría contratar los siguientes tipos de contratistas:

Contratista general

Un contratista general gestiona todos los aspectos de un proyecto, como contratar y supervisar subcontratistas, obtener permisos de construcción y organizar inspecciones.

Contratista especializado

Un contratista especializado coloca productos específicos, como gabinetes y accesorios de baño.

Arquitecto

Un arquitecto diseña casas, ampliaciones y grandes remodelaciones.

Contratista para diseño/construcción

Un contratista para diseño/construcción brinda servicios tanto de diseño como de construcción.

¿Cómo evito que me estafe un contratista?

Contrate profesionales que tengan licencia y seguro.  

Compruebe sus credenciales. El Estado de Texas no exige que los contratistas tengan licencia o fianza de garantía, pero sí exige que su empresa tenga registro estatal. Contáctese con su departamento de edificación o agencia de protección al consumidor local para informarse sobre requisitos adicionales de licencias en su área. Si las leyes locales exigen licencias, corrobore que la licencia del contratista se encuentre vigente. Solicite al contratista una prueba que demuestre su seguro.

Obtenga de gente conocida y confiable recomendaciones de contratistas.

Averigüe hace cuánto tiempo trabajan en el sector. Busque una empresa consolidada y analice su trayectoria y reputación.

Consulte con la Asociación de Constructores de Viviendas local y agentes de protección al consumidor para saber si tienen quejas contra un contratista.

También puede buscar en internet el nombre de la empresa junto a palabras como "estafa", "reseña" o "queja". Consulte en internet los sitios web de calificaciones en los cuales confíe para ver lo que otros opinan sobre el contratista.

Consiga varios presupuestos.

Un presupuesto escrito debería contener una descripción del trabajo por realizar, los materiales, la fecha de finalización y el precio.

No elija automáticamente a quien le ofrece el presupuesto más bajo. Pida explicaciones si hay una gran diferencia entre los presupuestos. La mayoría de las ofertas legítimas deberían mantenerse en un rango bastante cercano. Tenga cuidado con los que ofertan un "precio gancho", el cual es mucho más bajo que el del resto.

Cuestione la calidad de los materiales que se usarán y el trabajo que realizarán. Quien oferta muy poco podría no planificar llevar a cabo todas las labores concretas que usted podría esperar. Además, podría contratar mano de obra inexperta o usar materiales de calidad inferior.

Lea el contrato con cuidado.  

Solicite un contrato por escrito. La mayoría de las obras de reparación y remodelación se realizan mediante un contrato. Por lo general, las empresas legítimas insisten en redactar un contrato por su propia seguridad. Y un contrato bien escrito también debería proteger al propietario.

Lea con mucho cuidado y entienda cada palabra del contrato antes de firmar.

Tómese su tiempo y no permita que nadie lo apresure para que firme el contrato. El personal de venta debe estar dispuesto a dejarle el contrato para que pueda leerlo con cuidado. Si alguien lo apresura, o intenta hacer que lo firme en el momento, o no le deja una copia del contrato para leerlo, debería desconfiar de esa persona y del contrato.

Asegúrese de que todos los espacios en blanco en el contrato estén rellenos.

Obtenga y guarde copias de todo lo que firma en el momento en el que lo firma.

Antes de firmar un contrato, corrobore que contiene la siguiente información:

  • El nombre del contratista, el domicilio, su número de teléfono y número de matrícula (si corresponde)
  • Una fecha estimada de inicio y finalización de la obra
  • Cualquier promesa hecha en conversaciones o llamadas que traten sobre el alcance de la obra y el costo de mano de obra, encargos particulares y materiales
  • Un declaración por escrito de su derecho a anular el contrato dentro de los tres días hábiles posteriores a la firma. Esto corresponde al firmar el contrato en su hogar o en otro lugar que no sea el centro de actividad permanente del vendedor.
  • El calendario de pagos para el contratista, subcontratistas y proveedores.
  • La obligación del contratista de obtener todos los permisos necesarios.
  • Cómo se gestionan las órdenes de modificación. Una orden de modificación es una autorización escrita para el contratista para hacer modificaciones o ampliaciones a la obra descrita en el contrato original, y podría afectar el costo y duración del proyecto.
  • Una lista detallada de todos los materiales, que incluye el color, modelo, tamaño y marca de cada producto. Si algunos materiales se elegirán en el futuro, el contratista debe indicar quien es el responsable de elegir cada artículo, y cuanto presupuesto hay para ello (esto también se conoce como "asignación").
  • Información sobre las garantías que cubren los materiales y la construcción, con los nombres y direcciones de quienes respaldan las garantías: el contratista, distribuidores o fabricantes. También debería detallarse la duración del período de garantía y cualquier limitación.
  • Lo que el contratista hará y no hará. Por ejemplo, ¿está incluida la limpieza del sitio y el transporte de basura en el precio? Solicite una "cláusula de limpieza" que responsabiliza al contratista por todo el trabajo de limpieza, que incluye derrames y manchas.

Conserve toda la documentación relacionada con su proyecto en un solo lugar. Esto incluye:

  • Copias del contrato
  • Órdenes de modificación
  • Toda la correspondencia que tenga con los especialistas en reformas del hogar
  • Un registro de todos los pagos
  • Conserve un registro de todas las llamadas, conversaciones y actividades.

También es aconsejable que tome fotografías a medida que la obra avanza. Estos registros son de particular importancia si usted tiene problemas con su proyecto, durante o después de la construcción.

Use una lista de verificación por finalización. Antes de que firme la finalización de la obra y pague la cuota final, asegúrese de que:

  • Toda la obra cumple los criterios detallados en el contrato.
  • Tiene garantías por escrito por los materiales y la construcción.
  • Tiene pruebas de que se les ha pagado a los subcontratistas y proveedores.
  • Ha concluido la limpieza y se ha despejado el exceso de materiales, herramientas y equipamiento en el área de trabajo.
  • Ha inspeccionado y aprobado la obra finalizada.

No pague en efectivo.

Si la obra es tan costosa como para necesitar financiamiento, asegúrese de evaluar las mejores opciones de financiamiento. Esto no es lo mismo que solicitar presupuestos del costo de la obra. Al seleccionar la fuente de financiamiento, considere la tasa de interés, las tarifas de financiamiento y los términos de liquidación. Como cualquier acuerdo de financiamiento, debe calcular el costo total de interés y tarifas durante el plazo del préstamo.

Una empresa de reformas del hogar podría ofrecerle financiamiento. Esta no siempre es la mejor opción, aunque podría parecer fácil gestionar el financiamiento y el contrato de la obra al mismo tiempo. Tenga en cuenta que algunos contratistas le harán firmar un contrato de crédito para pagar cierto monto por la obra, más un cargo extra por financiamiento. Luego, de manera inmediata, venderán el derecho a cobrar el contrato por un 20-50 % menos que el precio estipulado en el contrato. Por lo general, eso significa que usted podría haber realizado el trabajo por un 20-50 % menos si pagaba en efectivo o si gestionaba el financiamiento por su propia cuenta.

Si le solicitan firmar una solicitud de verificación crediticia, lea el formulario con atención y asegúrese de que no lo obligan a nada. Corrobore que es en verdad una verificación crediticia y no un contrato. Si no entiende el documento en su totalidad, no lo firme hasta que alguien se lo explique.

No pague el monto total del proyecto por adelantado.

Adapte el contrato para pagar solo el trabajo que ya se ha realizado.

¿Cuándo puedo retener el pago de un contratista?

Si hay un conflicto de buena fe sobre si el trabajo se llevó a cabo de forma apropiada, es posible retener los pagos. En los proyectos residenciales de Texas por cuatro unidades o menos, el monto máximo que puede retenerse es el 110 % de la diferencia entre el monto que la parte reclama que se le debe y el monto que la parte que paga considera que se le debe.

¿Qué necesito saber sobre los derechos de retención del contratista?

En Texas, cualquier contrato que firme por obras en su propiedad de familia debe contener el siguiente aviso:

"Aviso importante: usted y su contratista son responsables de cumplir con los términos y condiciones de este contrato. Si usted firma este contrato y no cumple con sus términos y condiciones, puede perder los derechos de propiedad legal sobre su hogar. Conozca sus derechos y obligaciones ante la ley."

No incluir este aviso podría invalidar cualquier gravamen que el contratista fije en su hogar.

Cuando usted firma un contrato por reformas del hogar en su propiedad de familia, el contratista podría establecer un gravamen en esa propiedad. Si usted firma un contrato y no cumple con los pagos, la empresa podría quitarle su hogar. Por lo tanto, es de extrema importancia que usted comprenda con exactitud cuáles serán sus obligaciones en virtud del contrato. Si tiene alguna pregunta o duda, consulte con un abogado antes de firmar el contrato.

Si habrá un gravamen sobre su hogar, asegúrese de que hay un notario presente que sea testigo de su firma. Además del personal de ventas, un notario debe estar presente para atestiguar su firma sobre el documento que crea el gravamen. Desconfíe si el personal de ventas no tiene un notario presente o si le dicen que luego se ocuparán de la certificación notarial.

Si su contratista no cumple con los pagos a los subcontratistas y proveedores, usted es responsable aunque no haya firmado un contrato con el subcontratista o proveedor. En virtud de la ley de Texas, si no se le paga a un subcontratista o proveedor que facilita su labor o materiales para las reformas de una propiedad, la propiedad podría estar sujeta a un gravamen por el monto impago.

Si las reformas de su propiedad de familia excede el costo de $5,000, la ley le exige al contratista que deposite sus pagos en una cuenta de construcción en una institución financiera. Solicite al contratista una verificación por escrito de la existencia de la cuenta de construcción. Supervise los depósitos y desembolsos a subcontratistas, obreros y distribuidores. Asegúrese de incluir el acceso al registro de la cuenta como requisito en su contrato escrito de construcción.

¿Qué preguntas debo hacer antes de contratar a un contratista?

¿Cuántos proyectos como el mío ha completado en el último año?

Solicite una lista para ver cuán familiarizado está su contratista con el tipo de proyecto que usted quiere.

¿Mi proyecto requerirá un permiso?

La mayoría de los lugares requieren permisos para proyectos de construcción, incluso para labores simples como terrazas. Un contratista idóneo conseguirá todos los permisos necesarios antes de comenzar la construcción de su proyecto. Es recomendable elegir a un contratista familiarizado con el proceso de permisos en su país, ciudad o pueblo.

¿Podría darme una lista de referencias?

El contratista debería poder darle nombres, direcciones y números de teléfono de por lo menos tres clientes con proyectos parecidos al suyo. Pregúntele a cada cliente lo siguiente:

  • ¿Hace cuánto tiempo completaron su proyecto?

  • ¿El proyecto se completó a tiempo?

  • ¿El cliente está satisfecho con el resultado?

  • ¿Hubo algún gasto inesperado?

  • ¿Los obreros se presentaban a tiempo y limpiaron luego de terminar la obra?

También podría decirle al contratista que le gustaría visitar obras en proceso.

¿Con qué tipo de seguro cuenta?

Los contratistas deben tener:

  • Responsabilidad civil

  • Compensación laboral

  • Seguro por daños materiales

Solicite copias de certificados de seguro y asegúrese que estén vigentes, o podrían hacerlo responsable de cualquier lesión o daños que ocurran durante el proyecto.

¿Empleará subcontratistas en este proyecto?

Si es así, procure que los subcontratistas tengan una cobertura de seguro vigente y también licencias, si se requieren.

Para encontrar constructores y remodeladores en su zona que pertenezcan a la National Association of Home Builders, visite su sitio web. Para encontrar información detallada sobre un constructor o remodelador de su zona, contáctese con su asociación local de constructores de viviendas.

¿De qué trata la estafa de préstamos para reformas del hogar?

Algunas estafas de contratistas también implican créditos para proyectos de reformas del hogar.

A continuación, verá un ejemplo de lo que podría pasar:

Un contratista lo llama o va a su casa. Ofrecen un acuerdo para colocar un techo nuevo o remodelar su cocina. Le dicen que organizarán el financiamiento con un prestamista que ellos conocen. Luego de que el contratista comienza la obra, le piden firmar unos documentos. Los documentos pueden estar en blanco, o el contratista podría apresurarlo para rellenarlos antes de que siquiera tuviera tiempo de leerlos. Luego, descubre que ha accedido a un préstamo de garantía hipotecaria con una alta tasa de interés, puntos y honorarios. Lo que es aún peor, la obra en su hogar no se realizó correctamente o no la completaron y el contratista —quien posiblemente ya recibió el pago por parte del prestamista— dejó de responder sus llamadas.

¿Cómo puedo evitar una estafa de préstamos para reformas del hogar?

  • Nunca acceda a financiar a través de su contratista sin antes evaluar y comparar las condiciones de distintos préstamos.

  • Nunca acceda a ningún préstamo sin comprender los términos del préstamo y sin saber si podrá cumplir con los pagos.

  • No firme ningún documento que no haya leído o que tenga espacios en blanco.

  • No permita que lo presionen para firmar ningún tipo de documento.

  • Nunca transfiera una escritura a nadie sin antes consultarlo con un abogado, un familiar informado en el tema o alguien de confianza.

¿Cuáles son las estrategias comunes de los estafadores?

  • Presentarse en su hogar en busca de trabajo porque se encontraban "en la zona".

  • Decirle que tienen materiales que sobraron de una obra anterior.

  • Presionarlo para que tome una decisión en el momento.

  • Pedirle que usted pague el total por adelantado o solo aceptar efectivo.

  • Pedirle a usted que consiga los permisos de construcción necesarios.

  • Sugerirle que le pida dinero a un prestamista que ellos conocen.

¿Qué debería hacer si tengo un problema con un proyecto de reformas del hogar?

Primero, intente resolverlo con el contratista. Se pueden resolver muchos conflictos a este nivel.

Envíe una carta por correo certificado luego de cada llamada telefónica. Solicite un acuse de recibo, así comprueba que la empresa recibió su carta.

Conserve notas y copias de las cartas y documentos para guardarlos en una carpeta.

Si no puede solucionarlo con el contratista, considere buscar ayuda externa de:

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