Gentrificación

La gentrificación es un proceso de cambio de un vecindario que tiene lugar cuando residentes de altos ingresos y mayor nivel educativo se mudan a un barrio históricamente marginado. Esto provoca que los costos de vivienda aumenten y el vecindario se transforme con nuevas construcciones de gama alta y mejoras en los edificios. Esto puede desplazar a los residentes vulnerables y cambiar el carácter cultural del vecindario.

Una gran impulsora de la gentrificación en Estados Unidos ha sido la fuerte y creciente demanda de viviendas en el centro de la ciudad por parte de las familias más acomodadas, lo que hace subir los precios en los barrios céntricos. Este gran cambio demográfico está en proceso en muchas ciudades de Texas, como Houston, Austin y Dallas. Entre los factores adicionales que influyen en la gentrificación se encuentran la planificación urbana, las iniciativas de desarrollo económico y los incentivos fiscales que promueven la reurbanización de los vecindarios céntricos.

Los vecindarios afectados por la gentrificación se formaron históricamente por décadas de políticas públicas discriminatorias y prácticas inmobiliarias privadas que socavaron el valor de las propiedades, facilitaron condiciones de vida precarias y causaron patrones de viviendas segregados por raza. El valor inferior de la propiedad de estos barrios, su ubicación en el núcleo urbano, cerca de buenos puestos de trabajo y del tránsito y su carácter histórico y cultural los hacen más atractivos para los nuevos residentes y susceptibles de ser reurbanizados.

Sí. Es posible que haya algo que pueda hacer para reducir sus impuestos a la propiedad.

• Puede solicitar una exención de vivienda. Puede haber exenciones adicionales de vivienda disponibles si tiene al menos 65 años de edad o está discapacitado. También existe una exención especial para veteranos incapacitados.
• Es posible que pueda postergar el pago de sus impuestos siempre y cuando viva en la vivienda. Para ser elegible para esta postergación de pago, debe ser una persona de la tercera edad, una persona discapacitada o el hijo o cónyuge superviviente de una persona de la tercera edad o discapacitada. Pero tenga cuidado: todos los impuestos y tarifas eventualmente vencen. Además, algunas postergaciones de impuestos pueden infringir las condiciones de su garantía hipotecaria y exponerlo a una ejecución hipotecaria inmediata.

Unidades de vivienda accesorias:el ingreso suele ser el principal factor a la hora de tener que mudarse. Algunas ciudades facilitaron a los propietarios la construcción de unidades de alquiler en sus propiedades para que tengan ingresos por alquileres. Estas se llaman "unidades de vivienda accesorias".

Fideicomisos inmobiliarios comunitarios:algunas comunidades disponen de organizaciones que compran propiedades para vender viviendas asequibles a quienes corren riesgo de ser desplazados. Por ejemplo, el Houston Community Land Trust ha construido casas que se venden a compradores calificados por alrededor de $75,000. Del mismo modo, la Corporación de Desarrollo de Vecindarios de Guadalupe ayuda a mantener bajos los costos para algunos residentes del este de Austin. Si su vecindario se ve amenazado por la gentrificación, es posible que quiera averiguar si existe un fideicomiso comunitario de tierras en su zona.

Crédito fiscal para viviendas a precios accesibles:si usted alquila, es posible que haya viviendas disponibles a precios accesibles. Muchos propietarios ofrecen una cierta cantidad de unidades de alquiler a precios accesibles porque así se benefician del crédito fiscal federal para viviendas a precios accesibles.

Cambios en las políticas:se realizaron con éxito los esfuerzos por cambiar las políticas tanto a nivel vecinal como gubernamental. Consulte las Herramientas contra el desplazamiento en Texas de la Facultad de Derecho de la Universidad de Texas para obtener más información sobre las estrategias políticas y la manera en que las organizaciones comunitarias lidiaron con la gentrificación.

A La exención de vivienda puede reducir considerablemente su factura de impuestos a la propiedad. También puede ayudarlo a garantizar que los impuestos a su propiedad no aumentarán demasiado en el futuro.

Lea Impuestos a la propiedad y exenciones de vivienda para obtener información sobre cómo solicitar una exención de vivienda. Las solicitudes son gratuitas y solo hay que ser elegible una vez.

Consulte también los artículos del Contralor de Texas sobre exenciones adicionales de vivienda:

• Personas de la tercera edad (de 65 años, como mínimo) y personas con discapacidad
• Veteranos con discapacidad

Si ha heredado su vivienda y solo recibe una exención parcial de vivienda, ahora puede obtener el 100% de la exención si presenta un formulario de solicitud de exención de vivienda actualizado.

Vea también Viviendas heredadas , Exenciones de vivienda e Impuestos a la propiedad.

Los contribuyentes con una exención de vivienda para personas de la tercera edad, discapacidad general o discapacidad para veteranos pueden diferir el pago de impuestos sobre sus hogares hasta que mueran o dejen de vivir en ellos. Los impuestos postergados devengan un interés anual del cinco por ciento, frente al 24 % de los impuestos pendientes de pago que no se postergan. Se posterga este interés hasta que la vivienda se venda o el propietario fallezca.

Cuando el propietario fallece, el cónyuge puede continuar con el beneficio de la postergación si tiene 55 años o más, o es elegible para la exención por otra causal.

Si los hijos del propietario u otros herederos viven en la vivienda luego del fallecimiento del propietario, la postergación se transfiere a los herederos si tienen 65 años o más, están incapacitados o son elegibles para obtener postergación por otra causal. Esto significa que los herederos elegibles no tienen que pagar impuestos postergados hasta su fallecimiento o hasta que dejen de vivir en la vivienda.

• Advertencia de ejecución hipotecaria fiscal: Una vez que finaliza el aplazamiento, la persona, cónyuge o heredero debe pagar todos los impuestos, multas e intereses acumulados dentro de los 180 días. El día 181, el importe total se vuelve moroso y el gobierno puede proceder con la ejecución hipotecaria.
• Advertencia sobre la ejecución hipotecaria:las personas con una hipoteca pendiente deben consultar con su entidad hipotecaria para asegurarse de que la postergación de pago no infringe las condiciones de la escritura de fideicomiso. Una postergación puede permitir que entidad hipotecaria realice una ejecución hipotecaria inmediata si la vivienda tiene una garantía hipotecaria.
• Para evitar ejecuciones hipotecarias y pagos inesperados, es importante que hable con un abogado o un profesional de impuestos antes de solicitar un aplazamiento.
• Solicitar una postergación: utilice el Formulario 50-126 o consulte con su distrito de tasación para ver si tienen un formulario diferente que quieran que utilice. Presente el formulario ante el distrito de tasación o la oficina de catastro.

Una manera de aumentar sus ingresos puede ser que usted se convierta en locador. Austin y San Antonio facilitaron aún más el proceso para que los propietarios construyan unidades de alquiler más pequeñas dentro de su propiedad. Estas se llaman "unidades de vivienda accesorias".

Consulte las reglas de San Antonio sobre la construcción de unidades de vivienda accesorias.

Consulte las reglas de Austin sobre la construcción de unidades de vivienda accesorias. Vea también The Alley Flat Initiative, un programa que ayuda a guiar a los propietarios de Austin a través del proceso de construcción de unidades de vivienda accesorias.

La construcción y el alquiler deben cumplir con todas las leyes.

La Facultad de Derecho de la Universidad de Texas ha elaborado la publicación Texas Anti-Displacement Toolkit sobre las mejores prácticas para abordar la gentrificación. Incluye estrategias políticas, consejos para organizadores comunitarios y otras opciones para quienes enfrentan dificultades como resultado de la gentrificación.