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Respuesta al desahucio

Desahucio y otras cuestiones relacionadas con el propietario

Cómo responder a una demanda de desahucio.
Descripción general

Descripción general de la guía

Advertencia: La información y los formularios de esta guía no reemplazan el asesoramiento y el consejo de un abogado.

Esta guía lo ayuda a responder a una demanda de desahucio. Incluye un formulario de respuesta y consejos sobre qué defensas contra el desahucio pueden aplicarse en su caso. 

Preguntas frecuentes sobre el desahucio y otras cuestiones relacionadas con el propietario

Debe presentarla ante el tribunal de justicia que emitió la citación de desahucio. Debe estar en el mismo distrito que la propiedad. Si ha apelado su caso ante el tribunal del condado y aún no presentó una respuesta, deberá hacerlo ante el tribunal del condado.

Puede presentarla en línea en efiletexas.gov. Si tiene problemas para presentarla en línea, puede hacerlo en persona ante el secretario judicial. Si no puede presentarla en línea y la oficina del secretario judicial está cerrada, póngase en contacto con el secretario judicial para saber cómo hacerlo.

En la citación de desahucio debe figurar la fecha límite de respuesta. Los casos de desahucio avanzan rápido. Su audiencia podría tener lugar tan solo 10 días después de que su propietario presente una petición de desahucio. Como máximo, la audiencia debe realizarse en los 21 días siguientes a la petición.

En los casos de desahucio de Texas, no. Si no presenta una respuesta, debe acudir igualmente a la audiencia. Sin embargo, hay buenas razones para presentar una respuesta:

  • Le permite decirle al juez por escrito por qué no debe ser desahuciado.
  • Exige que el juez examine las pruebas antes de tomar una decisión.
  • Si desea apelar la resolución ante el tribunal de condado, debe presentar una respuesta si aún no lo ha hecho.

La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES) es una ley federal aprobada para ayudar a las personas y empresas durante el COVID-19. La mayoría de estas protecciones han terminado, sin embargo, si la ley CARES se aplica a su vivienda, el propietario debe avisarle con 30 días de antelación antes de presentar una demanda de desahucio.

Vea este artículo de Texas RioGrande Legal Aid para obtener más información sobre la ley CARES, incluida una lista de programas que garantizan la protección del inquilino.

Una denegación general le dice al tribunal que usted quiere que la otra parte pruebe su caso. Si usted hace una denegación general, la otra parte debe demostrarle al tribunal que merece ganar la demanda. La mayoría de los formularios de respuesta en TexasLawHelp contienen una denegación general.

Instrucciones y formularios

Advertencia: La información y los formularios de esta guía no reemplazan el asesoramiento y el consejo de un abogado.

Pasos de la lista de verificación

Seleccione el formulario de respuesta al desahucio debajo de estas instrucciones. El formulario es un PDF que se puede completar.

O puede usar la Entrevista guiada de Lone Star Legal Aid de una respuesta a al desahucio (también debajo). Le hará preguntas y completará el formulario por usted. Si elige esta opción, siga las instrucciones que vienen con el formulario de Lone Star Legal Aid. 
 

La leyenda es el encabezamiento superior con toda la información del caso.

Escriba el número de causa, el demandante, el acusado, el condado y el número de distrito o de tribunal, exactamente como aparecen en los documentos que le envió el tribunal. A veces, el número de causa se etiqueta como "número de caso" o "número de expediente".

Apelaciones: Si presentará una apelación en el Tribunal del Condado, use la información de subtítulos del Tribunal del Condado si está disponible. (Si presenta la respuesta en el Tribunal de Justicia junto con sus otros documentos de apelación, está bien usar la información del título del Tribunal de Justicia).
 

Lea cada defensa y vea si se aplica a su caso. Marque todos los que correspondan. No tiene que marcar ninguna casilla si no se aplica ninguna.

Aquí hay una explicación de cada defensa:

El demandante ha recibido fondos de ayuda para el pago del alquiler: marque este casillero si la ayuda que recibió pagó al menos un período de alquiler que el propietario le acusa de no pagar en esta demanda de desahucio. 

Por ejemplo, si utilizó la ayuda para pagar el alquiler del mes pasado, pero la petición dice que debe ser desahuciado por deber el alquiler del mes pasado, marque este casillero.


 

El demandante no pudo mitigar los daños: Marque esta casilla si usted o un programa de asistencia para el alquiler intentaron pagarle al propietario (total o parcialmente), pero el propietario se negó a aceptar el dinero.

Nota: Es posible que esta no sea una defensa sólida contra el desahucio si el intento de pago se retrasó. Sin embargo, puede ayudarle a deber menos en el alquiler atrasado si pierde su caso.


 

El acusado no vive en la propiedad: Marque esta casilla si ya se mudó de la casa. Los casos de desahucio están destinados a sacar a alguien de una propiedad. Si ya no vive en la propiedad, no hay razón para que el tribunal le ordene mudarse.


 

Garantía hipotecaria federal en indulgencia. Marque este casillero si:

  • Usted vive en una propiedad con cinco o más unidades, y
  • El propietario de su vivienda tiene indulgencia en una hipoteca de la Administración de Vivienda Justa o la Agencia de Financiamiento de Vivienda Justa (incluidos Fannie Mae y Freddie Mac).

Si se aplica esta defensa, marque también el casillero junto a la entidad titular de la garantía hipotecaria de su propietario.


 

Aviso de la Ley CARES: Los propietarios de propiedades cubiertas deben dar un aviso de desalojo con 30 días de antelación antes de solicitar el desahucio por falta de pago del alquiler.

Marque este casillero si vive en una propiedad cubierta y se da alguno de los siguientes casos:

  • El propietario no le ha dado un aviso de desalojo de 30 días de antelación.
  • El propietario le dio un aviso de desahucio con 30 días de antelación (en cualquier momento), pero solicitó el desahucio antes de que terminaran los 30 días.

Propiedades cubiertas - Puede utilizar las siguientes herramientas para encontrar esta información:

Tenga en cuenta que las listas no están completas. Si revisa las listas y aún no está seguro de si vive en una propiedad cubierta, consulte Cómo averiguar si la Ley CARES se aplica a su hogar.


 

Aviso de desalojo en Texas: 

Marque esta casilla si no recibió un Aviso de desalojo. La ley de Texas requiere que todos los propietarios entreguen a los inquilinos un aviso de desalojo al menos tres días antes de solicitar el desahucio, a menos que el contrato de arrendamiento establezca un período más corto. (Muchos contratos de alquiler requieren solo un día, así que verifique su contrato de alquiler). 

También puede marcar esta casilla si el tiempo transcurrido entre el momento en que recibió la notificación de desalojo y la fecha de su citación es: 

  • Menor al período establecido en su contrato de alquiler, o 
  • Menos de tres días si el contrato de alquiler no establece un período de tiempo, o
  • Menos de 30 días si el propietario se hizo cargo de la ejecución hipotecaria y decidió no continuar con su contrato de alquiler a pesar de que usted no ha perdido el alquiler. 

Nota: Este aviso de desalojo se suma a los requisitos de notificación específicos de la ciudad que se indican a continuación. 


 

Aviso de posible desahucio (solo en la ciudad de Dallas): Marque esta casilla si:

  • La propiedad se encuentra en los límites de la ciudad de Dallas, 
  • Su desahucio es por falta de pago del alquiler, y 
  • No recibió un aviso adicional de diez días antes de que el propietario de su vivienda le diera un aviso de desalojo.


 

Aviso de derechos de inquilinos (solo en la ciudad de San Antonio): Marque esta casilla si:

  • La propiedad se encuentra en los límites de la ciudad de San Antonio,
  • Su desahucio es por falta de pago del alquiler, y 
  • No recibió un Aviso de derechos de inquilino junto con su Aviso de desalojo. 

Nota: Los propietarios de San Antonio corren el riesgo de recibir una multa si no dan un Aviso de derechos de los inquilinos. Sin embargo, esto puede no ser una defensa sólida contra el desahucio.


 

Notificación de desahucio propuesto (solo en la ciudad de Austin): Marque esta casilla si:

  • La propiedad se encuentra en los límites de la ciudad de Austin,
  • Su desahucio es por falta de pago del alquiler, y
  • No recibió una notificación de desahucio propuesto al menos siete días antes de que el propietario le diera una notificación para desalojar.

Puede enumerar cualquier otra defensa o información que considere que el tribunal debe conocer. Si no hay suficiente espacio, puede adjuntar la información al Formulario de respuesta.

Marque este casillero si desea que un jurado decida su caso en lugar de un juez. Tenga en cuenta que debe pagar honorarios para esto. (Si utiliza una declaración de incapacidad de pago, no tendrá que pagar la tarifa).

Si solicita un juicio por jurado, tenga en cuenta que cada tribunal tiene su propio procedimiento de jurado. Debe pedirle al secretario del tribunal sus reglas de juicio por jurado. Véase también Juicios por jurado en el Tribunal de Justicia.

Marque esta casilla si acepta recibir información del caso por correo electrónico. Si marca esta casilla, escriba una dirección de correo electrónico que compruebe con frecuencia.

Si sus explicaciones no encajan en el formulario, no dude en agregarlas a un documento separado. Añadirá ese documento como archivo adjunto.

También puede adjuntar otras pruebas, como una copia del contrato de alquiler, pruebas de que se aplica la Ley CARES, etc. Indique el título de cada documento adjunto. Por ejemplo: "contrato de alquiler".

Si tiene una declaración de imposibilidad de pago de costos judiciales (para una apelación o un juicio por jurado), debe adjuntar una copia a su respuesta. Si apela mediante fianza o depósito en efectivo, asegúrese de adjuntar una copia de su formulario de apelación a su respuesta.

Firme, ponga fecha y complete su información de contacto.

Firme y feche la sección Certificado de servicio. Esta es su promesa al tribunal de que le entregará al propietario o a su abogado una copia de la respuesta.

Presente la respuesta completada ante el tribunal. Puede llamar al tribunal nombrado en sus documentos judiciales para ver cómo quieren que presente su documento: en línea, en persona, por correo electrónico, etc. Si no puede comunicarse con el tribunal, siempre es aceptable presentarla ante el secretario en persona. También querrá archivar los archivos adjuntos que planee usar. 

Plazos de presentación:

  • Tribunal de Justicia: Puede presentar la contestación en cualquier momento antes de la audiencia, incluido el día de la audiencia. Si no presenta su respuesta antes de la fecha de la audiencia, asegúrese de llevar copias para el tribunal, el propietario y usted mismo a la audiencia. 
  • Tribunal del Condado: Si está apelando y no presentó una respuesta ante el Tribunal de Justicia, debe presentarla en el Tribunal del Condado dentro de los ocho días posteriores al momento en que el Tribunal del Condado recibe su caso. Si bien el Tribunal del Condado le enviará un aviso, el correo a veces es lento. Consulte con el secretario del Tribunal de Justicia a menudo para ver si han enviado su caso al Tribunal del Condado.

Dónde presentar una respuesta para una apelación: 

  • Puede presentar su respuesta ante el Tribunal de Justicia cuando presente sus otros documentos de apelación. 
  • Si el Tribunal de Justicia ya ha enviado su caso al Tribunal del Condado, presente su respuesta ante el Tribunal del Condado. 
  • Si ya ha presentado una respuesta ante el Tribunal de Justicia, no necesita presentar otra.

Debe hacer la entrega legal a la otra parte. Esto significa que debe entregar una copia de la respuesta presentada y sellada al demandante o al abogado del demandante, si la tienen. (El secretario o el sistema de presentación electrónica sellarán la respuesta cuando usted la presente). Puede entregarles una copia en mano, por correo o por fax. Si usted y el demandante acuerdan por escrito, puede enviarles una copia por correo electrónico.

Vaya a la audiencia judicial. Si no puede presentarse a la audiencia, presente una moción de aplazamiento para solicitar otra fecha. Debe tener una buena razón para cambiar la fecha de la audiencia. El tribunal no está obligado a darle una nueva fecha de audiencia solo porque usted lo pida. Tenga en cuenta que el conflicto con su horario de trabajo no suele ser una razón aceptable.

Formularios requeridos

Advertencia: La información y los formularios de esta guía no reemplazan el asesoramiento y el consejo de un abogado.

Esta lista le indica los pasos que debe seguir para comprobar si la Ley CARES obliga a su propietario a darle un aviso de desalojo adicional de 30 días. La Ley CARES también puede protegerlo de los recargos por demora incurridos antes del 25 de julio de 2020.

Pasos de la lista de verificación

La Ley CARES solo protege a las personas que se retrasan en el pago del alquiler. Si lo están intentando desalojar o multar por motivos distintos al retraso en el pago del alquiler, la Ley CARES no es aplicable.

El aviso de desalojo o la petición de desahucio deben indicar el motivo del desahucio. 

La Ley CARES solo se aplica a las propiedades en las que el propietario participa en determinados programas federales. Hay varias herramientas que le permiten buscar propiedades cubiertas. Sin embargo, tenga en cuenta que no todas las propiedades cubiertas están incluidas en los resultados. Esto ocurre en el caso de edificios pequeños o viviendas unifamiliares, que tienen menos probabilidades de aparecer en la herramienta.

Herramientas para buscar propiedades cubiertas:

A continuación, hay una lista de los programas federales que activan la protección del inquilino en virtud de la Ley CARES.

Puede resultar obvio o no si su propiedad participa en un programa. Si, por ejemplo, usted es inquilino de la Sección 8, debe saber que su vivienda participa en el programa de la Sección 8. Sin embargo, existen otros programas que son más confusos o difíciles de determinar para un inquilino.

Los programas federales que activan la protección del inquilino en virtud de la Ley CARES son:

  • Viviendas sociales 
  • Programa de Vales de Elección de Vivienda (anteriormente conocido como Sección 8) 
  • Viviendas con base en el proyecto de la Sección 8 
  • Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)
  • Viviendas para adultos mayores de la Sección 202 
  • Viviendas para personas con discapacidad de la Sección 811 
  • Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 236 
  • Viviendas con tasa de interés inferior a la del mercado (BMIR) de la Sección 221(d)(3) 
  • HOGAR 
  • Programa de Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA (HOPWA) 
  • Programas de asistencia para personas sin hogar de la Ley McKinney-Vento 
  • Viviendas de alquiler rural de la sección 515 
  • Viviendas para trabajadores agrícolas de las secciones 514 y 516
  • Subvenciones para la preservación de viviendas de la sección 533 
  • Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 538
  • Programa de Vales de Elección de Vivienda Rural del USDA
  • La Ley CARES también protege a los inquilinos si Fannie Mae o Freddie Mac tienen un interés financiero en la propiedad.

Si los tres primeros pasos no lo ayudaron a averiguar si se aplica la Ley CARES, puede intentar obtener la información a través del descubrimiento. El descubrimiento es cuando la otra parte tiene que darle información como parte de un caso judicial. 

Para obtener la información a través del descubrimiento, el inquilino puede pedirle al tribunal que exija al propietario que responda las preguntas siguiendo estos cuatro pasos:

1. Escriba una lista de preguntas llamadas “interrogatorios” que le piden al propietario la siguiente información:

  • ¿La propiedad está respaldada por un préstamo hipotecario federal o un préstamo hipotecario multifamiliar federal?
  • ¿Cuál es el nombre del prestamista hipotecario y administrador de préstamos de la propiedad, si lo hay?
  • ¿La propiedad participa en alguno de los siguientes programas federales de vivienda?
    • Viviendas sociales 
    • Programa de Vales de Elección de Vivienda (anteriormente conocido como Sección 8) 
    • Viviendas con base en el proyecto de la Sección 8 
    • Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)
    • Viviendas para adultos mayores de la Sección 202 
    • Viviendas para personas con discapacidad de la Sección 811 
    • Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 236 
    • Viviendas con tasa de interés inferior a la del mercado (BMIR) de la Sección 221(d)(3) 
    • HOGAR 
    • Programa de Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA (HOPWA) 
    • Programas de asistencia para personas sin hogar de la Ley McKinney-Vento 
    • Viviendas de alquiler rural de la sección 515 
    • Viviendas para trabajadores agrícolas de las secciones 514 y 516
    • Subvenciones para la preservación de viviendas de la sección 533 
    • Viviendas multifamiliares de alquiler de la Sección 538
    • Programa de vales de la elección de vivienda rural del USDA

2. Presente una moción para acelerar el descubrimiento que pida al tribunal de justicia que obligue al propietario a responder a sus interrogatorios bajo juramento. Adjunte la lista de interrogatorios a la moción cuando la presente. Nota: TexasLawHelp actualmente no tiene formularios de moción para acelerar el descubrimiento. Publicaremos los formularios cuando estén disponibles.

 3. Después de presentar la moción para acelerar el descubrimiento, entregue al propietario una copia de la moción y de los interrogatorios propuestos. La notificación se puede hacer por correo, fax, entrega en mano o correo electrónico si el propietario ha dado su consentimiento.

4. Si el tribunal acepta la moción para acelerar el descubrimiento, notifique los interrogatorios al propietario por correo, fax, entrega en mano o correo electrónico si el propietario ha dado su consentimiento para la notificación por correo electrónico.

El tribunal utilizará las respuestas del propietario a estas preguntas para decidir si se aplica la Ley CARES.

Pasos de la lista de verificación

Asegúrese de conocer la fecha, hora y la ubicación de la corte para la audiencia. Esta información debe figurar en los documentos judiciales que ha recibido.

No llegue tarde. Debe llegar temprano porque puede haber casos antes del suyo que se alarguen o terminen antes. Apague el celular al entrar a la corte.

Debe llevar todos los documentos que haya recibido del tribunal o de su propietario y cualquier otro documento que sea importante para el caso. También debe ir acompañado de los testigos que
puedan ser importantes para el caso.

Vístase de una forma que muestre respeto por el tribunal. No use pantalones cortos, camisetas, remeras, jeans desgastados o ropa similar. Vístase como si fuera a una entrevista de trabajo o a un acontecimiento especial.

Cuando se llame su caso, sea respetuoso en sus respuestas a las personas del tribunal. Siempre diríjase al juez como "su Señoría" o "juez".

Escuche con atención y no interrumpa al juez ni a los testigos. Dirija todas sus respuestas al juez a menos que esté interrogando a un testigo.

Prepárese para hacer un breve resumen de su caso y de lo ocurrido. Explique al juez lo que pide y por qué debería obtenerlo.

A menudo, el juez se pronunciará sobre su caso luego de escuchar las pruebas. A veces, el juez necesitará tiempo para revisar el caso antes de decidir. Esté preparado para ambos escenarios.

Si el juez no falla a su favor, deberá ser respetuoso con él.

Si no se presenta ante el tribunal, el propietario obtendrá una sentencia en rebeldía contra usted. Una sentencia en rebeldía significa que su propietario ha ganado el caso porque usted no se presentó a defender su caso.

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